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策划:房地产业土地增值税2月开征 四大谜题待解

来源:找法网 2007-03-07 15:23:34阅读数:

1月16日,国家税务总局网站发布最新的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(以下简称《通知》),要求从下月起正式向房地产开发企业征收30%60%不等的土地增值税。此消息一发即引起轩然大波,购房者、开发商、业内专家及政府机构再一次聚焦国家的宏观

1月16日,国家税务总局网站发布最新的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(以下简称《通知》),要求从下月起正式向房地产开发企业征收30%—60%不等的土地增值税。此消息一发即引起轩然大波,购房者、开发商、业内专家及政府机构再一次聚焦国家的宏观调控政策。

  有专家称,2月起正式实行的土地增值税清算拉开了2007年房地产宏调控的大幕,据查

,土地增值税这一税种1993年就已经设立,但一直没有全国大面积正式征收,部分地区有所尝试,但基本都是按销售收入的一定比例,而且根据资料来看,都没有超过2%。为什么14年都没能实施这一政策,现在是实施这一政策的最佳时机吗?带着这一疑问,我们来看并非新政的“土地增值税”会对房地产业带来怎样的影响,并探讨“土地增值税清算”中隐藏的四大谜题!

  谜题一:14年政策难落实,如今真能执行?

  早在1993年国务院就已发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定了这一税种和征收的税率,由于此后房产一度不景气,该条例至今没有正式施行,这次出台只是再次重申。目前,国内各个地区对于土地增值税部分基本上要求房地产企业按照预(销)售商品房收入1%———2%的比例进行预征,而部分地区则尚未开始预征。而按照1993年的规定,土地增值税实行四级超率累进税率。即增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;超过200%部分,税率为60%。

  但是在实际操作中,这种累进税率极少被严格使用。目前各地土地增值税征收大多采用预征收制,也就是在没有确定增值额的情况下就预先征收,一般预征额大多是房屋销售价格的1%至3%。这种税率和房地产行业的高利润明显不符。而“清算制”可以堵住这些漏洞。本次重申土地增值税的关键之一即变“预征”为“清算”。

  业内人士指出,“预征”转为“清算”是让土地增值税“恢复”到开发商应该交纳的水准,并不是新增税负。它也不会增加开发商的成本,而只会压缩房地产开发的利润空间。

  利润降低!这就是问题,没有一个开发商愿意自己的利润降低,只会追求更高的利润。因此,就算所谓的成本没有降低,但是要想与原来的利润持平就必然提高房价,何况每个公司都有自己的利润指标,相信没有一个开发商的利润指标是逐步递减的,其实质依然是增加了房地产的成本。

  另外,最高税额高达60%的土地增值税,将严重影响开发商的利润以及开发积极性,这样住宅供应量就会减少,市场供求就会失衡。我们知道,决定房价的第一要素是供求关系,也有很多专家人士对北京等地持续飞涨的房价解释为是供不应求的结果,真的如此,我们就要为“开征土地增值税”捏把汗了,“土地增值税”怎么征,可以实施多久,我们试目以待!

  谜题二:征收土地增值税 房价怎么都不会降?

  这个观点让人颇为震惊,无论怎么样房价都不会降,那么实施这一政策的目的是什么呢?目前,房地产业突出的问题就是:房价过高!如果不能控制房价,这项调控是来调控谁的?房产业中主要的三方是:政府机构、开发商和购房者,我们从征收土地增值税后,这三方面的利益来分析,看谁将是受益者,房价真的不会降吗?

  征收土地增值税,开发商无疑多了一笔支出,这笔支出最终由谁来消化是个值得探讨的问题,我们分两种情况:一种是将增值税计入房价,房价升高;一种是不计入房价,即增值税由开发商埋单,开发商降低利润,房价不变。受益方会是谁呢,我们用下面的图表加以说明。[page]

  可见,征收土地增值税调控房产业的过程中,开发商有赚有亏,而购房者是只有亏没有赚,房价亦是只可能升而没可能降。
题三:土地增值税会转嫁给购房者吗?

