买卖村民宅基地 合同无效又违法

　　2012年11月26日，被告郭某自愿将位于尤溪县坂面镇某村的祖遗房屋一幢，以人民币360000元的价格转让给原告罗某。原、被告双方签订《房屋买卖协议书》一份。该协议签订当日，原告罗某支付给被告郭某购房款共计人民币360000元，被告郭某将诉争房屋的集体土地建设用地使用证交由原告罗某收执。随后，被告郭某将诉争房屋的钥匙交由双方均认可的第三方保管。原告罗某支付购房款后，因原告不属于尤溪县坂面镇某村村民，无权受让该村的宅基地和房产，被告郭某未能将房屋所有权变更登记至原告名下。所以，罗某起诉至法院，要求确认这套房屋的买卖合同无效，返还购房款。

　　审理：尤溪法院审理认为，农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转，卖给非本村人的属于无效的买卖。原告罗某并不具有该村村民资格，所以原、被告之间签订的宅基地买卖协议无效，违反法律强制性规定。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应予以返还，判决原、被告双方签订的买卖宅基地协议书无效，被告返还原告所有购房款。

　　评析：农村宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相关联，不允许对外转让，我国法律禁止非同一集体经济组织的居民之间买卖农村宅基地房屋。房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国相关土地管理的法律规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。所以宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，转让私有房屋将导致宅基地使用权的非法流转，将农村私有房屋卖给非本村集体经济组织成员应当认定无效。