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父子盲目签协议 险些丢了所有权

来源:找法网 2011-06-14 11:04:15阅读数:

2003张老汉出资14万元其儿子张某出资2万元购买了一处100平方米的住宅楼,并共同居住,房屋所有权证是张老汉。2009年张某准备购买一处商服楼没有首付款,与张老汉商量将其

  2003张老汉出资14万元其儿子张某出资2万元购买了一处100平方米的住宅楼,并共同居住,房屋所有权证是张老汉。2009年张某准备购买一处商服楼没有首付款,与张老汉商量将其住宅楼抵押贷款,当到银行办理贷款时得知张老汉已年过七十岁不能办理,父子二人商量将产权证更名为张某就可以办出贷款,于是父子二人写了两个协议,一个是房屋买卖协议,另一个是房屋所有权不变的协议,内容是因贷款之需要将房屋产权证更名为张某,但房屋所有权仍然是张老汉。之后二人到房管部门办理了过户登记,房屋所有人张某,共有人一栏空,张某到银行顺利的办了贷款交了商服楼的首付款。2010年张某的妻子提出离婚,并要求将这两处房产作为共同财产分割,张老汉坚决阻止,说住宅楼产权证虽然更了名,但是产权仍然是我的,我们是有书面协议的,而且我们一起居住的事实也没有变,按照他们的共同财产分割这侵害了我的合法权益,这样一起离婚案件未了,又引出一起房屋产权纠纷。

  分析:

  此案涉及三个问题:

  一是居住权和所有权的区分。所谓居住权是指对他人享有的住房享有使用的权利,所有权是指对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利。这里张老汉在与儿子办理过户手续时混淆了居住权和所有权概念,忽视了共有人一栏的填写,自认为本是一家人,谁的名都可以,只要居住在这里所有权就是不变的,结果造成了他既不是房屋产权所有人,又不是房屋共有人,现有的状况他已经丧失了所有权。

  二是父子签订的产权不变的协议是否有效。物权法第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记,发生效力。”显然本案张老汉和儿子签的产权不变的协议是无效的。

  三是共有财产的处分。最高人民法院关于贯彻《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第89条规定:“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务,在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认为无效。”本案张老汉的房屋是和其儿子一起出钱买的,应该是他们的共有财产,他与其儿子签订买卖协议是处分共有财产的行为,应由张老汉和他的妻子,他的儿子和他的儿媳一同签订才有效。鉴于此案的复杂情况,泰来县人民调解员李秀琴同志对该案进行了耐心和细致的调解,最后张某和其爱人和好,一个家庭能够破镜重圆,同时也避免了一起房屋产权的纠纷。

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