房地产抵押权的实现

　　房地产抵押权的实现

　　一、抵押的期限

　　抵押权因被担保债权的消灭而消灭，因抵押物灭失而消灭，因抵押物被行使抵押权而消灭，除此之外，抵押权是否因经过某一特定的期间而消灭，学术上有“抵押权续存说”、“抵押权消灭说”和“抵押权对抗力丧失说”等观点。

　　依“抵押权续存说”，抵押权不因当事人的约定和登记部门的规定而消灭，在被担保债权消灭、抵押物灭失和抵押物被行使抵押权等法定抵押权消灭的原因之外，抵押权可持续存在并不受其他原因之影响。此说之理论依据为物权法定原则，认为物权的种类和内容包括物权消灭的方式应当由法律规定，而不能由当事人约定，也不能由不具有立法权的行政部门或登记部门确定。依“抵押权消灭说”，物权分为有期限之物权和无期限之物权，所有权和永佃权为无期限之物权，用益物权和担保物权为有期限之物权。有期限之物权依当事人约定其存续期间，约定期限届满，则权利消灭。抵押合同的当事人在合同中约定抵押权的存续期，抵押权因该存续期届满而消灭，此说的理论依据为当事人意思自治原则和公平原则。当事人自己同意为抵押权设定存续期限，法律不必干涉，反之，如果允许抵押权无限期地存在，使权利人承受无限期的物上负担，必给抵押人带来不公平的后果。依“抵押权对抗力丧失说”，抵押的期间是抵押权对抗第三人的有效期间，而不是抵押权的存续期间。抵押期限届满，抵押权继续存在，但抵押力对抗第三人的效力丧失。故抵押期间与抵押权的存续期间有别，但与登记期间相对应。抵押期间从当事人约定的期间或登记期间，抵押权的存续期限从主债权存续的期间或抵押物存续期间。在当事人约定的期间或登记期间内，抵押权对抗第三人的效力存在，该期间届满后当事人未另行约定或另行登记的，抵押权对抗第三人的效力丧失，但抵押权对抗效力的丧失不影响抵押权的继续存在。

　　上述学说也反映在各国立法例中。瑞士民法和德国民法规定抵押权不受时效的影响而永远存在。如《瑞士民法典》第807条规定，经登记的抵押权担保的债权，不因时效而消灭。《德国民法典》第223条第(1)款规定，以抵押权、船舶抵押权或者质权担保的请求权，其时效的消灭不妨碍权利人就其担保物求偿。反之，日本民法、法国民法和我国台湾地区民法又以独立的消灭时效制度来限制抵押权的长期存在。如《日本民法典》第一百六十七条规定，债权因十年不行使而消灭;债权及所有权以外的财产权二十年不行使而消灭。《法国民法典》第2262条规定，一切诉讼，无论是对物诉讼还是对人诉讼，时效期间均为30年。我国台湾地区民法第880条规定，以抵押权担保之债权，其请求权已因时效而消灭，如抵押权人于消灭时效完成后，五年间不实行其抵押权者，其抵押权消灭。同时，台湾的有关立法规定的登记有效期间也被理解为抵押权登记的对抗效力的有效期间，如其《动产担保交易法》第9条规定：登记有效期从契约之约定，契约未约定者，自登记之日起有效期为一年，期满前三十日债权人得申请延长时间，其有效不得超过一年〖注：参见王泽鉴著：《民法学说与判例研究》，第2册，中国政法大学出版社1998年1月出版，第326页〗。[page]

　　我国司法解释对抵押权续存说和消灭说折衷采用。如《担保法解释》第十二条规定，当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律效力。在担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。按此规定，主债权的诉讼时效结束后，抵押权仍然存在，但当事人应在主债权的诉讼时效结束后二年内行使抵押权，未能在该期限行使抵押权的，该规定虽未明确抵押权将因此而消灭，却表明有关抵押权的行使将不为法院支持。

　　1、诉讼时效与抵押期间

　　诉讼时效是权利人行使权利的法定期间。权利人未能在法定期间行使权利的，则丧失相应的权利。就债权而言，债权人未在法定期间内主张权利的，其丧失获得法院支持和胜诉的权利，并未丧失债权本身。我国司法解释规定债务人在诉讼时效结束后主动履行债务，又以诉讼时效为由反悔的，法院不予支持，说明诉讼时效结束后债权人虽然丧失胜诉权，但其债的实体权利仍然存在。由于债权不因诉讼时效而消灭，作为从权利的抵押权也随债权之存在而存在，不因诉讼时效之结束而消灭，故诉讼时效不构成抵押权消灭的当然原因。

