严格土地增值税清算 “板子”打到开发商

　　根据1994年开始执行的《土地增值税暂行条例》，土地增值税的征税对象是土地取得、转让、建设所取得的增值额。按照增值额与扣除金额的对比，税率分为30%、40%、50%、60%四个级别，方式为预征和清算相结合。土地增值税是我国税率较高的税种，实行累进税率，房价越高，获得的利润越多，缴纳土地增值税越多。

　　早在2006年底，国税总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2007年2月1日起全面清算土地增值税，其中也规定了若干清算细则。但随后世界金融危机爆发，国内房地产行业调控转向，这一政策没有得到严格执行。

　　此次通知可以看作是2006年通知的升级版，在不改变土地供应制度的前提下，要求比之前的规定更严格。而规范土地增值税最直接的影响落到地产商头上。政策着眼点的变化表明这次直接把“板子”打到开发商身上，从供给端来调控房地产市场。

　　首先，严格土地增值税清算可以有力打击囤地捂盘行为，净化市场，规范行业。由于土地增值税政策要求企业在交易确认时清算应纳土地增值税，囤地或捂盘虽然可能获得更多额外收益，同时也相应增加税收成本和机会成本，将可能使开发商囤地捂盘陷入无利可图的境地，甚至是搬起石头砸自己的脚，由于囤地和捂盘对自己的资金链造成严重威胁。

　　其次, 严格土地增值税清算可以抑制地产业投资热度。土地增值税的严格征收无疑会增加开发商资金压力，从而适度降低房地产行业的投资水平，可以有效控制房地产市场的投资过热，减少房地产企业的拿地冲动，提高房地产企业的风险意识。尤其是对一些私有的小型房地产企业的资金链造成不小的压力。即便对于那些规范的大型房地产商，土地增值税的从严征收也可以在一定程度上抑制他们当地王的冲动。

　　最后，严格土地增值税清算有利于增加商品房供应，平抑房价。由于土地增值税是按照销售额确认，即使拿地成本很低而售价很高，仍然扣除开发成本的差价确认缴税。这将大大冲抵开发商的利润，从而在一定程度上促使开发商加大开发力度和进度，加速资金回笼与周转，对商品房供应量产生促进作用，从而对房价起到一定的牵制作用。

　　另据有关专家估算，2005年到2009年土地增值税流失数应该在2.52万亿，按财政部公布的2009年全国税收总收入为6万亿元为参照的话，这部分流失的税收收入占到全国一年税收的40%还多。这确实是一笔可观的税收收入。

　　总之，面对我国房地产市场出现的投资过热、土地资源浪费严重的现象，开征土地增值税，是增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度的客观需要。通过采用税收杠杆，并结合房贷政策、土地政策，国家正以组合拳的方式对房地产市场进行调控，其最终目的是解决居民住房问题，维护国家的长治久安。