集体建设用地使用权

　　集体建设用地使用权是指民事主体以非农业建设为使用目的，依法对集体土地享有的使用权。该项权利强调土地使用的目的为非农业建设，权利客体为集体所有土地，使用权的主体可分为公民、法人、个体工商户等任意民事主体。集体建设用地的使用权范围包括宅基地使用权、乡村企业建设用地使用权、乡村公益建设用地使用权等。集体建设用地使用权流转是指在集体土地所有权不变的情况下，依据土地所有权与土地使用权相分离的原则，将集体建设用地的使用权以转让、租赁、作价出资等方式发生移转的行为，其实质是土地使用权主体的变更。

　　近年来，随着农村社会经济的发展，特别是乡镇企业结构的调整，集体建设用地流转活动已相当普遍，并且愈演愈烈。无论经济发达地区还是经济欠发达地区，集体建设用地流转的大量存在已成为一个不争的事实，在城乡结合部、乡镇集镇规划区更是司空见惯。其表现形式主要有两种：

　　1、农民宅基地使用权流转。宅基地使用权的流转通常是伴随着房产流转而发生，其主要形式是转让和出租，流转的主要原因是一户多宅转让或处置闲宅置地。从调查情况看，形成“一户多宅”或闲置宅基地的主要原因有：一是随着小城镇建设的加快，越来越多的农民进城购房，甚至转为城镇户口，造成原宅基地闲置;二是部分农民新建住房后并未拆旧;三是接受继承或赠予;四是单人独户家庭因婚姻使农村的房地产归并等。宅基地出租主要是在城郊结合部将房屋出租给人居住，或者将路边的房屋出租用于商业。

　　2、乡村企业建设用地使用权流转。主要表现在：一是对改制的乡村企业主要采取企业出售的办法，对其用地不予评估作价，使个体私营企业无偿使用集体土地;二是部分乡镇政府在乡镇企业改制时，擅自以出让方式处置集体建设用地使用权，收取相应的土地出让金，并规定一定的使用年限甚至无使用期限限制;三是以厂房形式或以土地使用权形式出租乡村企业建设用地使用权，按年收取租金;四是集体土地所有者以地入股兴办联营企业;五是农村集体建设用地抵押,等等。