　　再者，诉讼时效适用于请求权，不适用于支配权。请求权可能因请求或不请求而存在在法定期间内是否行使权利的问题。支配权一经成立，则权利人在持续地、不间断地行使权利，不存在法定期间内是否行使权利的问题。抵押权是加于物上的负担，是抵押权人对特定的物的支配权。抵押物一经登记，抵押权人对抵押物的支配的事实持续存在，其抵押权也在不间断地行使，故不存在法定期间内是否行使抵押权的问题，因此，诉讼时效不适用于抵押权，除法律规定的抵押权消灭的原因外，诉讼时效不是抵押权消灭的原因。

　　2、约定抵押期间

　　当事人能否在抵押合同中约定抵押期间或者在约定的抵押期间内抵押权人未实现抵押权则丧失实现抵押权的权利?此问题颇值得研究。依物权法定原则，物权的种类和内容由法律规定，而不是由当事人约定，《担保法解释》第十二条也规定了当事人约定的担保期间对担保物权的存续不具有法律效力。可是，法律并未禁止抵押权人自动放弃抵押权。如果不违反公共利益或损害他人合法权益，法律未禁止任何权利人处分其权利。毫无疑问，在抵押权存续期间，抵押权人单方面放弃抵押权的行为，如果不损害抵押权人的债权人的利益或公共利益，法律似无干涉之必要。那么，抵押权人是否可以在抵押合同中约定在一定条件下放弃抵押权呢?约定抵押期间是否可以视为抵押权人自动放弃抵押权的一种方式呢?为什么抵押权人单方面放弃抵押权的行为不为法律所干涉，而在抵押合同中约定在一定条件成就时放弃抵押权的行为却要受法律之干涉呢?[page]

　　所以，在把约定抵押期间视为违反物权法定原则时，其似乎不受法律之保护，但是，如果把约定抵押期间视为抵押权附条件的放弃行为时，其应当得到法律支持。因此，应当承认，在特定情形下，当事人的约定可以视为抵押权人对抵押权的附条件的抛弃，可以成为抵押权消灭的原因。

　　3、最高额抵押中的决算期

　　最高额抵押，是以抵押物对一定额度和一定期间内发生的债权提供的抵押担保。在最高额抵押中，债权额度是相对确定的，在该额度内发生的债权的金额却是不断变动的;被担保的债权发生的期间是确定的，但债权发生的时间则是不确定的。额度与期间互为前提，相辅相成，没有额度，主债权的金额无限制，则关于期间的约定没有意义;没有期间，主债权发生的时间无限制，则关于额度的约定被虚化。所谓决算期，是当事人约定的把不特定的债权特定化的日期。该日期届至，合同的任何一方均有权请求对最高额抵押权所担保的债权进行清算，以确定尚未清偿的债权的具体数额，尽管债权的数额可能在决算后仍因债务人的自觉清偿而发生变化，就像经诉讼确认的债权在进行执行程序之前可能因债务人的自动履行而发生变化一样。决算期可以是清偿期，也可以不是清偿期，因当事人可以把固定债权的日期和履行债权的最后日期放在同一天，也可以在把债权特定化后，仍留有一定期间供债务人履行债务。

　　最高额抵押中的决算期不同于抵押期间，在性质上，抵押期间是抵押权存在的期间，最高额抵押中的决算期是确定主债权的具体数额的日期;在效果上，抵押期间的届至导致抵押权消灭，最高额抵押的决算期的届至导致所担保的债权的数额基本确定，虽然利息的增加和债务人后来履行义务的行为仍会带来债权数额的变化，但从理论上说，数额不确定的债权因决算期的到来而使数额相对确定。

