二手房买卖合同纠纷的常见问题

　　对于那些迫切想买房的人来说，一般都会选择买二手房，因为只要达成协议就可以签合同交房很简单。想必很多人都想要了解，二手房买卖合同纠纷的常见问题有哪些？二手房买卖合同怎么约定违约金？签二手房买卖合同潜在的法律风险有哪些？下面由找法网小编为您介绍一下。

　　一、二手房买卖合同纠纷的常见问题

　　1、卖方隐瞒真实信息

　　卖方为了促成交易，往往隐瞒真实信息，如房屋质量问题、居住环境问题，在签订合同后另一方发现从而提起诉讼。对此，买方可以在购房前向物业、邻居了解情况，好到现场看房，并对可能出现的质量问题如何承担作出约定。

　　2、房价变化快

　　有些卖方在办理过户手续过程中，发现房屋价格又上涨了，于是以种种借口不办理过户手续，另买方只好将之起诉至法院。对此，买方不但要与卖房方签订合同，还要提前考虑房价上涨、下跌等因素约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时及时办理，避免对方反悔。

　　3、中介人员的行为不规范

　　由于买卖双方常常通过中介机构进行交易，而中介人员素质不一，常常在签订合同或办理手续时出现问题，导致当事人产生争议，从而提起诉讼。为避免此情况发生，买卖双方在交易时应当选择正规的中介机构，交易前应当充分了解各种事项，并对双方谈定的内容以书面形式约定好。

　　4、房屋产权登记制度不合理

　　房屋产权登记时通常仅登记一名权人，在交易过程中，交易的另一方很难发现还有共有人，交易之后常有其他共有人提起诉讼主张买卖合同无效的情况出现。对此，买方可以在签订合同时让对方提供确保有权处分的证明，或夫妻等其他共有人同意处分的证明。

　　二、二手房买卖合同怎么约定违约金

　　１、二手房买卖合同违约金多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。

　　２、违约金可分为法定违约金与约定违约金。法定违约金是指由法律明文规定了适用情形、比例或者金额的违约金；约定违约金是指合同双方当事人在签订合同时自行约定适用情形、比例或者金额的违约金。如果合同中只对违约金做了原则性的规定，没有具体约定违约金的比例或数额，并且有关法律也没有明确规定违约金比例或者金额的，则可按《民法通则》及《合同法》中关于承担违约金责任的一般原则执行。如果合同中没有规定违约金的条款，法律也未规定违约金比例或者数额的，但只要由于违约造成了对方的损失，违约方就应向对方支付赔偿金。该赔偿金的数额，应当按照对方遭受的实际损失确定。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

　　三、签二手房买卖合同潜在的法律风险

　　１、遗漏必要主体

　　一般而言，房屋买卖合同必定涉及房屋的所有权人是谁，如果房屋为多人共有（如夫妻共同共有），而订立合同时共有人未在买卖合同上签字，可能导致买卖合同无效。

　　２、合同主体不合法

　　现实生活中，部分买受人在订立买卖合同时未认真审查房主的真实性，主要是未核实房主的身份，某些不法分子（如房屋的承租人）通过假证冒名与买受人签订买卖合同，以致买受人最终钱房两空。

　　３、房屋存在物权瑕疵

　　主要是指买卖的房屋权利不具备完整性，如被法院依法查封、房屋设定抵押、房屋正在租赁等情况。

　　４、故意规避税收

　　现实生活中，部分买卖双方耍小聪明，采取“高买低报”、延期过户、假赠予等方式规避税收，但上述行为存在较大的法律风险，最终聪明反被聪明误，吃亏的还是自己。

　　以上是找法网小编整理的关于二手房买卖合同的相关内容。综上所述，二手房买卖合同纠纷的常见问题有：卖方隐瞒真实信息、房价变化快、中介人员的行为不规范、房屋产权登记制度不合理等等。若您有其它问题，可以登录找法网的官方网站，免费咨询我们的律师！