开发商收取购房诚意金背后

开发商收取购房诚意金背后
2010-04-19105546
“交1万抵2万(房款)”，看似诱人的优惠背后，却是卖楼方不锁定房价、户型和具体交易时间“一箭双雕”式的营销操作：一方面“圈钱”造势，一方面进行市场摸底，推涨房价——
楼市上升期，许多地方都出现了开发商收取“购房诚意金”的情况，个别开发商的这种手段，让不少购房者“不能拒绝，又难以接受”。
开栏语
2010年4月14日，国务院常务会议研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，要求各地加强市场监管，对囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度。之后，陕西省出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》等文件。一场规范房地产市场的大行动迅速在三秦大地展开……
随即，西安市房地产市场秩序整顿工作正式展开，工商部门将采取定期检查、联合检查、专项检查等方式，分三个阶段对全市房地产市场进行一次拉网式检查。为配合此次整顿行动，本报即日起推出“楼市违规现象大起底”系列报道，对老百姓反映强烈的违规收取购房诚意金、捂盘惜售、擅改规划等问题进行曝光，配合政府相关部门共同维护和推进房地产市场健康发展。
楼市现象
购房诚意金让买房者感到憋屈
西安市民蔺先生想在城北一楼盘买房，今年1月份交了“诚意金”。当时，开发商承诺在今年3月底开盘，虽然没有明确价格，但售楼人员给蔺先生表示，这个楼盘价格应该在4500元左右。
可蔺先生没想到，4月中旬这个楼盘才终于开盘，公布出来的价格比销售人员所说的价格足足多出1000多元，均价在6000元。蔺先生只好又跑了几次，要回了诚意金。
蔺先生就此事感到憋屈，购房诚意金并不能约束房子的价格。自己的资金让开发商白白使用了几个月，自己折腾了一整，也没有买到称心的房子。
与定金不同，所谓的诚意金，既不锁定价格，也不锁定户型，甚至不明确交易时间，开发商收取诚意金后通常是3个多月甚至半年才公开房价和房源，开发商以这种形式，掌握销售主动权，看“量”定价。
业内人士指出，“诚意认筹”已经成为一些地产开发商营销的有力手段。开盘前得到的大笔“诚意金”能让开发商在短时期内收回大笔资金。更有价值的意义在于，通过“认筹”、选号、办理VIP卡、签认购书，开发商能人为制造出诸多火热的销售场面，刺激购房者，炒热楼盘，直接推动房价上涨。
业内人士揭秘，一些开发商正是通过这种垄断和操纵市场供求信息，造成开发商和消费者间知情权的不平等，使诚意金被异化为不当牟利手段。
记者踩盘
海·印象城收取诚意金
近日，记者先后来到西安南二环和矿山路交汇处的海璟·印象城看到，该售楼部外墙上的LED滚动打出广告：“即日起全城认筹，交1万抵2万(房款)”。
记者以购房者身份进入该售楼部大厅看到，前来排号的购房者三三两两，前来询问。大约1小时内，先后有近20余人前来咨询排号。
售楼部一位柳姓置业顾问介绍，海璟·印象城项目一期共有7栋楼，在建的已有3栋。1号楼是一个典式结构的高层，其它几栋楼则有纯板式小高层和多层。目前，他们只对1号楼排号，其它楼现在不接受排号；至于价格，现在还没有，要等到开盘时才会公布。[page]
这位柳姓置业顾问还介绍，海璟·印象城1号楼仅有200套房源，截至记者看房时，已经排到130多号了。按照她的说法，如果每个号收取1万元的话，海璟·印象城目前已经收取购房者百余万元的资金了。
当记者问到在售楼部没有看到“五证”不能交诚意金时，该置业顾问表示，开发商很有实力，到时如果选不上房，诚意金可以无条件退。再说，海璟·印象城目前只差“预售证”了，开盘时一定能办下来。
采访过程中，该置业顾问一再提醒记者，房源递减中，劝记者抓紧时间排号，以免丧失“机会”。
