湖南国有企业改制中土地使用权处置

简介：湖南国有企业改制中土地使用权处置操作及相关规定在我国土地使用权制度体系中，土地使用权的取得方式有出让、划拨、租赁、转让等。由于我国国有企业的土地使用权取得主要是划拨所得,国有企业改制中主要涉及划拨 ...

湖南国有企业改制中土地使用权处置
操作及相关规定


在我国土地使用权制度体系中，土地使用权的取得方式有出让、划拨、租赁、转让等。由于我国国有企业的土地使用权取得主要是划拨所得,国有企业改制中主要涉及划拨土地的处置问题。
一、 处置土地使用权的一般程序。
（一）拟订土地使用权处置方案。由企业或企业隶属单位拟订土地使用权处置方案，主要内容应包括企业改革的形式和内容、企业现使用土地的状况和拟处置土地的状况、拟处置方式和处置价格（土地有偿使用费的缴纳方法、期限或作价出资的注入方式、优惠请求）及理由等。
　　（二）企业持改革方案、改革批准文件、土地估价报告和土地使用权处置方案等资料到国土资源行政主管部门办理土地估价报告备案和土地使用权处置方案审批等手续。
2001年02月13日生效的《国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》规定：以土地估价报告备案取代土地估价结果确认审批。　改革土地估价确认管理，取消确认审批，建立土地估价报告备案制度。企业改制需要进行土地估价的，应由企业自主选择土地估价机构进行评估。土地行政主管部门不再对土地估价结果进行确认。企业改制上报对土地估价结果进行确认。企业改制上报的土地估价报告，只要格式规范、要件齐备，土地行政主管部门将直接给予备案。
　　企业改制涉及的土地已经实行有偿使用或需要转为出让或承租土地的，不再进行处置审批，直接在市、县土地行政主管部门办理变更登记或有偿用地手续。企业委托进行土地估价的，土地估价报告同时交付备案。改制涉及的土地采用国家作价出资（入股）、授权经营方式处置的，土地估价报告应在省级以上土地行政主管部门办理土地资产处置审批时备案。
　　市、县人民政府土地行政主管部门要定期确定公布当地的基准地价和标定地价，并提供地价查询服务，为社会和企业认定估价结果提供参考依据。
　　（三）签订合同与变更土地登记。
土地使用权处置方案经批准后，采取国有土地使用权出让方式处置的，企业应持土地使用权处置批准文件和其他有关文件与土地所在地的市、县人民政府土地管理部门签订国有土地使用权出让合同，并持国土资源行政主管部门下达的土地使用权处置批复、土地出让金等土地有偿使用费缴讫凭证，按规定办理土地登记手续；
采取国有土地租赁方式处置的，企业应持土地使用权处置批准文件和其他有关文件与土地所在地的县级以上人民政府土地管理部门签订国有土地租赁合同，并按规定办理土地登记手续；
采取国家以土地使用权作价出资（入股）方式处置的，企业应持国家土地管理局或省级人民政府土地管理部门签署的土地使用权处置批准文件以及作价出资（入股）决定书，按规定办理土地登记手续；
采取保留划拨用地方式处置的，企业应持土地使用权处置批准文件及其他有关文件按规定办理土地登记手续。

二、划拨土地处置的方式
划拨土地资产处置的概念
在国有企业改革中，按照产权清晰、价值量化的要求，对企业使用的原先通过行政划拨方式无偿取得的土地使用权进行处理，以达到明确国家与企业之间的土地财产关系的一系列活动。
（一）国有土地出让　　原使用划拨土地的企业可通过补办出让手续，向政府交纳出让金后，取得出让土地使用权。[page]
１、 优点：企业以出让方式取得的土地使用权，可以依法转让、出租、抵押和作价入股，即对土地使用权享有处置权，可根据生产经营需要对其进行融资、产权运作，而且国家与企业之间产权清晰，企业对土地享有完整的法人财产权。
２、 缺点：出让金数额巨大，会形成企业沉重的资金负担。
过去几年里，企业在产权改革中，以出让方式进行土地使用权处置，并一次或分次缴纳土地使用权出让金的主要是一些生产与经营效益较好的企业，如高新技术企业、电力、通信等企业。对一些经济承受能力差的企业，则实行“空转”的方式处置土地使用权。所谓“空转”方式就是，先对产权改革企业使用的国有土地参照清产核资的土地价格重新进行评估，并经国资部门和土地管理部门确认后，由土地管理部门与企业签订土地使用权出让合同，再将评估确认的土地出让金金额，由财政部门采用支票背书的方式进行空转，国资部门将空转的出让金总额作为国有资金，注入企业的总资产，企业受让土地后，通过置换帐面土地资产转化为企业的实际资产。
