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业主大会“变”法人 自治难题可否迎刃解

来源:找法网 2010-01-30 23:48:03阅读数:

业主大会没有法人资格意味着什么?法律界人士指出,很直接的一点就在于,当涉及小区的公共利益被侵害的时候,业主大会也好,被授权的业主委员会也好,几乎没有起诉开发商或

  业主大会没有法人资格意味着什么?法律界人士指出,很直接的一点就在于,当涉及小区的公共利益被侵害的时候,业主大会也好,被授权的业主委员会也好,几乎没有起诉开发商或者物管公司的诉讼资格。

  业内人士称,物权法和《物业管理条例》并未明确规定业主大会作为一个组织是否具有民事主体资格,但也并未阻却业主大会具有民事主体资格的可能。然而,在实践中,各地均未留出业主大会进行法人登记的渠道。关键的争议点在于,成为“法人”的必要条件是有必要的财产或经费,能够独立承担民事责任。可业主大会有这种能力吗?有业内人士直言:“如果业主大会和物业公司打官司,业主输了,业主大会拿什么赔?”

  持不同观点的人认为,业主大会完全可以有财产,如小区的广告收入。实际上,业主大会可以拥有的财产,正是目前开发商或物业公司可能正在侵害的业主共同拥有的物业收益———小区停车场、游泳池、配套公用设施等等。

  因此,有学者撰文指出,实际上业主大会的民事主体资格是否确立应取决于全体业主的自主选择,就如同他们可以选择成立业主大会,也可以选择不成立一样。

  就在北京立法突破业主大会法人地位的消息传出时,深圳的业主代表之间也开始了一场争取小区自治的讨论。

  上个月,深圳市政府法制办就2010年政府立法计划征集立法建议。在意见征集截止前一天,有业主将一份名为《深圳市业主自治条例》的立法建议提交到了法制办。随后,有深圳20多家小区业主代表在这份自治条例上签名表示支持。

  在这份自治条例中,拟规范的主要内容就包括赋予业主大会,或者是“业主自治管理委员会”独立的民事主体资格,继而由小区自治管理委员会收取物管费,直接聘请物管职业经理人主理小区日常物管事务,与保洁、电梯、消防设备等专业公司签订合同,同时定期公布收支账目,接受业主直接监督。

  目前在南京、无锡、东莞等地,也有业主绕开物业公司自己管理小区的案例,其中有些小区运行得还相当不错。不仅业主所缴纳的物业费大为降低,小区的物业管理质量也有所提高。

  但对于业主大会可以申请进行法人登记这一突破性规定,一些业内人士并不乐观,“还要有一系列的规章制度保障业主大会(业主委员会)的运作,否则单纯是法人,解决不了深层次的问题,只能是‘看上去很美’”。

  还有律师认为,确认业主大会的法人地位当然非常必要,但对目前的现实而言,组织不了业主大会、成立不了业主委员会才是有关方面需要解决的当务之急。业主大会法人化之后,业主想要真正维护自己的权利,还有很长的路要走。[page]

  编者按

  在各种住宅小区不断增长的当下,业主、业主大会、业委会和物业等名词也成为众多争议案例中的“高频关键词”。和这些高频词相关的问题不仅关乎每一名普通市民的生活,同时也是政府主管部门研究的新课题。

  在这样的背景下,正在公开征求民意的《北京市物业管理办法(草案)》理所当然地成为了社会热点,其中突破性的规定———“业主大会可以试行法人登记”,更是激起了千层浪。业内人士解读说,试行法人登记给业主大会带来的不仅仅是一个法律地位,它还可以以这个身份作为委托人直接解聘或者聘用物业公司,进行共有财产的登记,如公共车库、楼宇广告、电梯广告收益等。这些财产依物权法规定本应属于业主共同所有,但在此之前因为业主大会没有法人资格,所以往往被一些开发商和物业公司所利用,成为其“摇钱树”。

  业主大会最重要的意义是自治,北京此番立法突破可否为小区业主自治扫清障碍?本报记者的实地调查采访说明,这一“看上去很美”的规定落到实际操作中,依然面临许多待解的难题。

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