关于物业管理区域业主大会成立工作的指导意见

　　为了进一步推动物业管理区域业主大会制度工作，规范物业管理区域业主大会的活动，维护业主的合法权益，根据《物业管理条例》、《业主大会规程》，结合宜昌市实际，对物业管理区域业主大会成立工作提出如下意见。

　　一、业主大会成立应具备的条件

　　物业管理区域具备下列条件之一即具备业主大会成立条件。

　　(一)房改售房达70%的旧物业管理区域。

　　(二)商品房(经济适用房)出售并交付使用的建筑面积达50%以上物业管理区域。

　　(三)办理综合竣工验收，房屋从交付使用之日起已满两年的物业管理区域。

　　(四)分期开发且最后一期工程已竣工的物业管理区域。

　　二、首次业主大会召开的程序

　　(一)成立业主大会筹备组。

　　符合业主大会成立条件的物业管理区域，建设单位应书面报告房地产管理部门和街道办事处，并在房地产管理部门和街道办事处的指导下组织成立业主大会筹备组。筹备组由建设单位、部分业主组成，筹备组中的业主由建设单位或业主推荐产生。筹备组成员名单确定后，应在物业管理区域内书面公告。业主大会筹备组自宣布成立之日起，一般应当在一个月内召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。

　　(二)筹备组的筹备工作。

　　1、宣传发动。

　　2、起草《业主公约》、《业主大会议事规则》草案。

　　3、确定业主委员会候选人产生办法，组织推选业主委员会侯选人。

　　4、确认业主身份，确定业主在首届业主大会会议上的投票权数。根据湖北省规定，业主在首次业主大会会议上的投票权数，按业主拥有合法物业的建筑面积产生投票权数(同一物业管理区域的公益设施及相关物业不拥有投票权数)，即一平方米建筑面积的物业为一个投票权，不足一平方米的四舍五入计算。

　　5、确定业主大会会议召开的形式。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。无论采取何种形式，都应有物业管理区域内二分之一以上投票权的业主参加。

　　6、将首次业主大会召开的时间、地点、形式、会议讨论事项、有关材料于首次业主大会会议召开前15日，以书面的形式在物业管理区域内公告。

　　(三)召开首次业主大会会议，完成会议预定议程，并在物业区域以书面形式公告业主大会决议。

　　1、审议和通过《业主公约》、《业主大会议事规则》;

　　2、选举业主委员会委员;

　　3、会议预定的其它事项。[page]

　　(四)召开业主委员会(业主大会执行机构)首次会议。业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开业主委员会会议，推选产生业主委员会主任委员和副主任委员。

　　三、业主委员会的备案

　　经业主大会选举产生的业主委员会，应当自选举产生之日起30日内，持业主大会的会议记录和决议、业主委员会成员名单和基本情况、《业主公约》、《业主大会议事规则》、社区居委会证明等材料，向市房地产管理局备案。

　　四、业主大会成立工作应注意的几个问题

　　(一)做好首次业主大会会议召开前的宣传工作。通过宣传，让业主认识到业主大会是代表和维护物业管理区域全体业主在物业管理活动中的合法权益，建立业主大会制度是全体业主共同的事情。宣传发动要做到家喻户晓，要充分激发、调动广大业主参与业主大会活动的热情和积极性。

　　(二)筹备组的筹备工作要做到公开、公正、公平，主动接受业主的监督，认真听取业主的建议。

　　(三)物业管理区域召开业主大会会议，应当邀请社区居民委员会参加，并接受其指导和监督。

　　(四)采用集体讨论的形式召开业主大会会议时，若物业管理区域业主人数超过一百人，则应召开业主大会代表会议。业主代表可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会代表会议。业主代表因故不能参加业主大会代表会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。

　　(五)首次业主大会会议未能审议通过《业主公约》、《业主大会议事规则》和选举产生业主委员会的，应当重新筹备成立业主大会。