３、适用范围：经济实力强的企业，国有经济要退出行业中的中小企业，清产核资公开拍卖企业，商业、竞争性较强的工业企业，以及房地产开发经营企业和直接出售给集体和个人的小型国有企业。　
４、 适用形式：A、国有企业改革为国有独资公司或国有控股企业，改变土地用途的。B、国有企业、国有控股企业改革为非国有企业（国有资本不控股或不参股企业）的。
５、 问题：协议低价出让，存在不少问题,如低价出让甚至零地价出让;擅自减免土地使用权出让金;领导干部干预土地出让,个人审批,暗箱操作;供地信息不披露,供地结果不公开。为解决这个问题，自２００３年８月１日起施行《协议出让国有土地使用权规定》有规定：
第三条 出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。
第五条 协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和　有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的７０％。 低于最低价时国有土地使用权不得出让。
第九条 在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门方可按照本规定采取协议方式出让；但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。
（二）、国有土地租赁　是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。土地租赁合同经出租方同意后可以转让，改变原合同规定的使用条件，应当重新签订土地租赁合同。签订土地租赁合同和转让土地租赁合同应当办理土地登记和变更登记手续。租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押，抵押权实现时，土地租赁合同同时转让。
１、 优点：企业资金负担大大减轻，国家与企业之间产权清晰，租金进入企业成本，并可适时调整租金，保证国家收益，也可有效防止国有资产流失。
２、 缺点：企业对土地使用权没有以转让方式处置的权利，不利于充分发挥土地资产功能，不利于土地资产的保值增值。
３、 适用范围：国有经济中需要退出的行业中具有一定市场竞争力但目前经济实力还不强的企业：长期负债过重、经营亏损、占地面积大，无能力一次支付出让金的企业；那些待拟订发展规划的土地和不宜长期出让的土地。
４、 租赁土地使用权的产权问题：在出租方（国家）同意的情况下，租赁土地使用权可以转租、抵押，并且租赁土地使用的租期可以在不超过法定出让最高年限下自由商定。　　　　　　[page]
５、 土地租金确定问题：Ａ、国家将划拨土地租赁给原企业时租金的计算方法。按国土资发（２００１）４４号文件《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》: 划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，并以此计算租金或增加国家资本金、国家股本金。在计算租金标准时应考虑企业划拨土地的权益，将划拨土地使用权价格从评估出的出让土地使用权价格中减去后方可计算租金。原企业以租赁方式取得土地使用权后，可再将承租土地使用权出租给改制后的企业，此时的租金应按全额地价折算。Ｂ、政府将划拨土地租赁给改制后的合资、合作、股份制企业时的计算方法。两种方式：一是租金以全额地价折算；二是租金按出让金计算，但需将原国有企业划拨土地使用权价格折价持股。
６、 其它：在许多企业产权改革时，为了方便产权改革，企业采用租用第三方房产（房屋或土地，土地一般是划拨土地）方式，避开土地处置问题。
７、 适用形式：同国有土地转让。即：A、国有企业改革为国有独资公司或国有控股企业，改变土地用途的。B、国有企业、国有控股企业改革为非国有企业（国有资本不控股或不参股企业）的。
