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房价涨了违约不卖如何赔偿损失?

2016-05-19 15:50
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导读:
2016年春节后,房价暴涨,卖方违约数量激增,对于在2015年底签订的居间合同及定金合同的买受人来说,不得不面对卖方的违约,卖方自愿以双倍返还定金的方式来解除定金合同,然而双倍返还定金远远不能弥补买方所受到的损失,那么卖方违约后,买方如何主张自己所受到的损失?下面找法网小编为您详细介绍。

  【案例介绍】

  因房价上涨卖房者拒绝交付房屋,买房者将卖房者告上法庭,并追加房屋中介为本案第三人,主张第三人与被告承担连带责任。2016年4月28日,天津市红桥区人民法院公开开庭审理此案。

  原告张某、王某称,2016年1月20日,两人和被告万某以及本案第三人天津中原物业顾问有限公司签订《房产交易合同》,合同约定被告向二原告出售坐落于天津市红桥区某小区房屋,签订合同当日,原告向天津中原物业顾问有限公司支付了中介费3.5万元整,向被告支付了定金4万元整。后来被告向原告表明不履行该《房产交易合同》,并拒绝交付该房屋。

  原告认为被告因房价上涨,拒绝履行合同,已经构成违约。为了维护自身的合法权益,请求依法判令被告承担违约责任,返还定金4万元,并按照合同规定支付房价总款10%的违约金17.2万元,中介费3.5万元。天津中原物业顾问有限公司承担连带责任。

  被告辩称,同意返还定金4万元,中介费应该由中原物业返还,至于违约金17.2万元不同意,不卖房子是因为开发商没有提供必要的配合,所以产权证无法办理。

  第三方中原物业,不同意返还中介费,签订合同约定,中介费由违约方承担。

  原告提供录音证明被告不仅是因为产权证,还因为价格上涨的原因,所以构成违约。

  被告坚持只是因为产权证不能确定办理的具体时间而造成房屋不能继续交易,另外合同约定10%违约金过高,违反合同法。

  庭审中,红桥区法院提供了红桥区房管局3月份同一单元不同楼层已经办理了产权证的证据,同一单元有已经办理完产权证的房屋,那被告的房屋也就可以办理产权证。

  原告称,自己进行的各种主张,基于被告一直称无法办理产权,现在却有证据证明房屋产权是可以购买的,我们有理由认为被告有拖延不办的故意。

  被告称,合同没有履行是开发商没有通知办理房产证,也没有给出期限。违约金只同意支付4万元同期利息。

  最终,原被告及中原物业达成调解,解除原签订合同,被告一次性返还原告定金4万元及赔偿其他各项损失8.13万元,诉讼费由原告承担。

  【法律知识】

  2016年春节后,房价暴涨,卖方违约数量激增,对于在2015年底签订的居间合同及定金合同的买受人来说,不得不面对卖方的违约,卖方自愿以双倍返还定金的方式来解除定金合同,然而双倍返还定金远远不能弥补买方所受到的损失,那么卖方违约后,买方如何主张自己所受到的损失,房屋涨跌损失的确定,可参照以下方式:

  一、双方协商确定的,从其约定;

  二、双方不能协商确定的:

  (一)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;

  (二)无最相类似房屋比照的,可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发,以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等,合理确定。

  最后,守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

  1、合同签订后,一方不愿意再履行买卖合同,而另一方坚决要求继续履行的,如何处理?

  答:按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此,除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外,无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约,如另一方坚决要求继续履行的,除符合《合同法》第一百一十条规定外,应责令双方继续履行。在履行义务的同时,另一方还有其他损失的,应当赔偿损失。

  对于确不能继续履行的,违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失,包括直接损失和预期可得利益损失。

  其中房屋涨跌损失的确定,可参照以下方式:

  一、双方协商确定的,从其约定;

  二、双方不能协商确定的:

  (一)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;

  (二)无最相类似房屋比照的,可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发,以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等,合理确定。

  最后,守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

  2、未经房屋共同共有人同意,出卖人对外签订的“二手房”买卖合同,效力如何认定?

  答:审判实践中,经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由,主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。对此问题,应区别不同的情形分别处理。

  一是房屋出售时,权利登记仅为出卖人一人的,基于不动产的公示、公信原则,买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人,其与出卖人之间签订的买卖合同,应认定为有效;但如有证据证明买受人存有过错,与出卖人恶意串通,损害其他共有人利益的除外。

  二是房屋出售时,权利登记为数人的,基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定,在其他权利人事后不予追认的情况下,应认定买卖合同无效;但买受人有理由相信出卖人有代理权,符合表见代理构成要件的,应确认买卖合同有效。

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