住宅土地使用权到期后不应缴纳土地出让金

　　我个人认为应该坚持住宅土地使用权到期后无偿自动续期的立法设计，理由有如下几点：

　　第一，2007年10日1日起实施生效的物权法第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”，这一法律表述是“自动续期”，而没有附件任何条件，所以土地使用权到期后不应该附加任何条件进行续期，否则违反物权法的规定。

　　第二，行政机关必须根据法律法规的规定行使其行政权力，这是依法行政的基本要求。而目前现有的法律框架内并没有哪一部法律、行政法规授权行政机关在土地使用权到期后可以收取一定费用来延续土地使用权，在这种情况下温州政府部门收取房价总额三分之一的土地出让金的做法，严重违反了现行法的规定。

　　第三，有偿自动续期违背民法的基本理论，而无偿自动续期则符合民法的基本理论。众所周之，所有权是一种完全物权，是一种永久性物权，是没有期限的，是包括对房屋的占有、使用、收益和处分四项全能的。若是土地使用权到期后有偿续期，而房屋所有权人又不缴纳土地使用费的话，所有权人就没有了土地使用权，那么房屋所有权人就无法行使对房屋的占有、使用、收益和处分的权利了。实际上，这将是一种名为所有权，但实为有期限的物权，这与所有权是一种完全物权、永久性物权、无期限物权的特点是矛盾的，这种立法设计严重违背了民法基本理论，使传统的民法理论受到了动摇。而无偿自动续期则符合老百姓对物权的支配性质，不会因为土地使用权使用期限届满而影响对所有权的支配。

　　第四，有偿自动续期违背了我国宪法、物权法对私有财产保护的基本原则，而无偿自动续期恰恰体现我们对私有财产的尊重和保护。我国宪法、物权法倡导私有财产神圣不可侵犯，充分尊重和保护人的私有财产。如果立法规定土地使用权期限届满而有偿续期，就意味着对房屋的所有权必须要不断的购买才能维持。这样的产权，本质上还是所有权吗?可能更类似于承租权，这会让老百姓感觉没有财产的安全感，无法安居乐业。这从本质上否认了老百姓对房屋的物权，否认了老百姓对房屋的私有财产权。这将使宪法、物权法陷入无法解释的状况。

　　第五，有偿自动续期不具有可操作性，无偿自动续期不存在操作困难的问题。就目前而言，物业纠纷的案件非常之多，原因多数在于物业公司很难将小区所有业主的物业费收齐，无奈之下物业公司只能求助于法院要求业主支付物业费。那么，住宅土地使用权到期以后，若是有偿续期，政府向每家每户收取土地使用费则更是难上加难，难道政府也要向法院起诉业主吗?

　　第六，有偿自动续期不利于二手房交易市场的稳定，限制了二手房资源的优化配置，无偿自动续期能够使房地产市场的资源得到有效利用，更加符合物的使用原则。有偿续期为所有权变动设置了障碍，买受人买了房子后就有可能面临土地到期的问题，可能买房人又要交纳一大笔钱土地使用费，这会让买房人望而却步，这不利于房地产市场的资源充分利用。同时还容易导致大量合同解除的相关法律纠纷，扰乱民心，不利于市场的稳定，不利于社会的稳定与发展。

　　第七，有偿续期的立法设计本质上是一种政府与民争利的体现，无偿续期体现了政府对百姓利益的关注。而有偿续期的这种行为是政府与民争利的明显体现。近些年地方政府的主要收入是依靠出让土地获得的，这是地方政府财政收入的主要来源。若是土地使用权到期后，政府可以重新利用同一块土地再次出让，继续用这种方法增加自己的财政收入，这样会导致政府不断的、重复的依靠这种不规范的、侵犯老百姓利益的方式来获得财政收入的增加，这不利于经济的发展，最大的受害者莫过于老百姓!

　　第八，有偿续期这种立法的设计会引发政府大规模进行拆迁的欲望，届时会掀起一系列拆迁高潮。住宅土地使用权到期后，政府会以此为理由进行大规模拆迁，以此来获得大量的财政收入，从中获取暴利。同时也会引发大量的拆迁纠纷，因为当土地使用权到期后，政府拆迁只会对老百姓进行房价补偿，而不会再考虑房屋所在的地理位置（因为老百姓已经没有土地使用权了），这降低了政府的拆迁成本，提高了拆迁获得的利益的空间，从本质上是侵害了老百姓的合法权益，侵犯了老百姓的私有财产，最终会破坏社会的稳定与谐和。

　　第九，有偿续期的立法设计违反了国际社会发展的主潮流，不顺应民心，不顺应民意，让人有一种居住的恐慌感、不安全感，最终会引起社会的暴动，这与我们现在所倡导的和谐社会、稳定社会的发展潮流是相违背的。

　　综上所述，住宅土地使用权到期后有偿续期，是违背民心的，是对老百姓私有财产极不尊重的，是违背社会发展趋势的，是违背世界发展主潮流的，是一种弊端远远大于利处的立法设计，这种立法设计让人无法感觉到安全，让人无法安居乐业，无法让社会和谐，无法让社会稳定，基于此，我个人反对住宅土地使用权到期后有偿续期，比较赞同土地使用权到期后自动无偿续期。