农村土地产权抵质押创新的突破口

　　农村土地产权流转的制度约束

　　主持人：解决农村土地产权流转的问题，当前面临的制度约束有哪些?

　　高占军：土地问题实际上也是一个金融问题，“银根”和“地根”是紧密结合在一起的。从另一个层面看，如果土地的抵质押问题能够得以解决，资金由城市向农村流动的路径就可以打通。所以，在当前融资体系割裂、城镇化向前推进过程中，这个问题处于相对核心的位置。

　　目前，中国农村土地使用产权在抵质押过程中，存在一个“三角的循环”。第一角是只有使用权和经营权可以抵质押，可以有限的流动。第二角是土地的用途是严格受限的。第三角是所有权、承包权不可以流动，同时集体经济组织也有很大的封闭性。这三角以现有条件看，是一个比较严重的封闭式循环，若无切中关键的模式和产品创新，很难挣脱出来。

　　所以如果现在的土地使用用途不改变，不能非粮化和非农化是很难赚钱的。在金融产品范畴，还难以赋予土地流转信托确定的收益率，在最终收益实现中，如果回报不理想，投资者就不会再选择这种产品，从而丧失推广的价值。另外，还有两个技术性问题，一是有关资本和风险的计量、资本拨备的计提目前还没有标准。二是因现存的法律框架下无法对抵质押物进行处置，所以即便是非常好的贷款项目，但风险不能出表，仍需要计提风险拨备。所以，我觉得“三角的循环”一时还很难有解。因此，确实很有必要专门组织力量深入研究所有权、承包权和经营权分置的三权问题，三权问题研究的落脚点究竟在哪里，在深化农村土地制度改革前提下，如何兼顾农业问题和农民问题，极为重要。

　　在讨论土地问题的时候，有关市场建立的要素也是相通的。江西的林权问题是一个前例，但是这个前例虽然政策上没有问题，但是有关流转政策的稳定性、市场参与者的范围，以及最后如何定价等一系列关键问题，也不能说已经是确定的。土地流转与林权流转在某种意义上，涉及同样的市场要素。

　　最后，国家资产负债表目前是各方密切关注的问题。设想一下，如果土地抵质押及其流转问题能够有效解决的话，则在中国国家的总资产项下，其随估值增加而带来的总量变化应该会是相当明显的。这是很大的一块存量盘活。

　　梁红：在改革的时候，可能会碰到几个问题，比如退出集体以及土地私有化的问题。中国过去60年的土地制度安排与其他国家相比是个例，也并不是中华民族沿袭多年的安排，既没有退出权，也没有加入权，这不是一个传统意义上的集体组织。按照户籍规定只有35%的人是城里人，65%的人是农村人，按照现在最宽泛的城市化标准，50%的人进城了，但是这些人的身份还是农民，然而农业产值只占GDP的10%，这意味着农民作为一个生产者群体的产出占比越来越低，这是现在城市化面临的巨大问题，虽然农民进城了，但是资产还绑在农村。

　　过去几年，农村土地的价值很高，很多城市居民还想加入农村。农村土地分配制度就像香港的村屋一样，总会有一个结束的时候。所以，这不是一个理论问题，而是一个很现实的问题，即过时的制度安排跟不上经济发展的需求。当前的格局根本上是由过去的土地和人口制度安排造成的，所以必须走出去，越晚走出去，代价越大。如何走出去?根据过去城市改革的经验，从住房到企业再到股份制改革，逐渐把产权界定清楚。农村最容易改革的部分是住房，把它的流转权同权了。还有这种既不能退出也不能加入的集体也会慢慢退出历史舞台，作为一种产权的拥有形式，可以逐渐允许退出和加入，产权也随之逐渐清晰。现在最大的问题是矛盾已经积累已久，而这种渐进的改革很多时候无法真正推行，长此以往，改革阻力会越来越大。

　　目前农村最根本的问题是，九亿多的农民手上持有一块应该很有价值的土地，但是现实的财产性收入却只有城里人的五分之一到六分之一，简单的补贴不能从根本上解决这个问题。所以，清晰产权才能让农民有进城的资本。在当前我国经济增长放缓、内需不足的情况下，这是带动中长期消费的最大潜力。

　　破解制度困境之策

　　主持人：在9月召开的中央全面深化改革领导小组第五次会议上，习总书记指出，要促使承包权和经营权分离，形成所有权、承包权、经营权三权分置、经营权流转的格局。我们该如何赋予农民对其土地承包经营权抵押、担保权能?