（三）、作价出资（入股）　国家以土地使用权作价出资（入股），是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规中关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。
１、 优点：企业不需交纳出让金或租金，资金压力减轻。以这种方式取得的土地使用权，可依法转让、作价出资（入股）、出租和抵押等。
２、 缺点：国家与企业共担分险，国家股持股人不明，不便管理，影响国有股所有权的切实实现；土地资产总额巨大，会大大改变企业产权结构，降低其他股东资产的相对比率和投资回报率，使企业效益降低，影响其它股东的积极性。
３、 适用范围：占地面积大、经营效益好、竞争能力强、有开发前途或政策上需扶持的，关系到国计民生的企业；根据国家产业政策，须由国家控股的关系国计民生、国民经济命脉的关键领域和基础性行业或大型骨干企业，改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的企业。
４、 问题：形成国家股的土地，只能是存量划拨土地及国家向农民新征用的土地。各级土地管理部门实际上是土地所有权的代表，但不宜直接由其经营，所以应成立类似“土地经营公司”的机构，作为运营主体来经营和管理土地资产。由于土地具有不同于其他国有资产的特殊性，如到期由国家收回土地使用权，土地股应以独立的形式出现在股份制企业中，不能简单地与其他国家资产捆绑在一起经营。
５、 土地国家股在企业经济运行中应遵循的规则：A、土地应经评估折成股本金计入企业总资产；B、在土地使用期限内，按年限提取“土地专项基金”，归属于企业公积金，以便于土地使用期满后再次取得土地使用权。C、企业经营中，土地国家股按所占股份获取股息和红利。
６、 适用形式：国企改革为国有控股企业，不改变原划拨土地用途的。
（四）、继续保留划拨用地　　企业改革涉及的土地使用权，有下列情形之一的，经批准可以采取保留划拨方式处置：
　　（一）继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变的，但改造或改组为公司制企业的除外；
　　（二）国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并，兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的；[page]
　　（三）在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业；
（四）国有企业改造或改组为国有独资公司的。
前款第（二）、（三）、（四）项保留划拨用地方式的期限不超过五年。
１、 优缺点：须经批准，除继续作为城市基础设施用地等项目用地且原土地用途不发生改变，而且不是改造或改组为公司制企业的情况外，保留划拨用地方式的期限不超过5年。
２、 适用范围：这种方式主要用于国有企业兼并和松散型企业集团的土地资产处置，但如土地发生转让、改变用途等行为则必须纳入出让轨道。因此这只是一种暂时、过渡的方式，与市场经济不相适应，不是发展方向。
３、 适用形式：A、改革后的企业国有土地符合《划拨用地目录》的。B、国有企业改革为国有独资公司或国有控股企业，不改变土地用途的。
４、 企业原使用的划拨土地，改制前只要不改变土地用途，可继续以划拨方式使用。改制后只要用途符合法定的划拨用地范围，仍可继续以划拨方式使用。改制或改变用途后不再符合法定划拨用地范围的，应当依法实行有偿使用。
　　为支持和促进企业改革，企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产。企业依法取得的划拨土地设定抵押权时，划拨土地使用权价格可作为使用者的权益，计入抵押标的；抵押权实现时，土地使用权可转为出让土地使用权，在扣缴土地使用权出让金后，抵押权人可优先受偿。划拨土地经批准可以转让，划拨土地使用权价格部分可计为转让方的合法收益，转让后的用途不符合法定划拨用地范围的，受让方应当申办有偿用地手续。划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，并以此计算租金或增加国家资本金、国家股本金。
