多地要求清缴土地增值税 影响几何？

　　目前，土地增值税的清缴工作也被各地放上议事日程并引发业内关注。据每日经济新闻报道，广东省地税局制定出台了《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程》(以下简称《规程》)，就清算省内房企的土地增值税提出详细要求，文件已于7月1日正式实施。同时，厦门修订版的土地增值税清算办法也将于今年9 月实施。

　　对此，广州某地产公司副总裁表示，新《规程》的实施，将使广东土地增值税清算政策更加完善与规范，清算效率与进度有望提高，以往用于合理避税的手段难以为继。政策对大型房企而言影响相对有限，但那些缺乏良好财务规划、依赖土地升值获利的中小型房企，将面临严重冲击。

　　据了解，一直以来，我国土地增值税都存在征管不力的现象。按照此前执行的《土地增值税暂行条例》，土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为税基，并按照30%~60%的四级超率累进税率进行征收。按理，如此高的累进税率，土地增值税理论上应该不会低。

　　但实际上，2012年我国土地增值税征收额只有区区2719亿元，不仅远少于土地出让收入的2.69万亿元，甚至少于契税的2874亿元。

　　克而瑞研究中心分析师朱一鸣表示，土地增值税的征收包括预征和清算。预征的部分可以严格执行，操作没有难度。而清算的部分，根据以往的法规操作较难。一般情况下，主管税务机关要等到房地产开发项目全部竣工，并完成销售的85%以上才能进行清算，但由于房地产开发项目是滚动开发，从拿地、开发到竣工一般要 2~3年，遇上销售不利，就要等到项目取得销售许可证满三年后才能对之进行清算。由于认定较困难，会导致征收不力，许多土地增值税的收缴也会不了了之。

　　上述地产公司副总裁坦言，以往开发商会选择自持部分比例的商业地产或住宅，使得项目未达到清算条件从而规避最后清算，“比如说一个项目自带的商业部分超过了20%，就算住宅产品全部卖完，只要开发商选择持有这部分商用物业不卖，就达不到清算条件。不过，如今《规程》明确规定剩余的可售建筑面积已经出租或自用的均要进行土地增值税清算，这对于试图通过自持物业规避清算的开发商将造成重大打击。”

　　此外，朱一鸣认为，对于开发商的潜在影响，土地增值税预征比清算的影响更大。这是因为土地增值税的预征时点在项目投资周期内，正是需要大量资金投入的时候，如果严格执行，会对企业的当期利润和现金流构成相当大的冲击。但清算环节主要发生在商品房交易环节，此时开发商正处于项目回款周期内，直接压力不是特别大。

　　“即便以后严格征收，长期看对高周转低毛利企业的影响有限。”朱一鸣认为，应付土地增值税是各企业应交未交的税额，同时已经计提并预缴，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的清算条件，各企业已经计提了土地增值税清算准备金，并对该部分土地增值税清算准备金对所得税的影响确认了递延所得税资产。

　　从2012年企业应交土地增值税的情况来看，部分企业应交土地增值税较高，因此在未来的清算上将不存在问题。

　　不过，本次清算执行力度多大仍不得而知。朱一鸣坦言，土地增值税处于尴尬境地——不能不征，否则就缺少了一个房地产调控的有效手段;但如果严格征收，势必加重企业负担，对行业发展不利，对房价抑制会起到适得其反的效果，因此地方政府的态度一直相当审慎。

　　另据了解，中国政法大学财税金融法研究所教授施正文曾表示，土地增值税政策1994年便设立，多年过后，政策本身出了一些漏洞。土地增值税实行预征清算制度，即纳税人在项目竣工结算前转让房产取得收入，如果因成本确定以及其他原因无法计算土地增值税，可先预提预征，项目全部竣工后再进行清算。不过，在实际操作中，因清算过程涉及环节太多，不少项目存在未按时进行清算问题。

　　有业内人士表示，地方一直在等国家税务总局的执行细则，希望规范明确土地增值税预征和清算环节的法规政策，但因迟迟未能出台，各地酝酿根据当地情况出台细则，以弥补土地增值税征收执行中存在的政策缺口。