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对于国有土地使用权的强制执行,还应注意以的问题

2019-07-31 09:07
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导读:
1、地上房产必须与作为执行标的物的土地使用权同时处置土地使用权流转时,地上房屋所有权必须同时流转,这既是房地产流转的原则要求,也是法律的基本规定。人民法院执行处置转移土地使用权时,地上房屋所有权也必须随之同时处置和转移。2、关于国有土地使用权

1、地上房产必须与作为执行标的物的土地使用权同时处置

土地使用权流转时,地上房屋所有权必须同时流转,这既是房地产流转的原则要求,也是法律的基本规定。人民法院执行处置转移土地使用权时,地上房屋所有权也必须随之同时处置和转移。

2、关于国有土地使用权的折价抵债

对被执行人以出让方式取得的国有土地使用权,申请执行人和被执行人协商同意,可以不经拍卖、变卖,直接裁定将其与地上房屋经评估作价后交由申请执行人抵偿债务,但应当依法向国土资源、房地产管理部门办理土地、房屋权属变更、转移手续。当然,在人民法院无法强制变现时,仅经申请执行人同意,亦可直接折价抵债。

对被执行人以划拨方式取得的国有土地使用权的折价抵债问题,未见有具体规定。笔者认为,在实践中如果以划拨方式取得的国有土地使用权无法变现而被执行人又无其它可供清偿的财产,人民法院与土地管理部门取得一致意见并经申请执行人同意后,可以按照土地管理部门确认的地价由申请人缴纳相当于土地使用权出让金的价款并由土地管理部门变更土地为出让性质,然后将土地使用权折价抵债。

3、国有土地使用权设定抵押后地上新增房屋的处理

国有土地使用权设定抵押后,抵押人并不丧失对土地的占有、使用权利,抵押人仍然可以依法进行房屋建设、基础设施安装等开发活动。因土地上新增房屋不在抵押合同约定的抵押物范围之内,故其不属于抵押物。根据房地不可分原则,在申请执行人实现抵押权拍卖所抵押的房地产时,应当依法将土地上新增房屋一并拍卖。但由于土地上新增房屋不属于抵押物,抵押权人就拍卖新增房屋所得价款无优先受偿权。

4、案外人取得人民法院拍卖、变卖土地使用权后能否执行回转

人民法院在执行中依法采取拍卖、变卖措施,是基于国家公权力的行为,具有公信力。案外人通过法院的拍卖、变卖程序取得财产的行为不同于一般的民间交易行为,其受让的土地使用权应当予以保护。因此,人民法院拍卖、变卖土地使用权后,案外买受人已经取得的土地使用权不宜再执行回转。

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有国有土地使用证。由甲方办理《国有土地使用权证》,与乙方另签订《土地使用权转让协议》
集体土地使用证能否转让?   根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条,农民集体所有的土地,由土地所有者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请,由县级人民政府登记造册,核发集体土地所有权证书,确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请,由县级人民政府登记造册,核发集体土地使用权证书,确认建设用地使用权。 设区的市人民政府可以对市辖区内农民集体所有的土地实行统一登记。  可见,农民集体所有土地用于非农业建设的,才需要给使用权人发给土地使用证,发证机关为县级或者市级土地管理部门。   集体土地使用证能否转让:  《土地管理法》第63条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设才旦是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法转移的除外。 ”  根据这一规定,农民集体土地的使用权,原则上不允许出让、转让或者出租用于非农业建设,只有一种情形可以例外,就是对于符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等原因使土地使用权发生转移的情形。 这种情形是指乡镇企业破产、兼并,企业的资产(包括厂房等)发生转移而导致土地使用权发生转移,如果土地上没有建筑物等设施,集体土地的使用权将不允许转让,也不得转让用于非农业建设。   《城市房地产管理法》第8条规定:“城市规划区内的集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。
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