公司商品房买卖税费

　　一、公司商品房买卖税费

　　1、契税：

　　契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。

　　契税实行3% ～5%的幅度税率。实行幅度税率是考虑到中国经济发展的不平衡，各地经济差别较大的实际情况。因此，各省、自治区、直辖市人民政府可以在3%～5%的幅度税率规定范围内，按照该地区的实际情况决定。

　　2、印花税：

　　房地产印花税是指因房地产买卖、房地产产权变动、转移等而对书立的或领受的房地产凭证的单位和个人征收的一种税赋。

　　房地产印花税的税率有两种：第一种是比例税率，适用于房地产产权转移书据，税率为0．05%，同时适用于房屋租赁合同，税率为1%，房产购销合同，税率为0．03%；第二种是定额税率，适用于房地产权利证书，包括房屋产权证和土地使用证，税率 为每件5元。

　　3、土地使用税：

　　土地使用税，是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。由于土地使用税只在县城以上城市征收，因此也称城镇土地使用税。

　　城镇土地使用税根据实际使用土地的面积，按税法规定的单位税额交纳。其计算公式如下：

　　应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额。

　　一般规定每平方米的年税额，大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。”。房产税、车船使用税和城镇土地使用税均采取按年征收，分期交纳的方法。

　　4、房产税：

　　房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

　　房产税征收标准从价或从租两种情况：

　　（1）从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值；

　　（2）从租计征的（即房产出租的），以房产租金收入为计税依据。从价计征10%-30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。如浙江省规定具体减除幅度为30%。

　　房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的，年税率为1.2%；按房产租金收入计征的，年税率为12%。

　　房产税应纳税额的计算分为以下两种情况，其计算公式为：

　　（1）以房产原值为计税依据的：

　　应纳税额=房产原值×（1-10%或30%）×税率（1.2%）。

　　（2）以房产租金收入为计税依据的：

　　应纳税额=房产租金收入×税率(12%)。

　　二、商品房买卖税费相关规定

　　1、契税有1.5%和3%两种。契税征收税率的多少是由房屋是否为普通住宅来决定的。普通住宅界定标准为:住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上,单套建筑面积在140(含)平方米以下,实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。这3个条件全部满足的住房为普通住房，普通住宅享受1.5%的优惠税率，非普通住宅则按3%税率征收契税。

　　2、增值税有征收和不征收两种。如果转让个人购买不满2年的普通住宅，则业主需支付(全额÷1.05)×5.6%;不满2年的非普通住宅，业主要交(全额÷1.05%)×5.6%;已满2年的普通住宅则不需支付该税;已满2年的非普通住宅，业主要交(差额÷1.05)×5.6%。

　　3、个税有20%和1%两种。根据地税局现行执行的政策，如果不能提供房屋原值的.将按纳税人住房转让收入的1%核定应纳个人所得税额。

　　三、商品房买卖双方各承担哪些税费

　　1、买方承担：

　　契税：在土地、房屋发生权属转移时，由承受权利的单位和个人即买受人缴纳的一种税。具体如下：

　　普通住宅：90平米以下：总房价的（下同）1%；

　　90-140平米：1.5%；

　　140平米以上或是非普宅：3%；

　　商业房或公司产权：3%。

　　印花税：对经济活动和经济交往中书立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。因采用在应税凭证上粘贴印花税票作为完税的标志而得名。印花税由买卖双方缴纳。

　　房屋成交总额×0.05%（对个人销售或购买住房暂免征收印花税）。

　　2、卖方：

　　（1）营业税：对从事经营活动纳税人的营业额（销售额）征收的一种流转税，由房屋卖方交纳。

　　普通住宅：购买年限≥5年：免征营业税；购买年限<5年的，全额征收营业税；

　　非普通住宅：购房年限≥5年的，差额征收；购买年限<5年，全额征收营业税。

　　（2）个人所得税：指房产交易过程中由税务机关征收。一般存在于二手房交易过程中由卖方个人缴纳的利得税，新房卖方是开发商不存在销售环节的个人所得税。

　　（3）应纳税所得额＝（出售价－房屋原值－合理费用）*20%。

　　3、以下情况减免：

　　对出售自有住房并在售房前后一年内已按市场价重新购房的纳税人，其出售住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分给予免税；

　　对个人出售自用五年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　土地增值税：土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。对个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　房地产管理部门有权收取有关费用。主要有登记费、手续费、权属证书工本费三种：

　　（1）登记费是买卖房屋、办理房屋权属移转登记应当交纳的费用。

　　（2）手续费是房屋买卖双方办理房地产权属登记，应当向房地产管理部门交纳的费用，由出卖方承担。

　　（3）权属证书工本费是房屋买卖的买受人领取房屋所有权证、土地使用权证时应按件交纳的证书工本费，由买受方承担。

　　征收标准各地不一，建议买卖双方到当地相关部门咨询。

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