土地增值税征收方式

　　土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。当前中国的土地增值税实行四级超率累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。据专家测算，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需缴纳土地增值税。土地增值税征收方式为：

　　第一步

　　核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。如成交价为50万元，土地增值税应为500000×1%=5000元。

　　第二步

　　减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告。

　　1、能够提供购房发票的，可减除以下项目金额：

　　(1)取得房地产时有效发票所载的金额;

　　(2)按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额;

　　(3)按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金;

　　(4)取得房地产时所缴纳的契税。

　　2、不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认：

　　(1)取得国有土地使用权时所支付的金额证明;

　　(2)中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值)，需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认;

　　(3)按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。