房屋租赁的税费项目

　　导读：房屋租赁需要交纳一定的房屋租赁税，具体房屋出租需要交纳的税费由哪些?个人房屋租赁税如何计算?自建房租赁税费计算公式又是怎样的?等等相关知识内容请看本文详细介绍：

　　【知识点目录】

　　房屋出租要缴纳哪些税? 房屋出租要缴纳哪些税?

　个人房屋租赁税如何计算

自建房的房屋租赁税计算及缴纳程序

　　【正文内容】

　　房屋租赁税的特殊情形及认定房屋出租要缴纳哪些税?

　　一、个人出租非住房(商铺、写字间等)应缴纳以下税款：

　　1、房产税：以租金收入12%计算缴纳(根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条的规定)。

　　2、营业税：以租金收入的5%计算缴纳(根据《中华人民共和国营业税暂行条例》税目税率表)。

　　3、城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率(按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率)和教育费附加率3%计算缴纳。

　　4、个人所得税：按财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元;4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额，税率是20%(根据《中华人民共和国个人所得税法》第三条和第六条及《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条和第二十一条的规定)。

　　5、印花税：按财产租赁合同租赁金额的千分之一贴花。税额不足1元，按1元贴花(根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及印花税税目税率表)。

　　二、个人出租住房应缴纳以下税款：

　　根据财税〔2008〕24号文件(对房产税、营业税、个人所得税、城镇土地使用税、印花税分别做以下优惠)：

　　1、房产税：以租金收入4%计算缴纳。

　　2、营业税：3%税率的基础上减半计算缴纳。

　　3、城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率(按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率)和教育费附加率3%计算缴纳。

　　4、个人所得税：对个人出租住房取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元;4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额。

　　5、免征城镇土地使用税。

　　6、免征印花税。  

　　个人房屋租赁税如何计算

　　根据现行税收政策规定，个人房屋出租所取得的租金收入应按12%的税率缴纳房产税、5%的税率缴纳营业按税、按20%的税率缴纳财产租赁个人所得税。在缴纳营业税时还应缴纳相应的附加税费：⑴城市维护建设税，以实际缴纳的营业税额为基数，城市按7%的税率计算、镇按5%的税率计算、其他按1%的税率计算缴纳;⑵教育费附加，按实际缴纳营业税的3%计算缴纳，⑶地方教育费附加，按实际缴纳营业税的1%计算缴纳。

　　一、营业税

　　依照我省规定，个人取得房屋租金收入按次征收营业税，也就是说个人出租房屋取得收入100元以上都应申报纳税。

　　二、城镇土地使用税

　　个人出租房屋取得收入应缴纳城镇土地使用税。城镇土地使用税以《土地证》所记载的土地面积为计税依据，税额标准以开征范围内房屋坐落地点的实际土地等级的年税额标准为准。以翠屏区为例，翠屏区城镇土地使用税税额标准为五个等级，一级每平方米年税额为6元，二级每平方米年税额为4元，三级每平方米年税额为3元，四级每平方米年税额为2元，五级每平方米年税额为1.5元。

　　三、城市维护建设税

　　凡缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人为城市维护建设税的纳税人，并以实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为基数计征。纳税人所在地在市区的其税率为7%，纳税人所在地在县城、镇的税率为5%，纳税人不在市区、县城、镇的税率为1%。

　　四、个人所得税费用

　　个人所得税以房屋租赁所得计税。房屋租赁所得等于租金收入减去合理的费用。费用包括：

　　1、法定费用扣除标准：租金收入在4000元以下的扣除800元、超过4000元的扣除租金收入的20%;

　　2、按有关规定实际缴纳的各种税、费可据实扣除;

　　3、出租人在房屋出租期间的房屋维修费用，凭税务机关认定的票据可以据实扣除，维修费用较高的可分期扣除，但每月最高不能超过800元。

　　自建房的房屋租赁税计算及缴纳程序

　　一、核定自建房租金收入的计算公式

　　核定租金收入=住宅租金收入+商业租金收入

　　住宅租金收入=可出租住宅面积×住宅指导租金×住宅出租率

　　商业租金收入=商铺面积×商业指导租金×商铺出租率

　　可出租住宅面积=(整栋房屋层数—业主自用层数)×每层平均建筑面积

　　商铺面积=商铺租赁双方合同约定实际面积

　　居民自建房建筑面积是征收税费的计算依据。居民自建房税费征收以栋为单位计算总建筑面积。如房地产权利证书或者有效材料表明同一栋楼房的合法所有权或使用权分属两位或两位以上业主的，可对业主分别计算总建筑面积。

　　住宅指导租金和商业指导租金为市租赁管理办每年度公布的房屋租赁指导租金，特殊情况下也可采用租赁管理所上报区、市租赁管理办批准的指导租金。

　　住宅出租率和商铺出租率为该房屋所属区域的已出租房屋面积占可出租房屋面积的比例。

　　应缴房屋租赁管理费=核定租金收入×租赁管理费率

　　二、自建房房屋租赁税的缴纳程序

　　1、申报登记。

　　凡是本辖区范围内的居民自建房屋，无论出租与否，一律如实登记，纳入管理的范围。

　　房屋租赁税的特殊情形及认定

　　一、房屋租赁税认定的特殊情形

　　(一)“购房回租”等形式应按“销售不动产”征税。

　　《国家税务总局关于房地产开发企业从事“购房回租”等经营活动征收营业税问题的批复》(国税函[1999]144号)规定，房地产开发公司采用“购房回租”、“抵押担保”和“存单购房”等形式，进行促销经营活动(即与购房者签订 “商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者;同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回)，根据《营业税暂行条例》及其实施细则的规定，对房地产开发公司和购房者均应按“销售不动产”税目征收营业税。也就是说，对于参与这种形式的购房者，在合同约定的期限内收到的“租赁收入”应按“销售不动产”行为计征营业税。

　　(二)收取固定收入行为视同房屋出租。

　　《国家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复》(国税函[1997]490号)规定，以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。

　　另外，《国(国税函[2006]478号)家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》规定，酒店产权式经营业主在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营，如房产产权并未归属新的经济实体，业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照“服务业——租赁业”征收营业税，按照财产租赁所得项目征收个人所得税。

　　(三)房屋进行转租的要全额计税。

　　《国家税务总局关于营业税若干问题的通知》(国税发[1995]76号)第五条规定，单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。即需要按全额缴纳营业税。

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