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对黎先生用物业税代替土地使用权出让金的观点质疑

来源:找法网 2010-06-07 00:00:28阅读数:

2009年3月27日《广州日报》B15版《70年后房还得租?杞人忧天!》中刊登了合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江对住宅用地有偿续期的观点。他建议通过修改物权法,用物业税的办法代替土地使用权出让金,以此解决住宅用地续期收费问题。我认为这是瞎折腾,理由如下: 1、最

  2009年3月27日《广州日报》B15版《70年后房还得“租”?杞人忧天!》中刊登了合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江对住宅用地有偿续期的观点。他建议通过修改物权法,用物业税的办法代替土地使用权出让金,以此解决住宅用地续期收费问题。我认为这是“瞎折腾”,理由如下:

  1、最新的《土地管理法》49条新规当中,住宅70年使用权到期后由“自动无偿续期”改成了“按照国家有关规定自动续期”,并没有表明国家对到期后自动续期的土地使用权重新收费,他做为中介代理的首席分析师提出用物业税的办法代替土地使用权出让金,以此解决住宅用地续期收费问题,未免有点导向性说法。

  2、即便如黎先生所料,70年土地使用权到期后,也不可能再对所有的住房收缴住宅用地续期费用。因为我个人认为政府将《土地管理法》49条新规当中,住宅70年使用权到期后由“自动无偿续期”改成了“按照国家有关规定自动续期”主要是从土地资源的稀缺性出发,进一步加强对土地资源的宏观调控。假如不断升级的住房用地需求危机到国民粮食安全时,国家将及时调整土地政策,把住房限制在满足居住权利上,取消其财产权利(我在对《土地管理法》49条新规改动的解读中有详细分析)。也就是说,国家会让每一个家庭拥有足够面积的一套住房,在其住房到期后进行登记并“自动无偿续期”,对于多出的住房国家将视该住房的完好程度进行适当的补偿或限期报废(就像汽车到期报废一样),以便重新获得土地满足后续的生产需求和生活需求。因为我国土地制度将土地使用和所有权的设置分离目的就是要使有限土地资源能够可持续的利用,能够配合我国的人口政策满足广大人民群众日益增长物质和文化生活得需要。

  3、按照法律规定,公民拥有房屋土地使用权和房屋所有权,当房屋所有权在70年后没有灭失时,即便土地使用权灭失,也不会因此导致房屋所有权灭失,因为两项物权(所有权)权利是均等的。但国家可以规定对属于财产权利的房屋土地征收土地出让金,对属于居住权利的房屋土地使用权“自动无偿续期”。

  4、按黎先生所说“将部分土地使用权出让金转成物业税,既可以降低地价,也可以解决今后续期的问题”是没有根据的,也不成立的。因为首先土地“招拍挂”制度下的土地出让金是发展商公开竞标的结果,不应该再让买房者(业主)在为此“买单”(也不知黎先生是居何之心),其次对履行居住功能的住房收税似乎有欠公平,假如居住用房也要收物业税的话,代步功能的汽车也可以收税,储藏功能的电冰箱也可以收税,中国就变为“苛捐杂税”的国度了,这不是让国家变得不义了!再次我国合同法规定,商品的完税环节发生流通领域,在拥有住房商品后再重复收税似乎有欠法律支撑,也有欠公平(当然法律是国家制定的,制定物业税法就有依据了,只是按土地所有权国有或集体所有的规定并不支撑业主完全拥有房屋物业,这是一对难以解决的法律矛盾)。

  5、假如真如黎先生所愿国家对房屋收取物业税后可降低地价,黎先生又怎样能保证开放商就会把房价相应的降下来呢!?我无法理解这种一厢情愿或者忽悠人的逻辑。

  近期在博客上对许多名博和“专家学者”的博文以及对媒体的言论进行端详,感到有的观点确实不可理喻,难道房地产界就没有真理?!

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