什么是买卖不破租赁

　　买卖不破租赁系一习惯说法，其基本含义是：房屋租赁关系存续期间，出租人转让房屋所有权的，受让人代替出租人取得原租赁关系所产生的权利义务。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第119条中规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”该规定即较准确的界定了买卖不破租赁的含义。

　　买卖不破租赁原则的确立经历了一个漫长的过程。自罗马法以来，基于债权的相对性和物权的优先性，租赁权不能对抗第三人，承租人只能基于租赁关系向出租人主张权利，这就是所谓的“买卖击破租赁”原则。司法实践表明，土地、房屋等不动产租赁物所有权发生变动时，租赁合同即告解除，对承租人不利，因租赁物所有人基于物权的绝对性，可以自由处分租赁物，全然不顾承租人的利益;承租人则完全处于被动，致使租赁关系极不稳定，承租人的利益得不到保护。随着社会经济的发展，民法经历了一个从重权属到重利用的过程，从而导致原来的看重租赁物所有人的所有权，轻视承租人的使用权、收益权的观点也有所改变。租赁权开始被赋予了可以对抗第三人的效力。从而确立了“买卖不破租赁”原则。同时，近现代民法也开始把对弱势群体的权利的保护作为重要的价值取向。这是因为在不动产租赁中，无论租赁的目的是为了居住，还是为了经营，均因租赁方本身不享有相应的不动产，相对于出租方而言，其在经济上往往处于劣势地位，衡量两者利益，法律当然倾向于保护承租人的生存权。对此，王泽鉴先生曾有精辟的论述：“居住为人生之基本需要，物价高昂，购买不易，承租人多属经济上之弱者，使有特别保护之必要。”