房地产土地增值税如何计算？
例一：
某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元;房地产开发成本3000万元;财务费用中的利息支出为500万元(可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明)，但其中有50万元属加罚的利息;转让环节缴纳的有关税费共计为555万元;该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。
答：
(1)取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元
(2)房地产开发成本为3000万元
(3)房地产开发费用=500-50+(1000+3000)×5%=650(万元)
(4)允许扣除的税费为555万元
(5)从事房地产开发的纳税人加计扣除20%
允许扣除额=(1000+3000)×20%=800(万元)
(6)允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005(万元)
(7)增值额=10000-6005=3995(万元)
(8)增值率=3995÷6005×100%=66.53%
(9)应纳税额=3395×40%-6005×5%=1297.75(万元)
例二：
某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元(能提供银行证明)。
每栋售价180万元，营业税率5%，城建税税率5%，教育费附加征收率3%。问该公司应缴纳多少土地增值税?
计算过程如下：
转让收入：180×80=14400(万元)
取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：(14.8+0.2+50)×80=5200(万元)
房地产开发费用扣除：0.5×80+5200×5%=30(万元)
转让税金支出：14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(万元)
加计扣除金额：5200×20%=1040(万元)
扣除项目合计：5200+300+777.6+1040=7317.6(万元)
增值额=14400-7317.6=7082.4(万元)
增值额与扣除项目金额比率=7082.4/7317.6×100%=96.79%
应纳增值税税额=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(万元)
房地产转让土地增值税计算举例
2009年10月21日
例一：甲于2005年4月在东区购得一商铺，购入价为80万元，支付契税2.4万元。2009年10月，甲将该商铺转让给乙，转让价为120万元。1、假设甲能提供该商铺的购房发票和评估报告，评估价格为108万元，甲在转让时应如何缴纳土地增值税?2、假设甲不能提供该商铺购买原值的合法有效凭证，甲在转让时应如何缴纳土地增值税?
解答：1、甲能提供该商铺的购房发票等原值凭证，因此应按据实清算方式征收土地增值税：
第一步，计算应缴纳营业税及相关税费
①应缴纳营业税=(120-80)×5%=2万元
②应缴纳城建税=2×7%=0.14万元
③应缴纳教育费附加=2×3%=0.06万元
④应缴纳印花税=120×0.05%=0.06万元
⑤应缴纳堤围费=(120-80)×0.1%=0.04万元
第二步，计算应缴纳土地增值税
①扣除项目金额=评估价格+转让环节缴纳的税金=108+(2+0.14+0.06+0.06+0.04+2.4)=112.7万元
②增值额=120-112.7=7.3万元
③增值率=7.3/112.7=6.48%<50%，适用30%税率
④应缴纳土地增值税=7.3×30%=2.19万元。
2、甲不能提供该商铺购买原值的合法有效凭证，因此应按核定清算方式征收土地增值税：
应缴纳土地增值税=120×2%=2.4万元。
例二：甲于2005年4月在东区购得一工业用地，购入价地价款为1000万元，缴纳契税30万元。2009年10月，甲将该土地转让给乙，转让价为1100万元。
1、假设甲能提供该土地购入发票等原值凭证，甲在转让时应如何缴纳土地增值税?
2、假设甲不提供该土地购入原值的合法有效凭证，甲在转让时应如何缴纳土地增值税?
解答：1、甲能提供该土地购入发票等原值凭证，因此应按据实清算方式征收土地增值税：
第一步，计算应缴纳营业税及相关税费
①应缴纳营业税=(1100-1000)×5%=5万元
②应缴纳城建税=5×7%=0.35万元
③应缴纳教育费附加=5×3%=0.15万元
④应缴纳印花税=1100×0.05%=0.55万元
⑤应缴纳堤围费=(1100-1000)×0.1%=0.1万元;
第二步，计算应缴纳土地增值税
①扣除项目金额=1000+(30+5+0.35+0.15+0.55+0.1)=1036.15万元
②增值额=1100-1036.15=63.85万元
③增值率=63.85/1036.15=6.16%<50%，适用30%税率
④应缴纳土地增值税=63.85×30%=19.155万元。
2、甲不能提供该土地购入原值的合法有效凭证，因此应按核定清算方式征收土地增值税：
应缴纳土地增值税=1100×3%=33万元。
土地增值税计算举例
某房地产开发企业建造商品房一幢，建房总支出3000万元，有关费用为：①支付地价款200万元;②土地征用及拆迁补偿费120万元;③前期工程费180万元;④基础设施费200万元;⑤建筑安装工程费1500万元;⑥公共配套设施费200万元。期间费用600万元，其中利息支出500万元(利息能按房地产项目分摊，并有金融机构贷款证明)。该房地产开发企业将商品房卖出，取得收入6000万元，并按规定缴纳了营业税、城建税、印花税和教育费附加，请计算应缴纳多少土地增值税(扣除比例为5%)。
参考答案：
(1)收入总额6000万元。
(2)计算扣除项目金额：支付地价款200(万元)
房地产开发成本=120+180+200+1500+200=2200(万元)
应纳营业税=6000×5%=300(万元)
应纳城建税和教育费附加=6000×5%×(7%+3%)=30(万元)
扣除项目金额=200+2200+500+(200+2200)×5%+300+30+2(200+2200)×20%
=200+2200+620+330+480=3830(万元)
(3)增值额=6000-3830=2170(万元)
(4)增值额占扣除项目金额比率=2170/3830×100%=56.7%，适用土地增值税率40%，扣除率5%。
(5)应纳土地增值税=2170×40%-3830×5%=676.5(万元)