（五）、授权经营管理　　国家根据需要，可以一定年期的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。国有土地使用权授权经营，由国家土地管理局审批，并发给国有土地使用权经营管理授权书。被授权的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司凭授权书，可以向其直属企业、控股企业、参股企业以作价出资（入股）或租赁等方式配置土地，企业应持土地使用权经营管理授权书和有关文件，按规定办理变更土地登记手续。
１、 优点：企业没有资金负担，企业可依法转让、出租、抵押等，并可通过联营、入股、置换和重组等形成盘活存量土地资产。
２、 缺点：土地使用权实际上是在空转，国家土地资产收益暂时未得到体现，需等到土地使用权进入实转才行；另外，需合理处理中央和地方政府的利益关系。被授权经营土地使用权的国家控股公司、国有独资公司、集团公司必须接受授权部门的监督管理。
３、 适用范围：主要是针对一些国有大型企业集团，因其占有土地面积较大，企业经营负担沉重，因此国家对部分大型企业集团采取土地授权经营管理的处置方式。
４、 存在的问题：这种方式虽扩大了国有独资公司的实力，增加了其资产运营和管理的能力，但将土地使用权剥离于实际生产者、经营者之外，即企业并没有最直接获得土地产权。　
５、 对于省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股公司试点的企业，方可采用授权经营或国家作价出资（入股）方式配置土地。其中，经国务院批准改制的企业，土地资产处置方案应报国土资源部审批，其他企业的土地资产处置方案应报土地所在的省级土地行政主管部门审批。为方便与有关部门衔接，同一企业涉及在两个以上省（自治区、直辖市）审批土地资产处置的，企业可持有关省（自治区、直辖市）的处置批准文件到国土资源部转办统一的公函。
三、《省属国有企业改革中土地使用权处置暂行办法》中操作规定[page]
第四条、国有企业将划拨土地改为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的，经城市规划部门和省国土资源行政主管部门批准后，采取招标、拍卖、挂牌方式出让。成交地价超过改变用途后的备案评估地价的增值部分以及备案评估地价的75%，可以由省财政补偿给原企业作为职工安置费或者增加原企业国有资本金（股本金）。省政府按照改变用途后的备案评估地价的25%收取土地出让金。
第五条、国有企业将以协议出让等有偿使用方式获得的土地改为商业、旅游、娱乐、和商品住宅等经营性用地的，经城市规划部门和省国土资源行政主管部门批准后，通过招标、拍卖、挂牌方式出让。原企业以协议方式获得土地使用权的，成交地价超过改变用途后的备案评估价的增值部分以及备案评估地价减去应缴纳的土地出让金（应缴纳的土地出让金=改变用途后的备案评估地价的25%－已缴纳的土地出让金＋原已使用年数在原用途下应缴纳的土地出让金）差额部分，可以由省财政返回给原企业作为职工安置费或者增加原企业国有资本金（股本金）。原企业以国家作价出资（入股）方式获得土地使用权的，土地作价形成的国家资本金或国家股本金交冲销，省政府按照改变用途后的备案评估地价的２５％收取土地出让金，成交地价超过备案评估地价的增值部分以及备案评估地价的７５％，可由省财政返回给原企业作为职工安置费或者增加原企业的国有资本金（股本金）。
第六条、关闭、破产企业的划拨土地使用权由省国地资源行政主管部门报省政府批准收回，通过招标、拍卖、挂牌或者协议方式出让，所得收入减去土地开发成本、出让业务费用后缴入省属国有企业改革专项资金账户，优先用于该关闭、破产企业职工的安置。对于收回后不能及时出让变现的，由省土地资本经营公司收购储备，所得收入缴入省属国有企业改革专项资金账户。
第七条、本办法第四条、第五条和第六条规定以外的省属国有企业改革划拨土地使用权实行有偿使用时，可以采取协议方式出让、租赁。协议出让土地时，按协议出让地价的２５％核定出让金。
