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土地使用权出资相关法律问题研究

2016-01-18 15:17
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导读:
《公司法》规定对土地使用权出资要评估作价、办理财产权的转移手续。因立法技术本身存在的弊端,不可能事无巨细一一述及,对公司实务中存在的诸多问题还需要从理论角度予以阐释。

  一、明晰土地使用权出资后的权利归属

  1、国家以出让金为作价金额将土地使用权出资入股的,公司享有出让土地使用权。

  2、 企业将出让土地使用权作价出资入股是否发生权利移转的问题,要根据法律关系的具体性质来确定:以出让土地使用权向公司投资或者投资成立新的公司的,作为投资的土地使用权应当转归该公司享有,原土地使用权人取得相应的股东权;若向合伙企业、合伙型联营投资,该土地使用权成为合伙企业或联营的共有财产,土地使 用权在合伙企业或联营体存续期间,为各合伙人按份共有,在合伙人退伙或者合伙终止时,提供土地使用权的合伙人可以经全体合伙人的决定或者按照合伙协议,收回土地使用权;单纯以合同关系合作经营的,在合作期间土地使用权仍属于原使用权人。

  3、企业将划拨土地使用权作价出资时,办理完出让手续,接受投资的公司成为土地使用权人。

  4、中外合资经营企业所需场地的使用权,如已为中国合营者拥有,中方可将其作为对合营企业的出资,其作价金额应与取得同类场地使用权所应缴纳的使用费相同。中方出资的土地使用权在合营期间由中外合资经营企业享有。

  5、农村集体经济组织将乡镇企业用地使用权出资给其投资设立的公司的,接受投资的公司享有土地使用权;非法人企业不享有土地使用权。不属于农村集体经济组织投资设立的企业的,需占有集体土地的,办理完国家土地征用和出让手续后,享有国有土地使用权。

  二、界定土地使用权移转的界限

  土地使用权出资需交付并要办理过户登记手续。但实践中可能存在只交付却未办理登记或者登记完毕却未交付,甚至有既不交付也无登记的情形存在。《公司法》虽然规定土地使用权出资应当依法办理财产权的移转手续,未移转财产权、虚假出资的,进行罚款,并需追究刑事责任。但罚则的规定过于笼统,应区别不同情形:

  1、只交付土地却未办理过户登记

  实践中存在两家股东投资设立一个公司,一股东以土地使用权作为其出资形式,但却承诺绝对遵守合同不会失信而推脱办理土地过户手续,在公司即将建成之际,投资方却以其急需用地为由,要求收回土地。如此情形不胜枚举。

  交付只能保障公司预期的对土地的占有和利用,但因登记手续欠缺,公司享有土地使用权并没有得到法律的认可与保护,这种使用处于变动之中,随时有土地使用权出资人以各种名目撤回的风险。在股东以土地使用权出资时,设立中公司有权利要求该出资人履行土地登记过户义务。鉴于通过诉讼实现过户登记请求并没有法律规 定,只能通过事后救济,即在出资者要求撤回出资时,公司依据公司章程要求其承担出资不实责任。

  2003 年11月最高人民法院《关于审理公司纠纷案件若干问题的规定(一)》(征求意见稿)第8条规定,“出资人或者发起人约定以土地使用权……出资,虽未办理财产权转移登记,但已交付公司实际使用,并在第一审法庭辩论终结前补办了财产权转移登记的,人民法院认定其履行了出资义务。”这一规定,保障了已出资股东及公司向瑕疵出资股东履约催告权的行使,如果公司各方参与人在利益均衡后,仍期待瑕疵股东的继续履约,他们可以请求该股东尽快办理过户登记手续,作为裁决者 的法院也应该尽可能维护合同的效力,这是节约诉讼成本的重要考虑。

  2、已办理土地过户手续但未交付土地

  法律意义上土地使用权的移转是登记过户手续的办理,此时,土地使用权已经转归公司享有。然而,土地未如期交付意味着公司股东对土地的占有,在此期间,存在着股东任意支配土地的风险,不仅公司的预期利益得不到实现,即使是既得利益也将化为泡影。尽管过户登记已经使得土地使用权发生法律效果的移转,出资行为已经完成,但股东迟延交付的存在造成公司利益损害,公司有权追究股东的侵权责任,通过公力救济保护自己的权利。

  3、既未交付土地,又未办理过户手续

  股东不履行任何出资义务,不按照公司章程所规定的各自的认缴额出资的,股东承担《公司法》中出资义务违反的责任:需继续出资,其他股东也需承担连带责任;或者承担违约责任;若因此对公司造成损害的,还需承担损害赔偿责任。

