土地评估各方法综合测算表
2012-12-12 02:55
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导读：
成本法成本逼近法项目单价单位备注取费标准一、土地取得成本5846元/平方米（土地购买价格+土地取得税费+土地开发成本）年期修正系数1.土地购买价格6000元/平方米根据周边土地招拍挂市场及项目自身情况综合确定2.土地取得税费183元/平方米主要包括契
| 成本法 | ||||
| 成本逼近法 | ||||
| 项目 | 单价 | 单位 | 备注 | 取费标准 |
| 一、土地取得成本 | 5846 | 元/平方米 | （土地购买价格+土地取得税费+土地开发成本）×年期修正系数 | |
| 1.土地购买价格 | 6000 | 元/平方米 | 根据周边土地招拍挂市场及项目自身情况综合确定 | —— |
| 2.土地取得税费 | 183 | 元/平方米 | 主要包括契税、印花税、交易手续费等，但由于交易手续费所占比例较小，在此只考虑契税及印花税，根据《北京市契税管理规定》及印花税相关规定，契税税率为3%，印花税税率为0.05%，取土地购买价的3.05%(契税3%，印花税0.05%) | 3.05% |
| 3.土地开发成本 | 0 | 元/平方米 | 由于现在招拍挂取得的土地多已经是熟地，因此实际上土地开发成本已经包含在土地取得成本里了，在此不在单独计取 | —— |
| 4.年期修正系数 | 0.9455 | 年期修正系数=1－1/(1＋r)^n（r为土地还原利率，取7%；n为土地剩余使用年期，估价对象出让土地，土地剩余使用年限为43年） | 43 | |
| —— | 7% | |||
| 二、管理费用 | 175 | 元/平方米 | 指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要开支，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。本次评估综合考虑估价对象所在区域的经济发展状况、行业发展水平、社会平均工资水平等影响因素，以土地取得成本的3%计算 | 3% |
| 三、销售费用 | 120 | 元/平方米 | 企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，按土地取得成本和管理费用之和的2%计算 | 2% |
| 四、投资利息 | 318 | 元/平方米 | 为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。设定项目在购买土地后即开始建设，开发建设周期为1年，设定土地取得成本在项目开始建设时一次性投入、管理费用、销售费用在建设周期内均匀投入，按单利计算，土地取得成本×贷款利率+（管理费用+销售费用）×贷款利率/2，贷款利率按当期人民银行公布的基准利率计取 | 5.31% |
| 五、投资利润 | 1842 | 元/平方米 | 根据北京市同类房地产市场开发情况，结合本项目所处位置、项目定位、工程进度取值、规模、用途、类似房地产竞争状况等影响因素取值，投资利润率取土地取得成本、管理费用、销售费用之和的百分比 | 30% |
| 六、销售税费 | 483 | 元/平方米 | 包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，估价对象位于朝阳区，根据北京市相关规定，按评估值的5.5%测算（营业税为房地产价值的5%，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为营业税的3%）。根据公式推导，销售税费=[ 土地取得成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润]×税率/(1-税率) | 5.50% |
| 七、土地单价 | 8664 | 元/平方米 | 土地取得成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润+销售税费 | —— |
| 八、土地总价 | 4332 | 万元 | 土地单价乘以建筑面积/10000,建筑面积为5000平方米 | 5000 |
| 重置成本法 | ||||
| 单价 | 单位 | 相关说明 | 取费标准 | |
| 一.开发成本 | 4012 | 元/平方米 | 勘查设计和前期工程费+建筑安装工程费+室外工程费+其他费用 | |
| 1、勘察设计和前期工程费 | 170 | 元/平方米 | 含可行性研究费，施工现场三通一平费，规划设计费，工程设计费、环境设计费、地质勘探费、环境影响评价费及综合管网设计费等，以建筑安装工程费为基数，一般按5%-10%的比例确定，本次评估根据估价对象项目规模、建筑结构等因素本次评估取5% | 5% |
| 2、建筑安装工程费 | 3400 | 元/平方米 | 基础工程费用+结构工程费用+设备安装和装饰工程费用 | —— |
| a.基础工程费用 | 400 | 元/平方米 | 根据估价对象所在区域地质状况及估价对象结构、建造标准、装修标准、安装工程内容等因素，根据现行《北京市建设工程预算定额（2001年）》，建筑市场价格水平等因素综合考虑估价对象建筑安装工程费。 | —— |
| b.结构工程费用 | 2000 | 元/平方米 | ||
| c.设备安装和装饰工程费用 | 1000 | 元/平方米 | ||
| 3、室外工程费 | 340 | 元/平方米 | 基础设施建设费+公共配套设施建设费 | —— |
| a.基础设施建设费 | 340 | 元/平方米 | 以建筑安装工程费为基数，一般按5%-15%的比例综合确定。根据估价人员现场勘查，估价对象所在项目内道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等基础设施较齐全，故取值为10% | 10% |
| b.公共配套设施建设费 | 0 | 元/平方米 | 以建筑安装工程费为基数，一般按5%-10%的比例综合确定。根据估价人员现场勘查，估价对象所在项目为独立建筑，并未建设相关公共配套设施，故取值为0。 | 0 |
| 4、其他费用 | 102 | 元/平方米 | 包括临时用地费、临时设施费、招标代理费、工程监理费、竣工验收费、房产测绘费及其他。以上各项费用以建筑安装工程费为基数，一般按1%-3%的比例确定，根据委托方提供的资料及委托方的介绍，本次评估取3% | 3% |
| 二、管理费用 | 120 | 元/平方米 | 指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要开支，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。评估综合考虑估价对象所在区域的经济发展状况、行业发展水平、社会平均工资水平等影响因素，以开发成本为基数，一般按2%-5%的比例计算。本次评估根据估价对象所在区域经济状况等因素按2%计取 | 3% |
| 三、销售费用 | 83 | 元/平方米 | 企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，按开发成本和管理费用之和的2%计算 | 2% |
| 四、投资利息 | 112 | 元/平方米 | 为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。设定项目在购买土地后即开始建设，建筑物开发建设周期为1年，开发成本、管理费用、销售费用在建设周期内均匀投入，按单利计算，（开发成本+管理费用+销售费用）×贷款利率/2，贷款利率按当期人民银行公布的基准利率计取 | 5.31% |
| 五、投资利润 | 1265 | 元/平方米 | 根据北京市同类房地产市场开发情况，结合本项目所处位置、项目定位、工程进度取值、规模、用途、类似房地产竞争状况等影响因素取值，投资利润率取开发成本、管理费用、销售费用之和的百分比 | 30% |
| 六、销售税费 | 325 | 元/平方米 | 包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，估价对象位于朝阳区，根据北京市相关规定，按评估值的5.5%测算（营业税为房地产价值的5%，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为营业税的3%）。根据公式推导，销售税费=[ 开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润]×税率/(1-税率) | 5.50% |
| 七、房屋成新率 | 90% | —— | 通过理论成新率和实际观察确定成新率综合判定取平均值，理论成新率=（1-已使用年限/耐用年限)x100% =（1-6/40）x100%=85%；实际观察成新率根据现场查勘，该建筑物结构构件完好，装修和设备完好、齐全，管道畅通，现状较好，使用正常判断成新率为95%；综合判断该建筑物成新率为（理论成新率+实际观察成新率）/2=（95%+85%）/2=90% | 90% |
| 八、房屋重置成新单价 | 5325 | 元/平方米 | （开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润+销售税费）x房屋成新率 | |
| 九、房屋总价 | 2663 | 万元 | 房屋重置成新单价乘以建筑面积,建筑面积为5000平方米 | 5000 |
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