第八条、省属国有企业改革中，土地使用权处置收入全部缴入省属国有企业改革专项资金帐户，用于支付省属国有企业职工安置等改革成本。
第十条、处置国有企业土地使用权，应当具备权属合法、无争议，并已办理土地登记，企业持有国有土地使用证等条件。
国有企业尚未进行初始登记的，国土资源行政主管部门应当积极为企业进行权属调查、出具权属证明后，允许企业先行改制，再根据土地使用权处置方案批复直接办理变更登记手续。
企业土地权属有争议的，可以将无争议的土地剥离出来先行确权。
第十一条、对已经按有偿方式使用国有土地的企业进行重组或转让股权，只要不改变土地用途，企业不需再报土地资产处置方案，可直接进行土地变更登记。
第十二条、省属国有企业职工的房改房用地和分离出来的公益性用地不纳入企业改革土地使用权处置范围。
第十三条、继续以划拨方式使用国有土地的或者以租赁方式使用国有土地的企业，应根据经省国土资源行政主管部门核准的划拨土地使用权价格，作为企业国有资产入帐。
第十四条、净资产不足以安置职工的困难省属国有企业缴纳的土地出让金、土地租金，经省属国有企业改革领导小组批准，可以部分或者全部返拨给企业，专项用于安置职工。
第十六条、中介机构接受国有企业改革土地评估时，收取中介服务费不得高于省物价局规定收费标准的５０％。
四、长沙市企业改制中土地使用权处置可享受的主要优惠政策
主要依据：长政发（2001）45号、长国土资政发（2002）93号、长政发（2003）16号、湘国土资发（2004）7号文件等。　
１、 国有企业改革中出现经营性净资产不足以置换全体全民职工身份的，可以将划拨土地变为出让土地。先以该企业全部经营性用地的划拨土地资产弥补企业净资产负数和置换身份补偿金,仍不足弥补时,以土地出让金及50%的契税弥补。提取职工置换补偿金后多余的土地可继续作为划拨用地使用，并按规定缴纳土地使用税．或者由企业按５０％的评估价格向政府一次性回购．[page]
２、 国有企业改革，要求将原划拨地办理出让手续的，在一次性付清土地出让金的前提下，优惠减半征收出让金。为弥补净资产负数和置换职工身份，要求转让划拨用地的，须按市政府[2001]第111期常务会议纪要精神，优先市土地储备中心收购。不宜收购的以及利用划拨土地与他人合作开发的，必须到市国有土地资源管理局土地市场挂牌交易。挂牌交易成交的，在一次性付清土地出让金的前提下，优惠减半征收土地出让金。并按长政办发[2001]16号文件规定，挂牌交易土地收入剔除有关税费和土地出让金后的余额缴入“双控”帐户。
３、 　国有企业依法破产、解散的，企业原划拨土地应当由市、县人民政府依法收回组织以挂牌交易、招标拍卖方式出让，变现资金优先用于职工安置。当安置职工的资金不足时，可以出让金和50%的契税弥补安置职工不足部分。
４、 企业兼并，涉及土地使用权转让并出让的，出让金根据长财产交字[2004]2号文件征收。
自2004年7月1日施行《关于深化市属国有企业改革的实施细则》（长政办发[2004]35号文件）
一、 依法依规处置资产
（三）资产评估中对有关问题的处理：
1、凡城市规划确定属城市道路、绿化等公益基础设施建设的土地，企业申请土地评估时，按公用设施用地补偿价评估并经市国土资源部门备案后进入企业改制资产。
2、凡城市规划确定属经营性的土地，按市国土资源部门实际认定面积，依土地权证用途进行评估并剔除税费后，计入企业改制资产。
3、改制企业实际使用的土地，由于历史原因未办理土地使用权证的，改制企业应于资产评估前向市国土资源部门申请办理确权手续，评估结果报市国土资源部门备案后其价值计入改制资产。
4、凡因企业原因而改变土地用途的，资产评估时，经市规划部门审查同意后，应按改变后的土地用途进行评估，并报市国土资源部门备案。属于经营性用途的，按国土资源部第11号令的规定实行招标、拍卖、挂牌出让办理；属于协议出让的，按国土资源部第21号令的规定处置。处置收入按长财产交字［2004］2号文件的规定进行分割。
5、凡已经进行房改的职工住宅，但尚未办理分割手续的土地，经市国土资源部门认定后，其价值计入非经营性财产；凡不能进行房改的职工住宅用地，经市国土资源部门、房产部门认定后，作为经营性资产评估，市国土资源部门予以备案，计入改制资产；职工拆迁安置的必要费用，经市企改办会同有关部门审核后，可以在该企业改制资产中扣除。
