土地评估应遵循哪些原则？

　　导读：正所谓：无规不成方圆。土地评估的进行当然也是需要遵循一定的原则的，具体土地评估应遵循的原则有哪些?详细内容请看本文介绍：

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条规定：“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则。”

　　土地评估应遵循的原则：

　　(一)公平原则

　　遵循公平原则是指估价人员在土地估价中，应以公正的态度，在公开市场条件下求得一个公平合理的土地价格。土地估价是一种主观与客观相结合的艺术，估价人员的主观判断对估价结果影响较大。因此，估价人员必须公正廉洁，认真客观地评估，决不能受任何私念的影响，偏袒一方。同时，为求得一个公平价格，估价人员还必须全面地了解市场上土地供需情况及其他影响因素，提高估价专业水平，严格遵循估价工作程序。

　　(二)最有效利用原则

　　遵循最有效利用原则是指在一般情况下，土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。土地的权利、经济用途和利用程度是多方面的。不同的权利形态及不同的用途下，土地的价值不同;同一用途不同利用程度下土地价值也不同。只有当土地利用在当时当地处于最有效利用状态时，其土地价值才最大。以土地的最大价值进行土地资源配置，有利于土地资源的最有效利用。因此，土地价格评估要以土地的最有效利用为前提。但是，在现实土地利用中，土地的不合理利用和非最佳利用很多，当待估宗地处于非最有效利用时，除个别行政性政策性评估外，应以最有效利用为前提估价。几种特殊的土地利用是:基准地价评估以估价对象的现状利用为最有效利用;企业改制、资产清算、地税征收、公益用地等估价，以估价对象的现状利用为最有效利用;农地估价中，未获得转用许可的农地以现状利用为最有效利用，可转为建设用地者，以实际最佳用途为最有效利用。

　　(三)替代原则

　　根据经济替代原理，在同一公开市场上同质的商品应有相同的价格。根据市场规律，在同一商品市场中，价格相同效用大者需求大，效用相同价格低者需求大。一种商品的价格升高会引起另一种商品的需求增大，则称这两种是互为替代品。土地作为一种特殊商品也是如此，在同一供需圈、同一时期同一或类似区域，同一用途土地彼此间形成竞争，价格互相影响最后趋于一致。这一原则是运用市场比较法的理论基础。即在评估一宗地的价格时，可以在同一供需圈内，或同一区域内，调查取得发生的多宗同一用途或类似用途的土地交易实例，通过对地价因素的比较修正，可求得待估宗地的价格。

　　(四)预期收益原则

　　土地价格是土地未来收益的资本化。过去的土地收益不决定土地价格，但有助于帮助估价人员推测未来收益的变化趋势。遵循预期收益原则是指土地估价应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为基准。预测的未来收益必须是客观的、合理的，是在正常的市场状况，经营管理水平下的土地纯收益。这要求估价人员必须了解过去的收益状况，认真分析土地市场的现状、发展趋势，以及对土地市场产生影响的政治经济形势、各项政策，合理预测各种土地投资行为在正常情况下的客观的投入产出状况。对预期收益的预测分析，往往是运用收益还原法和剩余法评估土地价格的关键。

　　(五)供需原则

　　由于土地的位置固定性和市场的地域性，土地的供给与需求不同于一般商品的供给与需求，它们也带有强烈的地域性特点。土地的自然供给是固定的、无弹性的:土地的经济供给因土地用途不同、地域不同和政策不同而有多种表现。一般情况下，土地价格主要取决于需求方的竞争，策不同而有多种表现。一般情况下，土地价格主要取决于需求方的竞争，同时，由于土地的经济供给在一定程度上是可变的，它对市场价格的影响也很大。由于土地市场的不完全性，以及我国城镇土地一级市场由国家垄断，因此，土地价格不可能完全由市场的供给与需求决定，在运用此估价原则时，一定要结合预期收益原则，并充分考虑一些非市场因素对土地价格的影响。

　　(六)保证农民基本生活原则

　　中国农村集体土地实行集体经济组织所有，农民个人承包经营的两权分离模式。土地，对于农民来说，它不但是一种生产资料，更是一种最基本的生存保障财产。由于中国农村还没有建立公共医疗、社会养老等社会化保障体系，农民的生老病死全由农民自己解决，因此，农地既具有生产资料的经济功能，又具有保障生活的社会功能。尽管农地收益较少，但它对农民起到保险箱作用。农地估价一定要考虑农地的双重功能。如果只根据农地纯收益，不考虑土地对农民的社会保障作用，即土地的社会效益等因素，土地价格就不客观。遵循农民基本生活保证原则，就是指因集体转移土地所有权而致农民失去土地时，其价格补偿应以能保证农民的最基本生活为条件。

　　知识关联：

　　土地评估在遵循一定的评估原则的前提下，可以使用以下几种评估方法进行：

　　一、收益还原法：

　　在估算土地未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。

　　适用范围：适用于有收益或有潜在收益(收益性)的土地、建筑物或是房地产的估价。

　　1、首先求得建筑物的价格;然后从待估不动产(房地产)的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益，得到土地的纯收益;再以土地还原率还原，即可得到土地的价格。

　　二、市场比较法：

　　在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估期日地价的方法。

　　三、剩余法(假设开发法)：

　　剩余法(又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法)是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除正常开发的建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。