　　由此可见决算期在最高额抵押合同的重要性。没有决算期，就无法确定最高额抵押合同的期间，抵押人承担抵押担保义务的时间被无限延长，其利益会遭受不公平损害。实践中，最高额抵押合同未约定决算期的情况多有发生。以广东佛山某房地产公司与广州某银行签订最高额抵押合同为例，该合同约定以其土地为一债务人的价值6000万人民币的贷款提供抵押担保，但未约定决算期，合同签订后即进行抵押登记。抵押登记后两年内未发生过任何债权，两年后该银行陆续与该债务人签订多个借款合同，共发放贷款约4000多万元。因贷款未即时归还，银行提起诉讼，要求该房地产公司承担抵押担保责任，该房地产公司以抵押合同未约定决算期、抵押合同有重大缺陷为由进行对抗。一审法院未对预算期缺失的情况下抵押合同的效力问题作出判断，支持了银行的请求，后被二审法院发回重审，诉讼约三年，至今无结果。二审争议的焦点是最高额抵押合同没有约定决算期应当如何处理的问题。有人主张由于在最高额抵押合同决算期的约定至关重要，没有约定是合同的重大缺陷，抵押合同应认为没有成立;也有人认为由于抵押登记后两年内未发生任何债权，抵押物虽登记，但抵押权未在诉讼时效内成立，要实现抵押权必先确认抵押权之存在，但确认抵押权的请求权因过了诉讼时效而不能得到法院支持;还有人认为最高额抵押合同未约定决算期时，应以主债权合同的届满之日为决算期，但本案不是以一个最高额贷款合同为主合同，而是有多个独立的主合同，不同的主合同，有不同届满之日，且由于无决算期，贷款合同还可以继续不断的发生，无法确定最后的主合同，也无法确定最后一个主合同的届满之日。此案着实让人费尽思量。[page]

　　二、抵押物的处分

　　1、抵押物处分的条件

　　(1)主债权的确认。由于抵押权是主债权的从属权利，因行使抵押权而处分抵押物必先确认主债权的存在以及主债权的金额。当事人可以通过协议的方式对主债权进行确认，在协议不成时，当事人也可以通过诉讼程序或仲裁程序寻求对主债权的确认。同一事件，确认债权的方式不同，确认的结果会有差异。以协议方式确认债权的，其确认行为是讨价还价的妥协行为，也是当事人的民事权利之处分行为，它意味债权人为尽快实现自己的债权而不得不放弃部分权利主张，如对违约金、利息、罚息或律师费用的主张。债务人也可因及时、充分地履行债务而在协议确认中得到回报。但在诉讼程序或仲裁程序中，债权的确认是由债权人和债务人之外的第三方居中裁判，尽管调解程序仍然适用，但当事人的妥协行为和处分行为既受诉讼程序或仲裁程序的制约，也受双方相对抗的情绪和相对抗的利益限制，同时，双方在诉讼或仲裁程序中肯定会支付更多的费用。因此，虽然主债权是一个客观的存在，但客观事实不同于经法定程序确认的法律事实，主债权的数额会因其确认的方式不同而存在差异。当事人得权衡利弊，尽可能选择既适合自己、又能说服对方接受的确认债权的方式。

　　(2)清偿期届至。清偿期是债务人履行债务的期限，如果债权虽经确认，但清偿期未届至，抵押权人仍不能行使抵押权和处分抵押物，抵押人也有权阻止抵押权人行使抵押权和处分抵押物。

　　清偿期不一定是合同规定的履行债务的期限，在合同一方先期违约的情况下，清偿期可能因先期违约行为而提前届至，在债务人被法院裁定进入破产程序时，或在抵押人故意毁损或减少抵押物的价值又拒绝抵押权人的另行担保的要求时，法院为对抵押权人提供救济可能允许抵押权人紧急行使抵押权，故广义的债权确认，既包括对债权数额的确认，也包括对履行债务期限的确认。协议确认债权的，可以另行约定清偿期;通过诉讼或仲裁程序确认债权的，法院或仲裁可以另行确定履行债务的期限，即要求债务人在法院判决或仲裁裁决生效后一定期限内履行债务。但无论如何，抵押权人都只能在清偿期届至后未受清偿时才能行使抵押权并处分抵押物。