海璟·印象城是西安海荣集团开发的楼盘。4月17日，记者多次致电西安海荣集团办公室和市场部，对方均以开会为由，没有就此问题作出具体解释。
见招拆招
广州：禁止收取购房诚意金
2009年，广州国土房管局下发了《关于开展房地产开发企业及代理机构违规收取购房意向金、定金专项整治工作的通知》，禁止收取购房诚意金，从而以地方立法的方式将这项立法工作走在了全国前列。
哈尔滨：严打无证售房
变相提前预售行为
今年，哈尔滨市将进一步加强房地产市场监管，把住商品房市场准入关，严肃查处开发企业无证售房、捂盘惜售等违法违规问题。对以收取“诚意金”、签订借款合同等形式变相提前预售的行为，主动查处，坚决打击。同时，加快商品房预售款监管立法进程，确保预售款安全。
惠州：发布公告提醒预购者
2010年3月，市房产管理局在其官方网站发布《关于禁止违规卖楼的公告》，郑重提醒广大市民：任何以预售商品房为标的收取“诚意金”等款项都是该预售商品房的预付款，应存入该项目的预售款监控账户。
深圳：违规者禁发预售证
2005年对于那些未取得预售许可的楼盘，若以各种名目从事类似“认筹”、“内部认购”、“内部认定”、“内部登记”等活动，一经查实，市国土资源和房产管理局将责令开发商进行整改。整改的内容包括立即停止“认筹”活动，开发商全部退还“认筹诚意金”等。对于逾期不改的开发商，国土部门将不予发放《预售许可证》。
观点与行动
专家学者收诚意金缺乏法律依据
陕西维真律师事务所安志英律师指出，法律上没有任何关于诚意金的定义，房地产开发商擅自收取诚意金缺乏法律依据。
安律师认为，开发商与客户签订正式购房合同之前收取购房诚意金，对合同具体内容没有明确的意思表示，没有任何法律约束力，仅能表明双方具有签订合同的意向。诚意金从本质上来讲是开发商的一种营销手段，开发商可以根据客户所交诚意金的情况确定商品房的价位。
据安律师分析，由于客户所交的诚意金其控制权在开发商，如果开发商挪用，客户很可能面临无法收回的风险；同时，客户交诚意金时，所意欲购买的住房信息被市场化后，容易成为不良开发商的逐利工具，开发商很可能把受市场青睐的房子捂盘，哄抬房价。另外，开发商之所以热衷收取诚意金，目的在于通过垄断和操控市场供求信息，造成其与客户之间知情权上的不平等，使诚意金中的诚意被扭曲，锁定客户圈钱，根据诚意金的多寡为楼盘最终定价提供依据，降低风险的同时使得利润最大化，拖长开盘时间营造楼盘的虚假繁荣等等。
西安交大房地产研究所杨东朗所长表示，实际上，早在2006年7月，建设部、发改委、工商总局曾联合发出通知，明确要求：未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购(包括认订、登记、选号等)、收取预订款性质费用等各种形式变相预售商品房。[page]
杨东朗认为，有个别开发商通过违规收取数额不等“诚意金”，既可以无偿占用，又可减轻资金压力，还能借此达到利润最大化。尽管当初交诚意金时约定，如果买家没有买到心仪房子，可拿回诚意金，但在不少情况下，业主都要被拖延归还诚意金。
管理部门将严查收取诚意金行为
西安市房管局产权市场处相关负责人向记者表示，根据《商品房销售管理办法》规定，不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。因此，商品房项目未取得“预售证”之前，凡是发生钱款收受的行为，而且钱款收受行为所指向的对象是还没有取得“预售证”的房屋，均属于违规销售。
西安市工商双生分局房地产管理所刘林所长表示，根据上级安排，他们近期正在集中对西安房地产市场进行专项执法检查，将对开发商违规收取诚意金等行为，进行清理整顿，并将严肃处理。
关键词解释
诚意金：并非作为合同履行担保的定金，但也是购房人向开发商先行交纳的一笔动辄数万元的钱款，用以获得住房的优先购买资格。
编辑：王敏敏来源：三秦都市报