业主撤销权纠纷的法律适用

　　【概念】

　　业主撤销权纠纷是指业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益，依照法律规定向人民法院提起的撤销业主大会或者业主委员会决定的纠纷。

　　业主大会和业主委员会是建筑物区分所有权下之业主共同组成和选举产生的自治管理性组织：它设立的目的是为了更好地解决各业主之间对共有建筑物一部分的合理使用和有效维护问题，提高业主们共同生活水平和质量。2003年我国制定了《物业管理条例》，首次明确了业主大会和业主委员会的概念并建立了相应的制度。《物权法》对此作了进一步完善。

　　业主大会由该小区的全体业主组成。业主委员会由小区业主选举代表组成。业主大会成立后，代表业主行使物业管理活动中的重要权利，业主委员会是业主大会的执行机构。业主大会和业主委员会作出的物业管理方面的决定，对全体业主均具有约束力。如果该决定侵害了某一或者某些业主的合法权益的，《物权法》第78条该业主向人民法院起诉请求撤销该决定的权利，以保护其权益。

　　【常用法律条文及索引】

　　《物权法》（2007年10月1日起施行）

　　第七十五 条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

　　地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

　　第七十六条 下列事项由业主共同决定：

　　（一）制定和修改业主大会议事规则；

　　（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

　　（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

　　（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主目.占总人数过半数的业主同意。

　　第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7号2009年10月1日起施行）

　　第十二条 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

　　《物业管理条例》（2003年9月1日起施行2007年8月26日修正）

　　第八条 物业管理区域内全体业主成业主大会。

　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

　　第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第十一条 下列事项由业主共同决定：

　　（一）制定和修改业主大会议事规则；

　　（二）制定和修改管理规约；

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（四）选聘和解聘物业服务企业；

　　（五）筹集和使用专项维修资金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附属一设施；

　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。

　　业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

　　第十四条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

　　住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

　　业主委员会应当做好业主大会会议记录。

　　第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

　　（四）监督管理规约的实施；

　　（五）业主大会赋予的其他职责。

　　第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

　　业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

　　第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

　　管理规约对全体业主具有约束力。

　　第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

　　第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政它管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）7号2009年10月l日起施行）

　　第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

　　基于与建没单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚末依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

　　第十二条 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

　　【适用本案由需要注意的问题】

　　业主撤销权应由不动产所在地即建筑小区所在地的人民法院管辖。

　　在适用本案由时，尤其要注意区分其与业主知情权纠纷的关系。业主撤销权纠纷是指业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益，依法要求于以撤销而产生的纠纷。业主知情权纠纷是指业主请求业主大会或业主委员会公开依法应当向业主公开的资料和情况一而引发的纠纷。业主在就撤销权提起诉讼涉及业主知情权时，只列业主撤销权纠纷案由即可。

　　适用本案由的诉讼请求应当限于撤销业主大会或者业主委员会作出的物业管理方面的决定，即为撤销权之诉。对于因业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主的合法权益致其遭受损失能否请求损害赔偿问题，《物权法》和有关法律没有明确规定。在撤销之诉中一并提出损害赔偿的，人民法院对损害赔偿部分不予审理。对于业主大会或者业主委员会作出的超出物业管理方面的决定，按照《物业管理条例》的规定，业主大会或业主委员会作出的超出物业管理的决定应当无效。业主对该无效决定提请法院撤销的，人民法院可以确认该决定无效。