抵押权的优先受偿权

　　房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖给所得的价款优先受偿。

　　所谓“优先受偿”是指抵押权人对抵押物卖得的价款，除了要先支付工资、抚恤金和征纳税款外，抵押权人可先行收回自己对债务人所享有的债权，优先于抵押物的所有人的所有权，也优先于其他无抵押的一般债权。债务人用抵押物清偿债务时，如果一项抵押物上设定了数个抵押权，一般应按设定抵押权的先后顺序受偿。抵押合同如果必须经登记才生效，那么应按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。如果抵押合同只需经签订便生效，按照合同生效时间的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。

　　建设部《城市房地产抵押管理办法》第四十七条规定：“处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：

　　(一)支付处分房地产的费用;

　　(二)扣除抵押房地产应缴纳的税款;

　　(三)偿还抵押权人债权本息及支付违约金;

　　(四)赔偿由于债务人违反合同而给抵押权人造成的损害;

　　(五)剩余余额交还抵押人。”

　　处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追偿不足部分。