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房屋所有权的限制

来源:找法网 2010-06-09 17:52:57阅读数:

  房屋所有权,又叫房屋产权,是房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利。房屋所有人在法律规定的范围内,可以排除他人的干涉,对其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分。房屋所有权的限制包括房屋设定抵...

  房屋所有权,又叫房屋产权,是房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利。房屋所有人在法律规定的范围内,可以排除他人的干涉,对其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分。房屋所有权的限制包括房屋设定抵押、房屋被查封等限制房屋所有人行使权利的一些规定及措施。具体的限制主要体现在以下两点:

  (1)抵押

  抵押是指债务人或者第三人不转移对抵押财产的占有,将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时,债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。在抵押担保中,债务人或第三人为抵押人,债权人为抵押权人,提供担保的财产为抵押物。

  ①抵押对购房人有什么危害

  如果售房人将房屋或土地使用权抵押,在不能按期归还债权人款项时,作为抵押物的房屋、土地使用权可能被司法机关查封、变卖或拍卖,这样购房人将得不到所购房屋,或者因抵押未按时解除,不能按时办理房屋所有权证,或者能顺利入住该房屋,但无法办理房屋过户手续,购房人不能取得房屋所有权证。

  ②重复抵押的解决办法

  在抵押过程当中,可能存在重复抵押的问题,比如某自然人向银行先后借了两笔款,两次都是以同一房屋做抵押,且抵押物的价值远远低于两次贷款的数额。造成重复抵押的原因很多,既有登记机关的问题,也有民事主体的责任问题,但重复抵押明显有损抵押权人的利益。在深圳有这样一个案例:一家公司向建设银行贷款,这家公司以国有土地使用权作为抵押,后经查,该土地使用权在这家公司抵押之前已经抵押过了,显然第二次抵押是重复抵押,后来这家公司欠付银行的贷款无力偿还,银行无法通过拍卖土地使用权获得赔偿,最终还有870万元追不回来。银行先通过民事诉讼,起诉这家公司,但在诉讼期间,这家公司已经破产,银行认为发生的抵押登记错误责任在国土房管局,就起诉国土房管局要求赔偿,后来法院判决,驳回银行的起诉,银行不服,向广东省高院上诉。最后高院做出支持银行的诉讼请求,判决由深圳国土房管局赔偿870万。因抵押登记错误的责任由谁承担?第一种观点认为由民事主体来承担赔偿责任,谁损害谁赔偿。第二种观点认为应由行政机关赔偿。第三种观点认为损害民事主体与行政机关承担连带责任,受害人可选择。最高院认为是补充责任,首先向民事主体主张权利,穷尽救济手段之后,剩余部分由行政机关补充,如果行政机关与民事主体串通,就应该承担连带责任。因此存在重复抵押,抵押权人的利益受损时抵押权人首先向民事责任主体追偿,在损失得不到弥补时再向登记错误的行政机关要求损害赔偿。

  ③房屋抵押与土地抵押的关系

  房屋与土地是不可分离的,根据《中华人民共和国担保法》第三十六条的规定:以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。从上述法律规定来看,无论是房屋抵押还是土地抵押都应当视同土地与房屋同时抵押。目前北京的普通住宅及公寓项目房屋行政主管部门只颁发房屋所有权证,而不另行单独颁发房屋所有权证,只有别墅项目才颁发房屋所有权证和土地使用权证。[page]

  ④经济适用房能做抵押吗

  根据2000年11月2日京国土房管权字[2000]第456号文《关于已购公有住房和经济适用住房抵押登记有关问题的通知》的规定,以取得房屋所有权证的已购公有住房和经济适用住房作为债务履行的担保,抵押当事人申请办理抵押登记的,登记部门应按房屋抵押登记的有关规定予以办理抵押登记。

  ⑤贷款的房屋产权证办理完毕后一定要押在银行吗

  很多贷款的购房人认为,自己贷款买的房,贷款未还清之前房产证一直押在银行,只有贷款还清后才能把房产证“赎回来”,其实这是一种误解。在房产证办理下来之后,购房人可以与银行一起去房屋行政主管部门做一个抵押登记,做完抵押登记之后购房人就可以拿回自己的房产证了,不过房产证上要记载抵押的事实,只有抵押解除后才能再次办理过户手续。

  (2)查封

  查封是指人民法院依法对已办理房地产权属登记,并取得房地产权利证书,且权利人明确的房地产的查封。

  ①预查封:人民法院依法对下列未进行房地产所有权登记的房地产的查封是预查封:A:作为被执行人的房地产开发企业,已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋;B:被执行人购买的办理了商品房预售合同备案手续的房屋;C:被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记,但被执行人未取得房地产权利证书的房屋。

  ②查封的后果

  查封是临时性、控制性的执行措施,是为今后拍卖和变卖做准备的。查封的实质在于限制被执行人对执行标的物的处分权。查封解除了被执行人对执行标的物的占有,但有些查封不解除被执行人或相关权利人对房屋的占有,只是向房屋交易管理部门下达查封的通知,限制该房屋转让,这种查封也称为“软查封”。

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