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无土地使用证 “乡产权”房为什么有人敢卖敢买?

2012-12-11 23:34
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乡产权房的转让或出租行为不受法律保护,一旦遇上国家征地拆迁,购房者将得不到任何补偿这房子没有土地使用证在成都市青羊区文家场某花园已住了3年多时间,至今仍无法办理土地使用证,这成了潘华藻老人最大的心

  “乡产权”房的转让或出租行为不受法律保护,一旦遇上国家征地拆迁,购房者将得不到任何补偿———“这房子没有土地使用证”

  在成都市青羊区文家场某花园已住了3年多时间,至今仍无法办理土地使用证,这成了潘华藻老人最大的心病。25日上午,在花园门口,老人不无担心地告诉记者:“虽然我在这里居住条件也不错,但我总是很担心,因为这房子没有土地使用证。”

  潘华藻老人现已退休,她说之所以离开繁华城区来这里买房,就是冲着便宜的价格:140多平方米一套房,才花了不到18万元。

  “办不到土地使用证,因为这些是征用农民的土地(记者注:乡镇政府的集体土地)修建的,我们已经多次向有关部门反映,但没有答复。”65岁童姓老人告诉记者,他也是从成都市某机关单位退休后来这里居住的。一名保安证实,“这里属于一期工程,有200多户人入住。200米外的二期工程,还住着400多户人。60%以上来自成都市区,有的来自重庆。”

  在该花园门口约十米远的地方,有一家青羊区海麟房屋中介服务部。“买这里的房子,不能按揭贷款,因为这里的房屋仅有产权,办不了土地使用证。”中介服务部工作人员王军一语道破个中原委。除该花园外,在这里挂牌交易的还有附近几个楼盘,情形与该花园如出一辙。有人称其为“乡产权”房。

  “乡产权”房有市场

  近些年,随着成都房地产市场竞争的白热化,一些近郊区开发的“乡产权”项目也加入了地产市场竞争。这些“乡产权”房一般没有产权,声称有使用权(有的是50年,有的是永久使用权),付款时所有购房者须一次性交齐房款,而且,房子在交易时也不能按照正常程序进入二手房市场。

  尽管这样,还是吸引了大量购房者。有购房者认为,“大产权不过就是70年,这里的房子可以永久使用呢。”还有购房者告诉记者,产权最大的功能就是继承,而对于很多不要子女或者鼓励子女自立的买房人来说,要不要产权两可。此外,不少购房者还抱有侥幸心理,因为一些“乡产权”项目向买房人承诺,以后会通过种种途径使其“合法”。

  记者了解到,根据土地管理法规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村宅基地属集体所有,村民对宅基地只有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护,即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。而且,国土资源部门也曾发出通知,严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。农村村民将原有住房出卖、出租或赠予他人后,再申请宅基地的,一律不批准。

  谁给的“准生证”

  省国土资源厅有关负责人分析说,“乡产权”房实际上并没有真正的产权,没有国家发的土地使用证和预售许可证,房管部门也不会给购房合同备案,“‘乡产权’房就算可以转让,这种转让实际上是不具有任何法律效力的。”

  由于“乡产权”房没有产权证,一旦遇上国家征地拆迁,购房者将得不到任何补偿。而且,这类房屋一般由土地所在村开发,房屋质量和房屋售后保修难以保证。此外,“乡产权”房之所以便宜,是由于没有交纳土地出让金与相关的房地产开发税费,如果将这些费用算进来,购房者并没有得到真正的实惠。

  “如果说这种房子不能买,首先就不该开发。”一位购房者向记者抱怨,“既然开发了,买了后又面临这么多的风险,实在令人担忧。”记者在采访中了解到,目前成都的近郊区几乎都有“乡产权”的楼盘,这些楼盘也确实吸引了大量的购房者。但令人不解的是,既然“乡产权”不合法,那为什么开发规模还在不断扩大,房屋品质不断升级呢?

  “乡产权”房畅销,从另一个侧面反映了房地产市场供需结构严重失衡的现状。由于目前城区的商品房价过高,迫使购房者把目光转移到手续不全、但价格低廉的“乡产权”房。购房者对低价房旺盛的需求,同时也刺激了近郊农村在集体土地上大量开发“乡产权”房谋利。

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