住房维修资金使用管理争端凸显 江苏举行听证会

　　目前城市房屋绝大多数属于单幢群体式居住类型，在多产权状态下，如何管理房屋共用部位、共用设施设备，保证房屋安全、正常使用，并实现共有房屋的保值增值，已经成为日益突出的问题。

　　“涉及维修资金使用管理方面的争端凸显，在国家有关法律法规还没有出台的背景下，迫切需要建立由房屋所有权人预先缴纳一定费用，专项用于住房保修期满后的共用部位、共用设施设备维修储备金制度。”江苏省建设厅副厅长宋如亚在出席江苏省政府法制办公室12月18日在南京举行的《江苏省住房专项维修资金管理办法(草案)》的听证会上提出了上述观点。

　　听证会重点就草案规定的商品住房首次缴存维修资金标准、维修资金由市县人民政府物业管理行政主管部门代收代管、维修资金计息方式、维修资金增值部分使用四个方面的问题征求了意见。当天出席听证会现场人数超过了60多人，来自业主、物业管理企业、房地产开发企业、相关行业协会、房管部门以及专家学者律师等11位代表作为听证陈述人，以及6位旁听人员就住房专项维修资金的缴存标准、资金管理使用等问题提出了各自观点和建议。

　　就修改维修资金首次缴存标准的问题，成了出席听证会的业主代表和房地产开发企业、物业公司代表热议的问题。

　　此前，南京市规定了维修资金按照房屋销售价格的2%-3%在办理房屋产权证时缴存，但随着房地产价格的不断提高，房屋维修的实际成本与销售价格挂钩的情况显露出了诸多不合理成分。听证会上对按照面积缴存的原则得到了较为一致的认可，但对具体的标准幅度，存在着较大争议，业主代表一致认为标准仍然应当下调，而不少房地产、物业企业代表提出了维修管理成本过大要适当调高标准的问题。

　　针对维修资金管理问题，草案规定：由“物业管理行政主管部门代收代管”，“在维修资金管理业务量较大的城市，物业管理行政主管部门可以按照精简、效能的原则，设立一个非营利性的事业性质管理单位，承办维修资金的缴存、使用、核算、监管等工作”。对此，大部分人认为，由于目前业主委员会、业主大会建立和运行情况良莠不齐，财务管理的能力有限，通过政府部门代管较为妥当，可以发挥好监管责任，照顾到大多数人的利益。

　　出席听证会的江苏南京蓝海律师事务所的卢增宽律师则认为：“由于涉及广大群众切身利益，对专项资金的法律属性要严格界定，由政府物业主管部门代收代管的规定也值得商榷，不应与物权法的规定相冲突，应当征得业主的授权和同意。”[page]

　　另外，草案规定的维修资金“按照国家规定的利率计息”，以及维修资金增值部分“按照本办法规定用于支付业主的利息，多余部分可以用于代管单位的管理经费和特困家庭住房维修”的条款，也引起了一定争议。

　　常州市房管局物管中心黄文良认为：“单纯依靠银行利息，恐怕难以达到保值增值目的，建议参照公积金管理办法，与银行商定一个合理的利率或管理办法。”

　　“由于大部分房屋，可能在使用初期并不需要大额的动用维修资金，可以商定相对适中的利率分配方式，也可以选择银行组合产品。”旁听听证会的交通银行一位代表说。

　　“对多余部分用于代管单位管理经费和特困家庭住房维修问题，由于维修资金属于业主所有，涉及到业主的处分权，应当慎重处理，建议通过另外的资金渠道如政府财政解决。”一位代表的观点获得了不少支持。

　　听证会上，也出现了对出台该办法的质疑。“苏州市有实行政府代管，通过开发商代收、业主自行缴纳方式运行了七八年，政府直接管理，是否与物权法相冲突?”苏州市房管局的代表说：“目前真正进入维修的量很小，业主也可以协商解决，如果通过业主委员会管理，由于这个组织本身不稳定，业主不会同意，建议管理模式适当放开。”

　　江苏省政府法制办副主任邵伟民听证会后接受记者采访时说：“出台这项规定的目的是使房屋维修得到较早的重视，防止多年后此类问题集中爆发导致的法律尴尬。尽早合理地加以规范，维护广大业主的合法权益很重要。对于相关法律上的问题我们会进行认真论证，以期尽快出台并实施。”