　　(3)抵押权和抵押物的存在。抵押权和抵押物的存在同样是行使抵押权和处分抵押物的前提，抵押权的存在意味着抵押权已经合法成立，没有被涤除或抛弃，抵押物也未灭失，或灭失后有代位物。抵押物的存在指抵押物在物理学上的存在，因有物理上的存在而有利用价值，有利用价值而有交换价值，有交换价值而有担保价值。抵押物的存在是抵押权存在的物质基础。没有抵押物，就无法设立抵押权。但在抵押权成立后，抵押物可能发生灭失，如已经抵押的房产因房屋倒塌而灭失，此时，抵押权的物上代位性得到体现，对房屋的代位物，如因倒塌而获得损失赔偿金或保险赔偿金，抵押权人仍有优先受偿权，所以，没有抵押物，抵押权不能成立，但抵押权成立后抵押物灭失的，抵押权仍可存在。就抵押物的处分而言，由于处分抵押物是以行使抵押权为内容，以对抵押物进行折价、变现和清偿为表现形式，故须以抵押权和抵押物同时存在为条件。[page]

　　2、抵押物处分的方式

　　(1)协议折价。法律允许抵押人和抵押权人在债务履行期届至后协议以抵押物折价抵偿债务。如果不损害其他债权人的利益，以抵押物折价抵债可以充分体现民事法律关系中的当事人意思自治的原则，且简洁明了，便于债权人快捷有利地实现债权。协议折价不同于法律禁止的流质契约。流质契约是抵押合同中的关于抵押物的所有权在债务未受清偿时直接转移给抵押权人的约定。其害处有二：一是以转让的法律关系损害抵押担保的法律关系，使有优势的一方以抵押之机获转让之利，损害另一方利益。二是抵押本是以交换价值实现担保价值，不经法律程序而预先将抵押物附条件地转移给抵押权人所有，不符合抵押权的价值权属性。协议折价之可行，在于使抵押与转让之间有严格界线。在债务履行期届至前，抵押物专用于抵押以实现其担保价值，若债务在履行期届至后而未清偿，才以折价转让方式实现抵押物的交换价值。并且，抵押物在履行期届至后折价，所折之价乃参照协议转让时的市场行情而定，其价格之公平，绝非设定抵押时所定之价可以比拟，于当事人双方皆为有利。

　　协议折价的弊端在于其隐秘性。因为不公开，难以受到社会和司法程序的监督，易损害其他人的权利。如抵押物协议价格过高，会损害债权人的利益，协议价格过低，会损害抵押人的债权人或其他抵押权人的利益。涉及股份公司的财产的协议折价，还容易损害股东的合法权益。不过有关其他债权人或抵押权人可以依照合同法第七十四条和第七十五条的规定，申请法院撤销侵害自身权益的不公平的折价协议。

　　(2)变卖。变卖是通过当事人协议或在法院主持下将抵押物卖给第三人以获得价款的行为。“变卖”的关键在一个“变”字，即将抵押物变成现金。当事人协议进行变卖的，其性质与协议折价相似，却没有协议折价的弊端。因为要变卖抵押物，须有第三人前来购买，而第三人的购买行为乃市场行为，其花钱购买抵押物，必反复进行市场分析和比较，以确定既对自己有利、又为抵押双方当事人所接受的价格范围。反过来，抵押双方当事人协议的抵押物如果过高，则不会为市场所接受，如果过低，则不符合抵押双方当事人的利益。因此，抵押权人、抵押人和第三人在变卖过程中各有利益，互相牵制，客观上能促进抵押物的公平处分。所以说，就公平而言，变卖方式优于协议折价方式。

　　不过，如果变卖是在法院主持下进行，又没有抵押双方当事人有效参与的话，抵押双方当事人的权益受到侵害的可能性增大。因为法院作为审判机关只代表公共权利，不代表抵押双方当事人的利益，面对第三人的无限的降低抵押物处分价格的要求和第三人为降低价格所作的各种合法与不合法的努力，法院工作人员更容易卷入私下交易之中，抵押双方当事人的利益只会成为这种私下交易的筹码，这也是为什么在抵押双方当事人不能达成变卖协议时，法院不应当继续主持变卖、而应当委托拍卖机构进行公开拍卖抵押物的原因。[page]