  对外贸易经济合作部《关于解决外商投资企业董事不出席董事会议问题的指导意见》规定,股东超过合资、合作企业合同规定期限不履行或不完全履行其出资义务,其他股东可依据《中外合资经营企业合营各方出资的若干规定》和《外商投资企业投资者股权变更的若干规定》直接向企业原审批机关申请更换股东或变更股权。这种更换股东或变更股权的责任规定可为内资企业所借鉴。

  三、土地使用权出资中的“五费”缴纳

  因土地资源具有稀缺性,为发挥土地的最高效益,实现国有土地使用权商品化,享有土地使用权必须支付对价。在土地使用权出资中,涉及到出让金、土地使用费、转让费、外资企业场地使用费、开发费等费用的缴纳。

  1、土地使用权出资与出让金缴纳

  国家可将出让土地使用权作价出资入股,国家对企业享有相应的股东权。有学者认为国家将国有土地使用权作价出资入股实质上是在出让国有土地时采取的一种特殊方 式,企业由此取得出让土地使用权,其所向国家支付的出让金抽象为国家对企业享有的股份,所以将之称为出让金出资或入股。甚至引证《土地管理法实施条例》第 29条规定将国有土地使用权作价出资或者入股与国有土地使用权的出让并列为国有土地有偿使用的方式,体现了作价出资或入股的特殊性。对此不敢苟同:出让金是货币的形式,将土地使用权出资视为企业支付给国家出让金的变相的观点若成立,如此推理,所有实物、工业产权、专利技术等无形财产按其价值都可折为现金,岂不是所有非货币出资都要变为现金出资?虽然国家将出让土地使用权出资入股时通常按照出让金数额作价,但两者还是不同性质的出资形式,企业由此在权利享有 和义务承受的范围等方面也存在差异,而且土地一定程度上给企业带来的利益会远远大于同等价值的金钱。两种出资形式不能同日而语,更不能混同。

  当用于出资的土地使用权的作价金额超过股份认购额时,是依据何者来确定股东权益,因法律上着实没有提供可资解决的途径,在此情形下,极易将土地使用权出资视 为出让金的现金出资。在进行理论探讨时,不妨引用韩国学者对现物出资性质的阐述:现物出资的性质是代物清偿、买卖、与股份的交换等,但是这些均不准确。将 现物出资视为商法所规定的出资的一种形态即可,无需在原有典型契约的框架上生搬硬套。因此,不能以出资标的财产价额超过认购额为由,向现物出资者支付现金。现物出资是独立的商法所规定的出资的一种形态,这是毫无疑问的,然而在出资标的财产价额超过认购额时无须向现物出资者支付现金,是否意味着此种情形下,可以用现金或其他的出资形式为之替代,而放弃该种出资形式的使用?本人认为适格的出资是股东之间自由选择的结果,完全可以为股东缔造一个自我决策的空间,由讨价还价后的缔约来决定采纳何种出资形式。

  2、土地使用权出资与土地使用费、转让费的缴纳

  土地不同于一般的物,进行转让时不仅需要经过一定的审批手续,还要缴纳一系列费用,其中有土地开发费,包括红线外三通及红线内一平费、征地费、征地管理费、 青苗补偿费、迁坟费等,还有每年需缴纳的土地使用费。土地使用权作价出资后,公司享有土地使用权,土地使用权转让费、使用费的缴纳应随之转移。反之,则是出资人将其具有使用权的土地在一定期间内提供给公司使用,而以其自己负担的土地使用费、开发费等抵作现金投资的一种投资方式。

  3、土地使用权出资与场地使用费的缴纳

  按照国家土地管理局《关于加强外商投资企业用地管理工作的通知》的规定,中外合营企业用地,不论是新征用土地,还是利用原有企业的场地,都应计收场地使用费。场地使用费是国家尚未建立土地有偿使用制度,而将土地提供给外商投资企业使用时,又必须体现国家所有权而象征性收取的一项费用。场地使用费包括场地开 发费和土地使用费,前者主要包括企业的征地、拆迁费用以及直接配套的基础设施投资;后者是中外合营企业在合营期间向地方政府缴纳的用地费。中方在设立的中外合资经营企业以其已取得的土地使用权出资的,若以场地开发费和土地使用费作价的,场地使用费由中方合资者缴纳;仅以场地开发费作价的,场地使用费由合营企业缴纳。

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