6、房屋资产评估中，在企业土地使用红线范围内建设的房屋、构筑物等因企业原因尚未办理产权证的，经市规划、房产部门同意后，进行资产评估，计入改制资产。
（四）下列资产在改制中准予核销，核销值由政府收回，并授权对口的资本营运机构监管。
1、经鉴定需在一年内拆除的危房、建筑物和经国有资产主管机关审核确须核销的房屋、建筑物。
（七）企业经营性净资产（不含划拨土地评估值）扣减按本条第（五）款（一次性提取纳入改制成本的费用）所列提留后的剩余净资产并根据有关文件规定的标准首先用于解除员工劳动合同的经济补偿金。
（八）对净资产为负数的改制企业资产按以下方式处理：
1、企业经营性净资产不足以支付员工解除劳动合同的经济补偿金时，可用优惠购买已租赁的长房集团经营性房产（原直管公房）的价差、企业全部经营性划拨土地评估价及土地出让金按先征后返原则依次进行弥补。以上弥补仍不足的，经市企改办审核同意，其差额部分由改制后的新公司按我市原改制政策弥补。
2、未纳入城市规划整体改造的土地，企业改制时按土地权证用途由行政划拨用地变为出让地，用划拨地评估价和出让金弥补经营性净资产负数或支付职工安置成本的，可直接办理协议出让手续。已纳入城市总体规划的土地，规划用地性质为经营性用地的由政府收回，实行招标、拍卖、挂牌处理，并按划拨土地评估价返回企业作理顺劳动关系补偿费用。已规划的道路，政府组织道路建设的，由政府收购并依法给予补偿；临路单位自建改造和用地单位新建的，应依规划退让并承担退还路幅的拆迁补偿费用。规划的城市建设用地范围以外土地由市政府与企业协商收购，城市规划确定的外迁企业，土地使用权由市政府收回，按照土地使用权证用途给予补偿。[page]
3、用土地出让金弥补改制资金不足，实行职工出资入股组建新公司的企业，经核实，确无力缴纳出让金，可先到市国土资源部门按原用途办理出让地的证明文件，待缴足出让金后新公司方可取得土地使用权证。
（九）对剩余资产的处理。
３、 企业支付解除员工劳动合同的经济补偿金和有关提留后剩余的非控规经营性土地资产，由政府收回划转给对口的资本营运机构，按以下方式处理：
（1） 作价折股投入到新公司。
（2） 企业不可分割的生产经营用地，可按土地权证用途由企业协议受让。
（3） 符合划拨用地条件的，可继续作为划拨用地。
（4） 非企业生产经营不可分割所必需的土地，不再由企业买断或买断借用。
（十）企业采用兼并、承债式收购和职工出资入股等方式组建新公司，其土地资产转让收入使用审批基本程序：1、企业申请。2、主管部门意见。3、市企改办论证改革、改制方案并报市政府审批。4、委托土地市场挂牌交易或市土地储备中心收购。5、转让收入进入市财政与市国有资产主管机关的“双控”账户。6、企业提出使用“双控”资金的申请。7、市企改办会同市国有资产、劳动保障和企业主管部门会审后拨付。
（十一）关于企业租赁的长房集团经营性房产（原直管公房）的处理。
1、企业租用的长房集团经营性房产（原直管公房），企业经营性净资产不足以支付解除员工劳动合同的补偿资金和四项提留的，可按钢混结构840元/平方米，砖混结构630元/平方米，简易结构280元/平方米的价格进行购买，以评估价与优惠购房价的价差弥补解除员工劳动合同的补偿资金和四项提留的不足。
2、改制过程中企业购买长房集团经营性房产（原直管公房）在弥补解除员工劳动合同的经济补偿金和四项提留后，仍有剩余部分，如确因企业生产经营需要，可由长房集团与企业在市场价格的基础上双方协商优惠购买。
3、企业改制后，仍租赁有长房集团经营性房产（原直管公房），经长房集团与承租企业协商后，长房集团可以根据需要有偿收回房屋的使用权，并解除原有租赁关系。
4、企业不购买长房集团经营性房产（原直管公房），而要求继续租赁的，由改制后的企业与长房集团按协议租金建立新的租赁关系。
5、企业已进入改制程序，需按有关规定购买长房集团经营性房产（原直管公房）的，由企业提出书面报告，市企改办签署意见，长房集团确认拟购房屋产权明晰的，由评估机构进行评估，评估结果经长房集团认可后，出具所购房的证明文件。所购房屋按评估确定的价值进入企业整体资产，经市企改办正式批复后，办理购房手续。