房地产土地增值税怎么征收

　　土地增值税实行的是四级超串累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。房地产土地增值税怎么征收呢？下面跟着找法网小编一起来了解一下吧。

　　一、房地产土地增值税应把握两个概念

　　（１）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。

　　（２）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。

　　二、房地产土地增值税应掌握税率

　　土地增值税实行的是四级超率累进税率：

　　（１）增值额未超过扣除项目金额５０％的部分，税率为３０％，速算扣除数为０；

　　​（２）增值额超过扣除项目金额５０％，未超过扣除项目金额１００％的部分，税率为４０％，速算扣除数为５％；

　　（３）增值额超过扣除项目金额１００％，未超过扣除项目金额２００％的部分，税率为５０％，速算扣除数为１５％；

　　（４）增值额超过扣除项目金额２００％的部分，税率为６０％，速算扣除数为３５％。

　　三、房地产土地增值税应确定应税收入

　　包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。

　　四、房地产土地增值税应确定扣除项目

　　（１）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费；

　　（２）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；

　　（３）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（１）和（２）项合计的５％以内计算扣除，否则按上述第（１）和（２）项合计的１０％以内计算扣除；

　　（４）转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；

　　（５）其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按２０％计算扣除。这条规定对于房地产开发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。

　　五、房地产土地增值税的计算方法

　　首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于税率中哪一个层次，然后运用公式“土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除数”进行计算。

　　举例如下：某房地产公司开发１００栋花园别墅，其中８０栋出售，１０栋出租，１０栋待售。每栋地价１４．８万元，登记、过户手续费０．２万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计５０万元，贷款支付利息０．５万元（能提供银行证明）。

　　每栋售价１８０万元，营业税率５％，城建税税率５％，教育费附加征收率３％。问该公司应缴纳多少土地增值税？

　　计算过程如下：转让收入：１８０×８０＝１４４００（万元）

　　取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：（１４．８＋０．２＋５０）×８０＝５２００（万元）

　　房地产开发费用扣除：０．５×８０＋５２００×５％＝３００（万元）

　　转让税金支出：１４４００×５％×（１＋５％＋３％）＝７７７．６（万元）

　　加计扣除金额：５２００×２０％＝１０４０（万元）

　　扣除项目合计：５２００＋３００＋７７７．６＋１０４０＝７３１７．６（万元）

　　增值额＝１４４００－７３１７．６＝７０８２．４（万元）

　　增值额与扣除项目金额比率＝７０８２．４／７３１７．６×１００％＝９６．７９％应纳增值税税额＝７０８２．４×４０％－７３１７．６×５％＝２４６７．０８（万元）

　　上述文章找法网小编为您详细介绍了房地产土地增值税怎么征收的相关内容，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税，房地产企业必须积极应对国家的政策措施，采用科学的计算方法对增值税进行科学计算。