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拷问土地增值税清算

2019-07-29 06:00
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导读:
关于清算土地增值税,目前问题多多,如对开发商的资金压力的影响、会不会让未来开发商定价变得保守、具体清算的过程中可能执行难,以及豪宅是否受影响最大等等,而这其中,最焦点的就是涉及到开发商的资金链问题。对此,本报记者专访部分开发商和专家。大开发商一般都

  关于清算土地增值税,目前问题多多,如对开发商的资金压力的影响、会不会让未来开发商定价变得保守、具体清算的过程中可能执行难,以及豪宅是否受影响最大等等,而这其中,最焦点的就是涉及到开发商的资金链问题。对此,本报记者专访部分开发商和专家。

  大开发商一般都表示因为每年有预留出来这部分的资金,影响不大,但中小开发商则普遍不够乐观。他们都认为,若要严格清算,就不仅仅是资金压力的问题了,一些开发商可能目前手里的余钱根本不够支付,那么面临的则可能是关门的问题。

  在采访中记者发现,多数开发商对此政策都安之若素,他们或多或少心存幻想,认为“清算难度过大,影响过大,所以可能最后还是会不了了之”。 因为,实际上,从以往对一些政策执行效果来看,一些开发商“关门”的前提,显然是这个土地增值税真正开始严格执行清算,而目前关于这个税种会否彻底清算,具体从哪些区域或者哪些楼盘开始,还处于悬而未决状态,昆明市还没有哪一个相关部门对此正式表态,所以开发商目前还不太紧张也就成了必然。

  

  拷问

  增值税的严格清算会给发展商造成怎样的资金压力?

  根据本报记者采访,一些大型房企基本每年都将土地增值税这部分预留出来了。不过,多数接受采访的专家和开发商都表示,中、小开发商由于资金不充裕,应该都没有预留出来,一位小型开发商负责人就坦言,他们没有这方面的资金准备,有资金肯定全会投入下一个项目中去,他甚至说:“如果真清算,恐怕有一半的开发商会死掉,而不仅仅只是会遇到所谓的资金压力。”而对于本报记者提到的大开发商有预留的问题,他也表示怀疑,认为在资本市场里留那么大笔钱不现实,“特别那些国企,有地,地价又便宜,但他们的余钱一直不多,如果清算这么多年的土地增值税,估计不死都难”。

  持有哪类物业的开发商将受较大影响?

  可以肯定的是,由于昆明不少非拍卖市场的土地,成本价格十分低廉,如果作为豪宅销售的话,这类物业无疑就是要严格清算的对象,最后的征收总额度可能超出想象,所以即使豪宅开发商收了非常多的钱,但是要预留大部分来支付土地增值税,无疑是一个破坏性的打击。当然,这是从征收总额度来说,如果小开发商开发普通住宅,总进账本来就不多,要清算也是一个不小的打击。“从影响上说,肯定是豪宅受到的影响更大,但是开发商实力也很重要,实力一般的开发商,开发普通住宅也可能因为增收这个土地增值税而死掉。”多位被采访者都支持此观点。

  开发商未来定价会不会因此变得更加谨慎?

  按累进税率的计算方式,有可能出现的一个现象就是:当开发商定价比原来计划多增加1000元时,有可能要交的增值税税率会从原来的30%上升到40%,净利润反而减少。“事实上,我觉得这种测算方式只适合市场不好时。”云南财经大学财政税收研究所教授、研究员杨树琪给记者算了笔账,如开发商每平方米定价要提高1000元而其中的600元要拿来交税,开发商只能多收400元,但是结果却是因为涨价1000元/平方米房子不好卖了;如果这个时候开发商不涨价,他可能少赚200元/平方米,可是房子好卖了,这个时候,开发商就会选择后者,市场不好的时候,谁都不想资金流出现问题。“但是市场好的时候,开发商就会将价格拉得更高点,尽量让自己能争取到利益最大化。”而另一位业内人士则认为,目前就是市场不好的时候,所以如果清算土地增值税,对于开发商未来定价肯定有抑制作用,从近期入市新盘的定价就能看出这点。

  具体清算操作中存在哪些执行难问题?