  这个问题,我们在谜题二中已经涉及,就是会不会将增值税计入房价,这是购房者最关心的问题,也是影响房价的头等“利器”。

  土地增值税征收的对象虽然是开发商,但是开发商会否将这部分成本转嫁给消费者,

助涨房价?专家和业内人士均予以否认。北京房地产信息网负责人雷华表示,今年下半年,北京房地产市场住宅售价与成本之间的差距拉大,开发商的获利空间增加,1%的成本增加不会转嫁给消费者。伟业顾问总经理林洁透露,开发商对每个项目都有5%左右的不可控成本预算,1%的成本增加应该在开发商的承受范围内。他还强调,房价的涨跌最终取决于供求关系,与住宅开发成本没有必然联系。开发商当然如是说,他们才不会承认房价与其利润有直接关系。

  税务部门强调,提高土地使用税、清算土地增值税政策只适用于开发商,不会向购房者收取,不会影响到房价。果真如此,清算土地增值税或能给开发商利用囤地牟利的做法造成致命打击。问题是,由此增加的成本开发商们愿意悉数承担吗?在房价依然坚挺的大背景之下,增税不影响房价恐怕只能是一厢情愿,开发商毕竟不是省油的灯。

  收税直接影响成本,成本增加利润减少,精明的开发商自然有了提高房价的借口。由此我想到了前段时间的卡拉OK版权费,有的地方甚至连收都没收呢,就先拿这个当借口涨了包厢费。

  所以,征收土地增值税必须先解决成本转嫁的问题,以切实的措施保证“不影响房价”。倘若配套措施不到位,肯定会使“房奴”身上的大山更沉重。

  谜题四:将有助于鼓励建普通住宅?

  根据新政,除经济适用房和限价房外,普通住宅、非普通住宅和商业用房都在征收之列(具体细则谜题一中有述)。根据土地增值税条例及其实施细则的规定,对从事房地产开发的纳税人,在计算增值额时,除可扣除有关成本费用外,还可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、新建房及配套设施的成本三项支出之和加计20%的扣除。建造普通标准住宅出售的,增值额未超过扣除项目金额(包括20%加计扣除部分)20%的,免征土地增值税。

  土地增值税税额计算,具体公式如下:

  1.增值额未超过扣除项目金额50%的土地增值税税额(Y)=增值额×30%

  2.增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

  3.增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

  4.增值额超过扣除项目金额200%的土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%(公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数)

  由此可见,实施这一政策,毛利率在30%以上的房地产企业将会受到影响,主要是开发豪宅的房地产企业,而开发普通住宅的房地产企业受到的影响比较小。

  业内人士黄某说,由于土地增值税采取累进制,这意味着房地产开发商利润越高,需要交纳的土地增值税越多;另外,别墅等高档住宅的利润远远大于普通住宅,所以该税的出台对于鼓励房地产企业开发适合老百姓的普通住宅有积极的导向意义。

房地产市场调控至今未能取得明显效果,甚至出现了越调控价格越高的现象,建设部曾透露国务院对调控现状不满意,追根溯源,其中一个重要原因就在于相关调控措施互相抵触。房市调控的目的是阻止房价上涨,促使房价理性回归,而加强住房用地的供应量、加大市场需求量大的中小户型住房供应和加大经济适用房或廉租房的供应,无疑是最有效的措施,但是,有关部门和地方政府又担心土地价格降低导致土地出让金减少。于是,出现了房市调控措施与土地紧缩措施同步而行的离奇现象,两种方向相反的措施互相牵制,再者开发商追 [page]

求更大利润,房价越调控越高也就毫不奇怪了。

  世上很少有两全其美的政策,刻意去追求这一效果往往是两头尽失,背离初衷。土地增值税的清算,无疑为房市中各既得利益主体继续推动房价上涨提供了一个新的借口,同时,只有通过推高房价转嫁税收成本,相关既得利益主体才能继续维持高利润。

  一旦高达30%~60%的土地增值税被转嫁到房价中,房价上涨就在所难免,这将进一步加大房市调控的难度,使房市调控越来越成为难以完成的任务。如何清算成本、核定利润, 以及防止土地增值税被转嫁到房价中的配套措施都是此政策能顺实施、产生效果的关键。

  相关链接:

  1.什么是土地增值税?

  土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)所取得的增值额为征税对象,依照规定税率征收的一种税。

  2.二手经济适用房也要缴吗?

  答:不用,根据政策规定,经济适用房是保障性住房,视为普通住宅,因此也不用缴纳土地增值税。

  3.二手商品房是否要缴此税?

  不是所有的二手商品房都需要缴纳土地增值税。二手商品房中分为普通住宅和非普通住宅,具体如何缴纳依政策而定。此次土地增值税的征收范围:居住未满三年的非普通住宅,按规定计征土地增值税,居住3年未满5年的,减半征收土地增值税。同时首次规定,个人转让住宅以外的其他类型房屋计征土地增值税,包括商铺、写字楼在内。普通住宅和居住五年以上的非普通住宅,免予征收。此外,通过法定继承取得二手房免征,赠予直系亲属或承担直接赡养义务人的,通过中国境内非营利社会团体、国家机关赠予教育、民政和其他社会福利、公益事业的二手房均免征。

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