如何化解物业服务合同费用纠纷

　　摘要：物业的职责就是为业主提供服务，如果管理与服务不到位，会直接影响业主们的生活质量，给业主的卫生、居家环境、甚至人身安全带来隐患，业主当然不能对此等闲视之。

　　前期物业费怎么承担?

　　案例：

　　王先生在2010年3月购买了A小区的一套商品房，王先生在交房6个月后才正式搬入新家。没想到搬进新房不久，王先生即收到小区物管公司开出的一张收费通知，要求其缴纳拖欠的500余元物业管理欠费。为此，王先生感到十分郁闷，自己刚搬进新房，之前并没有接受任何物管服务，为什么要补交入住前的物管费用?那么，王先生这样的想法是否合理呢?前期物业管理费用究竟应该由谁承担呢?

　　律师解答：

　　据统计，物业费拖欠案件中前期物业管理的费用非常突出。所谓前期物业管理是指在商品房出售后至业主自主选聘物业服务企业之前，由开发商或开发商选聘的物业服务企业对物业实施的管理行为。

　　根据国务院的《物业管理条例》和《贵州省物业管理条例》相关规定，房屋交付使用之前发生的物业服务费，由房开商承担。房屋交付之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由业主承担。业主不得以其并非前期物业服务合同的当事人(签订合同未经其同意)而拒交物业费。物业公司也不能要求业主承担交房之前的物业费用。当然，如果业主觉得物业费用标准过高，可以向物价部门反映或与物业服务人协商。

　　低楼层业主能否不交电梯费?

　　案例：

　　张女士是住在某花园小区电梯房1楼的住户，她入住之后，每月要向物管公司缴纳每平方米0.8元的电梯运行维护费。张女士认为自己住在1楼根本用不上电梯，所以自己不应该缴纳这笔费用。那么，张女士这种想法究竟是否正确呢?

　　律师解答：

　　在实际生活中很多电梯房小区低楼层的业主都提出过类似的疑问，大多业主认为自己居住在低楼层，对电梯的使用率要远远低于高楼层住户，因此就算要缴纳电梯维护费，也要适当减少一些才行。但事实上，低楼层住户是否应当缴纳或者少缴纳电梯运行费用，涉及到物权法中的区分所有权和共有所有权概念。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。相应地，全体业主也对这些共有部分承担义务。

　　电梯便是小区全体业主的共有设施，全体业主既有权利乘坐电梯，也有义务以缴纳费用的方式维护电梯。一楼的业主不能因为不使用电梯就单方面地拒交费用或少交费用，也不能要求高楼层的用户因为使用率高就多缴纳费用，否则就违背了全体业主对小区共有设施平等承担义务的法律要求。而且如果一楼住户不交电梯费，那么会引起一系列的连锁反应，二楼、三楼住户也会以不使用电梯为由拒绝交纳电梯费，其结果是电梯费无人交纳，电梯无法运行。

　　物业服务存在瑕疵可否拒交物管费?

　　案例：

　　刘先生自2010年5月入住某小区后，认为物业服务公司的清洁卫生做得不好，楼道地面常有污物，而且单元楼的对讲系统经常出故障，屡次维修未能彻底解决。因此，刘先生以物业服务公司服务水准不合格为由从2010年10月起拒交物管费。受此影响，其他一些业主也纷纷效仿，最终导致该小区的物业管理陷入僵局。

　　律师解答：

　　从我们日常的观念出发，所谓一分钱，一分货，只要物业公司服务不好，业主不交物业费完全是有理的。但想从法律角度分析，动辄以拒交物业费的做法来表达对物业服务的不满并不可取，而且未必合法，甚至可能形成业主违约的事实。

　　业主和物业服务企业之间是一种服务合同的关系，物业服务企业服务不好的情况可以区分为重大违约和一般违约两种情形。物业服务企业完全不承担物业管理的主要职责，甚至有加害业主的行为，造成业主权利损害的，属于重大违约。

　　在这种情况下，业主可以通过法律渠道追究其违约责任，包括停止支付物业服务费和赔偿违约金，甚至可以依法炒物业公司的鱿鱼，更换物业服务企业。在物业服务公司按合同要求履行了义务，但是履行的内容不完全符合物业服务合同的标准时，属于服务有瑕疵的一般违约行为。业主可以要求物管企业严格履行义务，达到服务标准，满足业主的合法需要。业主也可以根据其服务瑕疵大小，适当地减少物业费，但在其服务达到合同标准后，应当恢复约定的物业费水平。

　　因此，动辄拒交物业费用的行为并不可取，甚至可能激化业主和物业企业之间的矛盾，使原本可以通过协商解决的问题陷入僵局。建议在订立合同时，业主最好将可不交或少交物业费的情况在合同中明确约定。

　　空置房如何交纳物管费?

　　案例：

　　市民杨先生2009年初购买了某楼盘商品房一套，该楼盘于2010年6月交房，杨先生在收房时交纳了三个月的物业管理费。此后，由于种种原因，杨先生的房屋一直空置，虽然物管公司多次电话催缴物管费，但杨先生认为，既然房子没有人住，自然就不应交纳物管费。

　　律师解答：

　　大多数新建小区入住率都不会达到百分之百，会出现不少空置房，这些业主往往会拒绝缴纳物业费或要求少缴纳。实际上，物业管理是对全体业主住宅进行维护、维修的服务，不因某一住户没入住就明显减少服务，目前的法律规定并不支持空置房可以少交或不交物业费，因此空置房也应由产权人全额支付物业费。

　　在业主大会或业主委员会没有就空置房可以少交或不交物业费用达成一致并形成决议的情况下，空置房的业主依然要与其他业主一样平等承担义务，按时、全额地缴纳物业费用。如果拖欠不交或少交的，属于不合法地加重其他业主负担，侵犯其合法权益的行为。

　　在日渐增多的物业服务纠纷中，出现最多的要数物业服务费用纠纷。由于物业公司和业主之间对于物业收费存在不同的认识，往往对某些具体的物管项目是否“该收费，收多少，怎么收”产生分歧。

　　针对这一现象，浙江高院最近起草了《关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》，其中，《意见稿》第十九条规定：

　　物业服务人追索物业服务费纠纷中，单个或者少部分业主确能举证证明物业服务人提供的物业服务不符合物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，存在明显瑕疵，且相关物业服务对该单个或该部分业主具有特殊性，而要求减免相应物业服务费的，可酌情予以支持。

　　业主可以通过法律渠道追究其违约责任，包括停止支付物业服务费和赔偿违约金，甚至可以依法炒物业公司的鱿鱼，更换物业服务企业。

　　在物业服务公司按合同要求履行了义务，但是履行的内容不完全符合物业服务合同的标准时，属于服务有瑕疵的一般违约行为。业主可以要求物管企业严格履行义务，达到服务标准，满足业主的合法需要。

　　业主也可以根据其服务瑕疵大小，适当地减少物业费，但在其服务达到合同标准后，应当恢复约定的物业费水平。因此，动辄拒交物业费用的行为并不可取，甚至可能激化业主和物业企业之间的矛盾，使原本可以通过协商解决的问题陷入僵局。

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