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项目土地使用权的法律审查

2019-07-31 18:55
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导读:
项目土地使用权的法律审查(北京)多土地使用权权利人从表面上看似乎合法,但其背后隐藏的法律风险与商业风险往往是出人意料。因此,作为投资方,实务操作时应该特别注意以下几点:(1)土地使用权出让方主体资格是否合法(北京)《解释》施行后,法定的出让主体只
项目土地使用权的法律审查 (北京) 多土地使用权权利人从表面上看似乎合法,但其背后隐藏的法律风险与商业风险往往是出人意料。因此,作为投资方,实务操作时应该特别注意以下几点: (1)土地使用权出让方主体资格是否合法 (北京) 《解释》施行后,法定的出让主体只

项目土地使用权的法律审查 (北京)


多土地使用权权利人从表面上看似乎合法,但其背后隐藏的法律风险与商业风险往往是出人意料。因此,作为投资方,实务操作时应该特别注意以下几点:


(1)土地使用权出让方主体资格是否合法 (北京)
《解释》施行后,法定的出让主体只有市、县人民政府土地管理部门,开发区管委会、市、县人民政府土地管理部门以上的各级人民政府土地管理部门、市、县人民政府土地管理部门以下的各级人民政府土地管理部门等其他任何主体,都无权以出让方的身份签订土地使用权出让合同,否则一律应认定为无效合同。 市、县人民政府中的“市”包括全国各级市,“县”不包括市辖区。


(2)土地的出让是否合法 (北京)
首先,出让土地仅限于国有土地,而且是城镇国有土地。城市规划区内集体所有的土地,需经依法征用转为国有土地后方可出让,也说是说集体所有的土地,集体经济组织不得自行出让。另外,出让国有土地使用权的土地面积和政府的级别相关。出让耕地1000亩以下、3亩以上,其他土地2000亩以下、10亩以上的,由省、自治区、直辖市人民政府批准;出让耕地3亩以下、其他土地10亩以下的,由县级人民政府批准。
此外,审查出让的土地使用权是否经过批准与登记。根据《城市房地产管理法》的规定,出让的土地使用权还需经过政府批准和登记发证。虽然《解释》澄清了多年以来争论不休关于未经批准与登记的土地使用权出让合同是否有效的问题,认定批准与登记不影响出让合同的效力,但是对于投资方来说,合同效力风险的解释并不意味着其他风险的完全解除。《解释》第4条规定:“土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地,受让方请求解除合同的,应予支持。”这恰恰提示了未经办理批准手续的出让合同蕴涵的履约风险。


(3)土地方对土地取得方式是否合法 (北京)
根据《城市房地产管理法》和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定,我国当前的国有土地使用权出让方式有四种:协议出让、招标出让、拍卖出让 和挂牌出让。
对于各类经营性用地的取得要注意时间界限问题:
2002年7月1日以前,可以协议出让各类经营性用地。
自2002年7月1日起,原则上不允许再协议让经营性用地,全国各地区的商业、旅游、娱乐、写字楼和商品住宅等各类经营性用地都必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
从2004年8月31日后,一律不准再协议出让各类经营性用地。2004年3月31日,国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》,即“71号令”,要求各地必须在2004年8月31日前,将协议出让经营性土地使用权的历史遗留问题处理完毕,对8月31日以后仍以历史遗留问题为由,以协议方式出让经营性土地使用权的,要从严查处。这也就是所谓的“8•31土地大限”。
对于其他用途的土地,可以协议出让,但是在供地计划公布后,如果同一宗地有两个以上意向用地者的,也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。


(4)土地出让金是否已缴纳 (北京)
土地出让金的缴纳情况直接影响到土地使用权利以及房屋的预售等切身利益,必须加以调查。


(5)土地的用途是否有违法变更行为 (北京)
国有土地使用用途,一经批准原则上不得变更。确定有特殊情况需变更的,应取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订地使用权出让合同,并相应调整土地使用权出让金。如果土地使用权人擅自变更用途,出让人可解除出让合同。 [page]


(6)是否存在国家收回土地使用权的可能 (北京)


国家收回土地使用权一般有以下四种情况:一是开发商违反城市规划或者土地使用权出让合同的规定而开发利用土地,被国家强制收加,例如超过合同约定的动工开发日期满2年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权,但是,因不可抗力,或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外;二是土地使用权出让合同规定的期限届满,国家自动收回;三是为实施城市规划进行了旧城区改建,需要调整使用土地的,政府可能收回土地使用权,但对土地使用权人应当经予适当补偿;四是在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,国家可以依照法律程序提前收回土地使用以,但国家应根据土地使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。 还应特别注意调查核实剩余的土地使用年限,以评估作价的合理性;出地方的土地使用权时是否存在不符合《城市房地产管理法》第38条关于转让条件的规定的瑕疵。由于出地方公司的债务情况会影响到双方合作项目的开发,因此,还应调查出地方公司的债务数额及其性质和期限、诉讼情况、财产抵押情况、担保情况、查封保全情况等,以评估投资方参与项目合作开发的法律风险和商业风险。

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