一、合同的当事人
抵押合同中的抵押权人必须是主债务合同中的债权人,有债权,才有抵押权,没有债权,就没有抵押权,这是由抵押合同作为从合同、抵押权作为从属权利的性质决定的。
抵押合同可以先于主债务合同之签定而签定,并在主债务合同签订前进行抵押登记,此时债权尚未存在,而抵押权已经存在,这是债权与抵押权的暂时分离,抵押权人是期待中的债权人,但抵押登记本身并不意味着抵押权人可仅依抵押合同行使抵押权,抵押权的行使乃以债权的发生和行使为前提,没有债权,则无法行使抵押权,因此,只有债权人才能成为抵押合同中的抵押权人。
房地产抵押合同的抵押人应当是土地使用权的拥有人和房屋所有人。由于土地所有权不能用于抵押,故国家不能成抵押合同中的抵押人。我国《担保法》第三十七条对不得设立抵押的财产有专门规定,不是所有的土地使用权和房屋所有权都能设定抵押的。抵押人应该是依法享有处分权的土地使用权人和房屋所有权人。
集体所有的土地使用权不能用于抵押,其权利人不能成为抵押人。
房地产租赁权虽然也是设于不动产的财产权利,但租赁权属于债权性质,不能设定抵押权,故租赁权人不能成为抵押人。
抵押权因不能与主债权完全分离而独立存在,故抵押权不能另行设定抵押,抵押权人不能成为其抵押权的抵押人。