房地产抵押权实现时应注意的几个法律问题

　　抵押作为债的担保方式的一种，由于能够较好地担保债的履行，在实践中被广泛使用，而房地产又以其现实性、稳定性、保值性、安全性等特征成为普遍采用的抵押物。金融机构在订立借款合同时，往往多希望借款人用房地产作为标的物进行抵押。本文拟就实现房地产抵押权过程中应注意的事项进行介绍，希望能给读者一些帮助。

　　一、抵押权人在处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人。如果抵押的房地产是共有的(如夫妻在婚姻存续期间所购买的房产)或出租的，还应当书面通知房产的共有人和出租人，在同等的法律条件下，共有人或出租人具有优先购买权。因为房地产抵押权是从权利，抵押权人从抵押物的变现所得的价值中满足自己债权的部分，也就实现了抵押权，而共有人或出租人享有的优先购买权，是基于物权，二者之间并不矛盾。

　　二、以承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权抵押的，或者以乡(镇)、村企业的方方面面等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有制性质，也不得擅自改变这些地方的原有用途。因为在中国现行的土地法中，集体土地不能作为商业用地进行买卖，非因合法理由，不能改变其作为集体土地的性质。

　　三、设定抵押的房地产，如果是以行政划拨的方式取得土地使用权的，在实现抵押权时，应当首先将行政划拨用地纳入出让轨道，该房地产进行拍卖时，必须由土地管理部门负责。同时因行政划拨用地的取得一般是无偿的，所以在依法拍卖该房地产时，应当从拍卖所得的价款中交纳相当于应当交纳的土地使用权出让金的款项，即交纳土地使用权出让金是法律规定的抵押权实现抵押权的一个先决条件，抵押权人只能对缴足土地使用权出让金后的余款享有优先收回的权利。

　　四、如果同一房地产同时设定两个抵押权，各抵押权人应当按抵押登记的先后顺序进行清偿，后一顺序的抵押权人只能在前一顺序的抵押权人受偿后，才能行使其优先受偿的权利。

　　因房地产只有经过登记才具有公示的效力，所以没有经过登记的房地产抵押不影响经过登记的抵押权人实现抵押权。如果第一位的抵押权人的抵押权消灭，第二位的抵押权人则自然上升为第一位。如：笔者以自己仅有的资产——房产为自己的20万元债务和某甲的10万元债务向某乙和某丙进行抵押，并按上述顺序办理了房产抵押登记手续，笔者又向某丁借款30万元，没有做任何担保。如果笔者的房产进行拍卖所得价值为25万元，那么某乙的债权能够全部实现，某丙只享有5万元的优先受偿权。如果笔者清偿了某甲的20万元的债务，则某丙就享有15万元的优先受偿权。而某丁只有在某乙和某丙优先受偿后，就笔者房产剩余部分进行受偿。[page]

　　五、抵押土地上新增房产的处置问题。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋或该房产的附属部分，在拍卖该房地产时，如果新增加的部分不能拆卸(拆卸后会降低其价值)，可以依法将土地上新增的部分与抵押财产一起拍卖，因为抵押人抵押的是房屋所有权或土地的使用权，如果将新增的部分从拍卖的整体中隔离出来，则新增加的部分就无办法落实，土地的使用权与地上建筑物的权利主体不一致，新增部分的权利也得不到实现。但是，对于新增部分的拍卖所得，抵押权人无权优先受偿，因为其不属于抵押财产。

　　在实现房地产抵押权时，为保证最大限度的实现抵押人的利益，也可以采用和对方当事人协商的办法，采取由第三人收购该房产的方式等。无论采取何种方法，都应当尽可能的保障抵押人、债权人和债务人各方的合法权益。