　　(3)拍卖。关于法院执行中的拍卖的性质，理论上尚存争议。一说认为执行拍卖是公法行为，因为将抵押物进行拍卖是法院行使公共权力、对债权进行强制执行的结果，而不是当事人自由意志的结果;另一说认为执行拍卖是私法行为，因拍卖、竞卖与成交的过程仍然是当事人达成合意的过程。目前的通说认为执行拍卖是公法和私法的混合行为，即执行拍卖既需要公共权力的介入，又离不开当事人的意思表示。法院强制拍卖抵押物，除非抵押双方当事人另有合意，抵押人不能以单方意思与法院对抗，但在拍卖过程中，竞卖人自由作出买与不买的选择，不受任何他人的干预和强迫。拍卖物经依法律程序降价后仍不能成交的，法院可依法裁定以物抵债。整个拍卖过程是公共权力和当事人的利益和意志交叉行使和体现的过程。

　　拍卖的好处乃在于公开、公平与公正。因为处分抵押物的程序是公开的，故能实现对当事人的公平和处分结果的公正。拍卖与私下交易不同，拍卖的时间、地点、标的物和起拍价要向社会公告，拍卖的过程也是向公众开放的，可以随时接受社会的参与和监督，其拍卖结果可能对当事人不是最有利的，却是最公平的，因对当事人公平，其拍卖行为才体现出实体上的公正。拍卖方式充分体现公开的程序价值，同时说明好的法律程序能有效的促进当事人的实体权益的保护。

　　实践证明，拍卖方式同样能成为非法利益的工具或私下交易的掩护。为使拍卖的好处最大化，拍卖首先应当充分公告，使拍卖信息尽可能为更多的人知晓。因为2001年诺贝尔经济学奖的授予，经济学中的信息不对称理论已广为人知，该理论揭示了获得更多信息的人比获得较小信息的人更容易取得利益优势的道理，被认为是挑战了市场万能的传统的市场经济理论。在拍卖中，以拍卖为掩护的私人交易均是在只有少数人获得拍卖信息和参与竞拍的情况下发生的，充分公告则是让更多人获得拍卖信息和参与竞拍的唯一有效手段。其次是要对拍卖标的进行合理组合。在房屋的拍卖中，有实力的竞买人有时会串通拍卖机构将多套房屋捆绑拍卖而不是拆散后以套为单位拍卖，从而排除较小实力的竞买人参加竞买，以取得不正当的价格优势。因此，法院应当对拍卖机构组合拍卖标的方式进行有效监督。

　　3、清偿顺序几个问题

　　(1)实现抵押权的费用。因实现抵押权而发生的债权虽不具有担保物权的优先权，却能优于担保物权而首先受偿，究其原因，有人认为实现抵押权的行为结合了法院的公权力，这些费用中的诉讼费、保全费和执行费等皆是公权力使然，虽然其他如评估费、鉴定费、保管费、拍卖费或变卖费等可以由单纯的民事委托行为产生，但也是在法院的参与和监督下进行的，故公共权力的参与是这些费用得以优先于一般民事债权获得支付的根本原因，由于此说将公共权力置于比民事权利更高的位置，故该说能否成立涉及到权利理论的一些基本问题。[page]

　　实际上，实现抵押权的费用即便不结合公权力也应优先支付，它是实现抵押权的程序上的需要，如果不支付相应的费用，实现抵押权的程序就无法顺利进行，抵押物就无法变现，抵押权和其他债权都无法实现。因此，实现抵押权的费用的优先支付，在理论上并不单是为了抵押权人的利益，而是为了所有债权人的共同利益。

　　(2)应补交的地价。未缴清地价的房地产或划拨土地使用权，在变现后应先补交地价，余款才能用于实现抵押权，有关规定分别见于《城市房地产管理法》和《担保法》，此种规定从合同法的角度难以自圆其说。因为缴交地价的法律依据是出让合同，依出让合同产生的债权是普通债权，不能优先于土地使用权、担保物权获得受偿。为此，本文曾建议以法定抵押权解决此问题，即未缴清地价的土地使用权，作为土地出让方的政府在该块土地上有法定抵押权，对该地块的变现所得，政府可在约定抵押权之前优先受偿。另一方面，应补交地价也可视为实现抵押权的费用。在实现抵押权的过程中，为确保抵押物购买人的利益，有关各方须以该抵押的房地产能转名过户作为获取变现价款的前提条件，为使未缴清地价的房地产顺利过户，变现所得就必须先用来补交地价，因此，补交地价是实现抵押权的过程的一部分，有关费用自然属于实现抵押权的费用，其优先于普通抵押权而受偿则顺理成章。

　　当然，将债权视为费用的合理性仍有待论证。为什么其他债权人的债权包括有抵押担保的债权不能视为费用，惟政府的债权可以视为费用?为什么政府就可以在转名过户中利用行政权力之便实现自己的债权(实践中通常如此)?