  上述小型开发商负责人认为,大面积的征收土地增值税目前不可能执行,首先成本核算这块,一些国有企业土地成本十分低,土地增值税会十分的重,国资委下属的企业肯定不愿意将这部分所得交给税务局,不然国资委的利润怎么体现,而且如果实打实地征收起来,昆明可能有一半开发商要关门,这是政府肯定不希望看到的结果。“我觉得不太可能,真要征收,昆明大部分的开发商都不可能将钱放在那里等着交,清算过程会出现很多问题。”一位不愿透露姓名的法律界人士如此判断。

  如果严格按照四级累进制征收土地增值税,这种方式是否合理,相比英国、法国、韩国税率水平在17%-50%之间,我国30%-60%的累进税率设置是否偏高?

  有开发商负责人说:“这个土地增值税我个人看来,是偏高的。”上述法律界人士表示,他认为政府在土地拍卖环节已经拿到一大笔收入,开发商销售房屋之后,又要缴纳所得税,如果再交土地增值税,属于重税。任志强就曾表示:“从经济学的逻辑上看,开发商是从政府那里一次拿到70年的租约,政府出租等于放弃使用的权利,就不应该再有权收取增值的税。如果政府感觉出租定价时亏了,应在调整租约时调整租金,而不是在有效租期内加征增值税。”他的说法也得到部分开发商的认同。

  相关链接

  土地增值税政策进程

  ●1994年1月1日和1995年1月27日,我国《土地增值税暂行条例》和《土地增值税暂行条例实施细则》先后实行,确定我国土地增值税实行四级超率累进税率。但同时也规定,纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

  ●1995年6月2日,云南省地方税务局发布《关于土地增值税若干问题的通知》,通知中明确了1994年1月1日至《云南省土地增值税征收管理暂行规定》发布之日期间的土地增值税参照该暂行规定计算征收。

  ●1995年8月26日,云南省建设厅、云南省地方税务局发布《关于认定房地产开发项目中普遍标准住宅有关问题的通知》,通知中明确了房地产开发项目中普通标准住宅的申报程序。

  ●2005月7月1日,云南省地方税务局发布《关于进一步加强土地增值税征收管理有关问题的通知》指出,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条“纳税人在项目竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。[page]

  ●云南预征试点区域为昆明、昭通、曲靖、文山、楚雄、大理、保山、临沧8州、市,所属区域房地产开发企业预售或转让房地产取得的经营收入(包括预收款和预收定金),按通知规定预征土地增值税。其中,普通住宅的预征率为5‰-1%;写字楼、营业用房、别墅、度假村、高级公寓等商品房的预征率为1%-2%;开发土地使用权转让的预征率为1.5%-3%。

  ●2005年7月20日,云南省地方税务局转发国家税务总局《关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》,明确了除经济适用房的开发用地外,对其他各类房地产开发用地,自批准征用的次月起,不再按规划建设具体内容划分征免,一律按规定全部征收土地使用税。

  ●2006年12月28日,国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,要求自2007年2月1日执行。

  ●2007年10月22日,云南省地方税务局转发国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,明确指出凡从事房地产开发的企业开发销售的房地产开发项目,包括未预征土地增值税税款的房地产开发项目(经济适用住房项目除外),均应按规定办理土地增值税的清算手续。

  ●2010年4月17日,新“国十条”提出:发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。税务部门要严格按照税法和有关政策规定,认真做好土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

  ●2010年5月16日,云南省人民政府发布《云南省人民政府关于切实做好稳定住房价格工作的若干意见》,提出对投机炒作、定价过高、涨幅过快的房地产开发项目,税务、规划、房地产行政主管部门要重点检查。其中,各州市人民政府负责,及时组织对本地区房地产开发企业经营行为开展专项检查。重点检查土地使用、规划执行、施工质量、市场预售、合同履行、税费缴纳等方面的内容,及时纠正和严肃处理违法违规行为。

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