土地增值税清算明确操作细节 对楼市影响几何？

2007年2月1日，海口市滨海大道一处工地在施工。 新华社记者 赵颖全 摄 资料图片

　　国家税务总局近日下发通知，明确土地增值税清算过程中若干计税问题。这被不少业内人士理解为当下一系列楼市“从紧”政策之一。土地增值税“明确清算”对楼市有怎样的影响？

　　土地增值税清算明确操作细节

　　此次税务总局的通知称，土地增值税清算时的收入确认、税费扣除等，以开具的发票为准。对于房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费，在计算成本时不得扣除；对于企业取得土地使用权时支付的契税，则应予扣除。

　　通知还称，房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

　　通知还对房地产开发费用的扣除问题、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题、拆迁安置土地增值税计算问题、转让旧房准予扣除项目的加计问题、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题进行了明确。

　　此次税务总局下发通知在意料之中。４月１７日公布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》就已要求：税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。近期一些地方出台的楼市调控细则也将土地增值税作为手段之一，比如重庆将高档住房土地增值税预征率上调到２％，浙江要求强化对二手房转让环节土地增值税的征管等。

　　房地产企业“受压”如何？

　　自１９９４年以来，中国对房地产土地增值税一直实行“预征制”：事前预征，事后清算，多退少补，预征税率一般在１％－３％之间。一些房地产企业为避税囤地捂盘待价而售，无形中助推了房价的上涨趋势。

　　２００７年２月１日起，各地税务部门开始正式对房地产企业土地增值税进行全面清算，征收３０％到６０％不等的土地增值税。税务部门还明确了其中必须以及可以要求进行土地增值税清算的情况，包括开发商整体转让项目，直接转让土地使用权，项目销售率已达８５％，项目三年未销售完毕等。但由于各种原因，实际并未很好地严格执行。
　北京科技大学中国经济研究组４月份曾呼吁严征土地增值税，认为从严征收土地增值税可以在一定程度上抑制房地产企业的暴利，控制房地产市场的投资过热，减少房地产企业的拿地冲动，调节房地产市场的结构等。

　　土地增值税从预征到清算，对房地产企业成本影响有多大？财税专家、上海财经大学教授胡怡建进行了简单计算：以一套房１００万元计，核定增值率２０％，土地增值税以最低的３０％征缴，缴税额就相当于核定增值额的６％，与原来预征的１％相比，要整整多出５％，这对企业来说无疑是不小的成本。

　　专家认为，通过提高土地增值税的预征率和及时清算，可以在一定程度上收窄房地产开发企业的利润空间和土地二级市场卖方的赢利空间。另外，对囤地或捂盘以求获取额外暴利的做法也将有所压制。

　　楼市调控必须打好“组合拳”

　　从理论上讲，税收政策对房地产市场具有长效而稳定的调控作用。但在现实中，许多政策却因操作性、利益关联等问题，使效果大打折扣。土地增值税在一些地方的征收不力可谓是公开的秘密。而且，能否达到期待中的效果也难以定论。就此次明确清查土地增值税来说，其效果仍然有待观察。

　　其一，避税漏洞能否弥补？长期以来，造成地产商避税的主要原因是税收征管政策存在诸多漏洞，导致征收成本大、力度小。许多地产商利用了房地产项目开发时间跨度长、环节多、成本计算复杂的特点，千方百计钻政策漏洞。比如，房地产企业的项目决算要等到整个工程项目通过验收之后才能进行，由于一个项目需要建委、质检、人防、消防、交管、技监、供水供电等１０多个部门都出具验收报告后才算完工。漫长的验收过程可能为地产商提供了偷税的便利，有些开发商利用连续滚动开发项目，有意无意地将项目决算期推后。对此种种，税务部门应有防堵之策。

　　其二，地方能否一以贯之执行？在土地财政模式之下，地方政府和开发商有着深切的利益关联。调控之时，对开发商有主动权；一旦市场陷入低迷，却可能有求于对方。近年来，各地为引进税源争相出台各种优惠政策，想方设法保护投资者的积极性，有的地方甚至有税收返还的政策。从这几年各地曝光的案例看，甚至不乏地方政府将开发商土地增值税全盘免除、变着法子向开发商“送钱”的情况。如此种种，均考验着此次清算土地增值税工作的实效。

　　其三，房企是否会将新增成本转移给购房者从而推高房价？胡怡建说，从严征收土地增值税有利于减少房地产企业的投资冲动和利润预期，但在供求失衡的情况下，却有可能成为新增房价的一部分。原本是为调控企业投资投机，最后却增加了购房者的负担。从以往经历看，对此应有所警惕。他认为，楼市调控必须坚持打“组合拳”，在严格执行税收政策的同时，必须在增加有效供应、控制流动性这两方面双管齐下。