　　李麟：因登记难、确权难、维权难、交易难等问题，合理的估值和定价是解决农村土地产权融资的关键，有利于降低商业银行经营的风险。在现有的制度安排下，由于农村产权制度的分置性设定，可行的解决思路有两种，一种是从收益权设押，而非所有权或其分置因素设押,作为基础资产派生融资产品，另一种是按照土地产权所产生的现金流开发相应的融资服务。这两点从根本上讲对应的是商业银行融资最关键的两个因素——第一和第二还款来源，也就是本金偿付的确定性，以及押品价值的安全性和流动性。

　　要合理解决抵押品问题，需要对土地所有权进行合理的定价，即土地资本化，其中的关键是稳定土地用途的期权价值。我国特殊的制度安排中含有期权，也就是选择权价值，而且期权的价值变数很大，不管是对收益权评估定价，还是对现金流的估算都会产生巨大的影响。突出体现在实际操作中“同地不同权、同地不同价”的问题。商业银行土地质押面临很大问题，一出问题就无法处理，问题的根本在于无法考虑定价中的土地用途变更的期权价值，以及流转实现的市场价值问题。期权价值主要表现为土地的四种主要用途：一是农业用地，二是工业用地，三是住房开发用地，四是商住两用地。这四个变换的土地用途对土地的价值影响非常大，并进一步影响银行质押贷款的押品价值。

　　因此，要解决这个问题，首先要对土地使用权在用途上进行多层次的界定，界定之后，只要有现金流，一般是可以预测的。农业用地有稳定预期的现金流，非农用地，商业、住房、商住两用土地也可以预期，难点在于部分土地产权有瑕疵。土地所有权包括四个方面：占有、使用、收益、处置，现在有些土地只有流转和承包经营权，在处置方面没有自主权，因此要进一步明晰政策或者制度安排。

　　商业银行可以从两个方面入手。一是现金流，在国家严格规定土地四种用途的情况下，应用实物期权方法，哪怕是有瑕疵的土地所有权、收益权，也可以估值、定价，照样可以做银行抵押贷款。土地价值和土地用途的转换是一个很大的影响因素，剔除这个因素，现金流基本上是稳定的。现金流稳定可以有效降低商业银行评估的贷款风险。二是完善相关的信用评级和债项分类标准，要结合我国农村土地产权开发融资产品的特点，开发土地资本化的产品，也就是在所有权、承包权和经营权三权分离的情况下，主要完善对农村土地收益权的评估和定价，并以收益权为基础资产开发相关金融产品。一般的贷款估值实行现金流法，在土地使用用途既定的情况下，还款来源的现金流折现等于押品价值，但对于土地用途变化的收益权，必须要加上实物期权价值，这个实物期权价值大小取决于四种土地用途的转换是否附加条件。

　　总体而言，农村土地用途安排的制度化、稳定化、权威化，是解决土地收益权价值评估的最关键因素。建议国家政策进一步支撑一下，商业银行退一步优化下条件，在现有制度框架下，农村土地产权质押融资问题有希望得到解决。

　　李至斌：研究土地抵质押是为了满足农民、农村的资金需求，只有解决了政策法律环境的大问题，才能为解决农村土地产权抵质押问题提供基础。这既涉及到农民，也涉及到农村土地使用权确权登记，确权是基础，也是在政府的职责范围之内，基础打好了，后面才能顺利进行抵押、质押、流转。政策法律环境不具备，农村土地质押业务全面开展将十分困难，因为农民是弱势群体，贷款出问题后难有保障。

　　农村土地抵质押还要解决市场环境问题。要积极推动建立农村土地交易市场，通过农村土地在交易市场的转让交易，形成农民土地产权的市场价格，并提供相应的流动性。有了市场价格和流动机制，农村土地的抵质押业务开展就有了定价基础和退出渠道。

　　在现有环境下，也可以以现金流为基础对土地经营权进行抵质押。土地经营权有两个特点，一是有期限，二是每年有现金流。因此虽然土地经营权还没有市场价格，但是由于其存在租赁收入，现金流稳定，这也从另一个层面反映了其价值。在拥有稳定现金流的基础上，进行证券化开发，也是一种有效的方式，可以满足农民和农村的资金需求，银行和金融机构在这方面可以做一些探索。

　　另外，农村土地抵质押涉及到用途管制问题，土地流转后不能随便改变用途，因此整个业务开展都离不开政府的参与。土地产权贷款的处理，涉及到整个农村的稳定，这里有一系列政策和政治性很强的问题，现在在法律政策方面有很多规则，三中全会文件也提出了很多改革的要求。借此东风，为农村产权抵质押创造良好的政策环境，是开展业务的重要前提。

　　许超：关于未来中国的农村金融发展，结合过去两次农村政府工作会议，我们可以推测，未来的国家资源肯定是向农业大户、专业合作社和家庭农场倾斜，这些客户其实是中国农村金融的主要客户群体——小额农户自身的抗风险能力和标准化运作能力非常差，集约化农业生产的自身抗风险能力则较强。孟加拉采取的是土地合作社模式，比如老百姓可以用自己的土地使用权作为贷款抵押，国家成立了土地合作社，出现风险时，国家会先把土地收为己有，自己用资金填补出借人的空缺，之后会通过一些手段，比如让村里的管理人员与欠款人沟通，适当地施加压力，帮助其尽快还钱，在欠款交清之后，土地合作社会把土地还给农民。未来中国也可以尝试这种模式。

