房屋抵押纠纷可以起诉房管局吗？

　　【网友咨询】

　　2015年7月1日，我借给张某220万元，张某以其一处房产作为抵押，并在房管局进行了登记备案，我取的他项权利证书。

　　2015年底，张某明确表示无力偿还本金及利息，同意以房产所有权进行赔偿，我随之向人民法院起诉，法院判决张某应归还220万元及利息，同时判我享有所抵押房屋的优先受偿权。

　　目前进入执行阶段，要对所抵押房屋进行抵押拍卖，在拍卖之前需进行评估，但是评估公司说所抵押房产土地属于国有土地且属于租赁性质，不能过户，不想担责任不给评估。

　　所抵押房产土地确实属于租赁性质，共40年，还剩25年。

　　抵押的房产无法进行拍卖，如果房产局也告知我无法过户，我是不是可以起诉房管局要求赔偿借款及利息？

　　【法律解答】

　　房管局作为负责办理房产抵押登记的房产抵押登记行政主管部门，在办理房产抵押登记过程中，对当事人的申请应以高度负责的态度认真履行必要的注意义务，对于抵押房产及其权属证书真伪有条件加以核对和识别。

　　在我国，根据登记机关的不同，行政登记可分为工商登记、税务登记、婚姻登记、户籍登记等等；根据登记性质的不同，可分为许可登记（如企业、社会团体的设立登记）、确认登记（如房屋、车辆的过户登记）、“事后告知”的备案登记（如商品房预售合同、商标权许可合同的备案登记）。这些登记大都会对相对人或相关人的权利义务产生实际影响，如许可登记、确认登记，因此可诉；有的登记则不会对当事人的权利义务产生实际影响，如“事后告知”的备案登记，因此不可诉。

　　房屋产权登记是不动产物权登记之一种，属于典型的确认登记，它是房地产管理机关对相对人法律地位、法律关系或者有关法律事实进行甄别，给予确定、认定、证明或否定并予以宣告的具体行政行为。因此，房管机关的产权登记行为是对房屋产权的确认行为，具有可诉性，属于人民法院的受案范围，当事人如不服，可以向人民法院提起行政诉讼。

　　行政诉讼法第二条规定，“公民、法人或其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。”最高人民法院《关于执行中华人民共和国行政诉讼法若干问题的解释》第十二条规定，“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。”

　　因此，相对人或相关人只要“以为”自己的利益受损，自己是利害关系人，就可以提起行政诉讼，法院审查也应将相对人或相关人的起诉资格与其主张是否成立区分开来，不宜过于严格。同时，根据物权公示、公信原则，不动产物权一经登记即对外产生公信效力，因此，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分的唯一合法凭证。

　　根据我国法律规定，国有土地房屋是可以过户的，只不过是需要首先要将土地的性质由划拨变更出让，缴纳土地出让金，就可以按照商品房进行买卖了。

　　注意，在实现抵押权时，应当在拍卖房地产的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人才有优先受偿的权利。

　　根据《房屋登记办法》第三十三条的规定，办理国有土地上房产所有权转移登记需要提交的材料是：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。

　　第（二）项材料是，转让方（单位）需要提交组织机构代码证、法人营业执照、法人代表身份证明、委托经办人的委托书及被委托人身份证明。第（四）项材料是，政府批准拍卖文件、拍卖成交确认书、转让协议书、不动产销售发票、完税证明，第（五）项材料是，测绘结果报告。

　　综上所述，房屋抵押纠纷中房管局只要存在违法违纪行为，当事人就可以提起行政诉讼。