　　权利瑕疵理论可能提供另一种解释，即未缴清地价的土地使用权虽经当事人取得，却因欠缴地价而存在权利上的瑕疵。在实现抵押权时为保护买受人的利益，必须先消除其瑕疵，将未缴交的地价予以补交。当然，由于该权利瑕疵仍是依合同产生，有关义务只存在于合同当事人之间，难以为第三人查知，没有物权公示的效果，第三人未知权利瑕疵而进行交易，在清偿时却要接受权利瑕疵先予消除的要求，显然于第三人不公平，故以优先履行某一特定债务来消除权利瑕疵与同一性质的债权人公平受偿原则仍有抵触。此问题甚至涉及我国宪法规定的平等权问题，故有待法学家们作进一步探讨。

　　(3)所有人抵押权。在同一房地产上有数个抵押权竞存时，前手抵押权可能因实现抵押权而取得该房地产的所有权，但其它抵押权并不因该房地产的所有权已经转移而归于消灭，它们在理论上仍然存在。为防止后手抵押权人追夺前手抵押权人已经取得的所有权，许多大陆法国家采用所有人抵押权制度将后手抵押权加以固定，以防止因前手抵押权的实现而使后手抵押权的清偿次序继续升进，使后手抵押权人不正当地侵害前手抵押权人已经取得的清偿利益。[page]

　　抵押权本为他物权，即在他人财产上设定的权利。有人认为因为所有人抵押权是以所有人自己的财产为标的而设定的权利，故构成抵押权之特例〖注：参见邹海林，“所有人抵押权的若干问题”，《法学研究》，1998年第2期，第60页〗。但实际上所有人抵押权并不是一种抵押权，而在因所有权与抵押权的混同而产生的排斥后手抵押权的权利。按照混同理论，当所有权与他物权归属于同一个时，所有权存在，他物权消灭，因为一个人不能对自己主张权利，正如在程序上一个人不能对自己提起诉讼一样。由于混同后抵押权已经消灭，故所有人不可能在自己的物上存在抵押权。再者，因实行抵押权而取得所有权，所有权本是抵押权的对价，所有权取得后，抵押权岂有继续存在的道理?所以，所有人抵押权不是抵押权，而是因实行抵押权而取得一种特殊的所有权形式，其特殊性乃在于可以其先手抵押权与后手抵押权相对抗，因为混同后所有人的抵押权消灭，其它人在房地产上的抵押权仍然存在，仍有可能对该房地产主张抵押权，所有人抵押权制度能有效保护原来是前手抵押权人、现在是所有权人的利益。

　　我国立法没有所有人抵押权的规定，这本是立法中的漏洞。该漏洞是否可以通过法律解释加以补充，理论界有过不小的争论。否定说的依据是物权法定主义，物权的种类应以法律加以规定，非经立法机关的立法行为，物权的种类不能被擅自创设，不能以类推、目的性限缩或目的性扩张补充我国民法上的所有人抵押权的漏洞〖注：参见崔建远：《我国担保法的解释与适用初探》，《吉林大学社会科学学报》，1996年第2期〗。支持说认为，法律漏洞应当适用一定的方法予以补充，此种补充并非法律的创制，而是法律活动的继续或者“造法”的尝试〖注：参见梁慧星著：《民法解释学》，中国政法大学出版社1995年版，第265页〗，故在理论上和实践中承认所有人抵押权的存在，并不违反物权法定主义的原则。

　　理论上的争论和客观上的需要无疑能推动司法解释的进步。最高人民法院因我国民法实行抵押权次序升进主义，后手抵押权随时可能因先手抵押权的消灭而升进，从而威胁先手抵押权人的利益，确定所有人抵押权制度是迫切需要，所以不得不在《<担保法>若干问题的解释》第七十七条补充漏洞，规定同一财产向两个以上债权人抵押的，顺序在先的抵押权与该财产的所有权归属一人时，该财产的所有权人可以以其抵押权对抗顺序在后的抵押权。此规定是否符合物权法定原则仍会有争议，但确实因应了司法实践的燃眉之急。