　　这样的话，政策将发生很大的变化，在过渡阶段我建议可以考虑成立物权担保公司。在成立物权担保公司的同时，可以引进民间资本，把国家的金融风险转嫁到民间资本上。这种模式的好处在于，一方面可以解决土地三权抵押的担保问题，另外，可以促进中国农村金融产业链的建设。比如在菲律宾，农民成立了专业合作社，教会机构帮助农民进行农业种植培训，农产品[-1.47% 资金 研报]直接对接快餐行业，批量定单。对于农民来说，因为减少了中间商的利益诉求，大幅度提升了蔬菜出售价格。他们可以直接向银行贷款，担保公司也可以为其向银行担保，这样整个金融产业链就建立起来了。如果我们在国内成立相关担保类机构的话，有助于建立金融产业链。现在的农产品，不管是上游采购，还是下游销售，其实都面临很大困难，中国地域辽阔，各地的采购、营销成本都不一样，很多农业生产的利润就在一层层的交接中损失了。

　　程漫江:在新型城镇化进程中，现在最不明确也最需要解决的是宅基地问题。对于宅基地的确权、流转和前景等问题，需要进一步深入研究。这方面级差地租的表现更为明显，需要制定更加实事求是和差别化的政策。而在城乡结合部的宅基地不仅可以产生较大的现金流，而且随着农村土地改革的推进，会直接影响到相邻城市的土地供应，宅基地问题已经进入到一个新的历史阶段，部分农户已经在县城购买了一套甚至两套住房，现在需要考虑通过切实有效的改革和政策更加有效率地利用农村的宅基地。

　　解决土地流转是问题关键

　　主持人：不解决土地的流转问题，农民将土地产权质押、资本化的难度会非常大。我们该如何有效促进土地的流转?

　　李至斌：从市场环境角度来看，农村土地产权怎样在确权登记的基础上建立流转平台?只有土地产权的流动性好，才能够解决估值问题，这样如果质押贷款出现问题，也可以申请退出。现在全国很多地方已经开始了很好的尝试，包括广东、重庆、湖北等地。在地方政府的推动下，建立了农村土地流转平台，对农民土地权属首先进行登记，登记后可以根据需要进行挂牌交易，这就要有相应的托管转让场所和交易中心。在此基础上，如果有转让需求，可以在场所里通过相应的交易机制、交易模式、交易平台，提出转让需求。这个平台也可以吸引到有信用的专业农村土地产权经营者、投资者参与交易。有了转让交易和流动性后，基本就能形成土地的市场价格，到银行去抵押贷款也就有了土地估值定价的基础。因此，从农村土地确权出发，建立登记、挂牌、转让、评估一条龙市场体系，对农村土地产权抵质押金融业务的开展非常有益。

　　李麟：流转不等于交易和市场。土地必须在市场中进行流转。如果没有在市场上流转，农村土地的价值也不能实现。比如协议转让。这就需要我们尽快营造一个健康有序的土地经营权流转市场，市场出现以后，我们才能有效地矫正土地收益实物期权的价值，纠正对土地估值的偏差。同时，也可以实现银行债权的退出机制，降低金融系统性风险。

　　探索农地产权质押融资之路

　　主持人：解决农地产权质押融资问题是农村金融发展的重要方向，这方面我们有何探索?

　　程漫江：解决农村土地产权质押的融资问题，应该明确当前我国所处的特殊时期，即新型城镇化和改革提速期这一大背景;要以实事求是的态度进行研究，明确哪些融资方式可以使用。比如目前我们了解到应收账款做抵押的融资业务在银行是一个常态化的业务，但是以农村建设用地做抵押的业务却还不能常态化推进。如果农村建设用地明确能够产生现金流，银行为什么不可以把这部分业务常态化和标准化，这方面应有较大的推进余地。

　　农地承包经营权的融资问题还处于探索阶段，我认为这部分业务不适合大型银行开展，因为很多大型银行对农村的经营问题不熟悉，尽职调查的成本也过高。国外有很多种类，包括国有的、专门服务于农村的小型金融机构。在我国开展新型城镇化进程中，有关部门可以考虑成立类似的机构，一定程度上降低准入门槛。而在监管方面，现在对于农村金融机构和小微金融机构的存贷比、资本充足率认定标准虽有一定优惠条件，是否可以进一步细化操作，或者给予更多的支持?

　　许超：我认为，中国对农村或农民的定位，与国际上存在偏差。比如，菲律宾把农民定位成经济类人群，通过建立完善的农村金融产业链，去帮助农民快速提升创造价值的能力，他们成立了国家担保公司，向农民发放小额信贷。但是在中国，我们更多地把农民当成政治性人群，他们会得到很多帮助，比如免息或者低息贷款。一方面，农民能得到这种贷款服务当然是很好的事情，但另一方面也会对当地农民信用体系建设以及信用定价产生负面影响。如何更加市场化地运作农村小额信贷，是未来中国发展农村金融的一个重要方向。