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毗连建筑物相邻防免关系“共有权”与“专有权”

2022-05-23 11:41
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导读:
过去我国房屋所有权的形态是一幢独立的房屋只一个所有权主体(即一物一权),随着住房制度的改革,一幢独立的房屋则出现了由一人所有与多人所有(一物多权)共亨权能的实际,

  过去我国房屋所有权的形态是一幢独立的房屋只一个所有权主体(即一物一权),随着住房制度的改革,一幢独立的房屋则出现了由“一人所有”与“多人所有”(一物多权)共亨权能的实际,越来越普遍的现象给实践中处理相邻权关系方面的纠纷带来了新的问题。

  一、个案中提出的问题

  2002年5月份,林东商场一楼要改装大厅,准备用隔墙间作分割式商厅,并将窗体改成门口,而楼上的楼主认为这种改装有可能妨害到楼上的生意,因为该楼权属归三家区分所有,二、三楼所有权人是赵某,一楼大厅分南北两部分,分别由五金公司和糖酒公司所有。五金公司考虑到是在自已的所有权范围内装修,他人管不着,于是动工改装,同时还取得了当地规划部门的工程许可、改建安全检验鉴定报告等行政审批手续,而二、三楼楼主以一楼改建未经共有人同意为由阻止施工,并诉请法院查封了施工现场。经过审理后一审判令恢复原状,一楼所有人表示不服提出了上诉。

  本案是一起现实中比较普通而诉讼中又较为特殊和少见的案件,其根本焦点在于,房屋共有权人有没有私自改建共用商住楼中区分为自已独有部分建筑物改变利用的权利,以及要改建的法定程序。而不是改建由谁批准和影不影响安全,针对这一关键内容来分析,从本案性质上判断, 上诉人拥有该楼房一楼大厅南半侧,该商住大楼二、三楼产权归被上诉人所有, 由于该大楼的用途是商业商场,楼体结构决定了从一楼到二、三楼的客流必然要通过一楼大厅,客量也必然取决于一楼大厅通行通道的路线、方位、回形客流过道及南北两侧上下楼梯,目前是能够保证二、 三楼的消费客源正常来往,而上诉人要将一楼改建成隔离商厅,堵塞、缩小、隐蔽或改变上楼通道,势必严重影响楼上的经营效益,上诉人改建的行为也会隔离客流量至使二,三楼商业用途无法正常发挥,仅从这一点来看,上诉人要求并坚持改建的行为在法律上构成对被上诉人相邻权防免损害。依据《民法通则》第八十三条的规定,应当遵照有利于生产的原则,维护目前历史惯常环境, 而不准上诉人对商用大厅内部结构进行擅自改变。

  本案除了通常情况下的相邻关系以外,还涉及到对大楼外墙共用共有部分区分所有权的侵权行为,依据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》[建房(1995)517号]第七条第二项规定,商品房各套之间的分隔墙套( 单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙,共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积,另根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》《房产测量规范》(GB/T17986.1-2000)B3.1条之规定,房屋外墙(包括山墙)为共有墙。从这些法律规范及国标技术规范可见,该商用大楼的四周墙体是整楼各所有人共有共用部分,既不是一楼独占,也不是二、三楼所有,性质上是结构毗连关系人共同共用权的具体体现。上诉人一并对全楼共有共同的外墙墙体及窗户进行结构性改动,把正常窗体改建成落地窗的行为, 既是侵害其他共有人的建筑物区分所有权,又给商用大楼制造潜在危险,因此未经被上诉人书面同意时, 上诉人不准私自拆窗改门,这是民法关于私权处分原则的规范。同时《城市异产毗连房屋管理规定》第二条、第六条、第八条、第十二条、第十三条、第十四条分别规定了异产毗连房屋的概念、共有共用部分的管理以及一方改变共有共用外形结构时必须征得各所有人书面同意、侵权行为发生时的求偿程序及法律责任,据此可见, 上诉方的要求客观上违背了法规规定,因此其请求不应得到支持。[page]

  上诉人持有的关于“建设局质量监督站改变结构并不影响楼体安全”的报告及“施工许可平面图”,不能做为上诉人改建的依据,根据《民法通则》关于所有权的法理规定, 上诉人与被上诉人之间关于民事私权处分行为,实质上是公民的民事自有合法权,相关行政部门无权在拆建行为中下达指标。

  上诉人与被上诉人就不动产异产毗连相邻防免而发生的法律关系中,各自对不动产所有权的行使在法律上有明确的限制和延伸性规定, 在“一物多权”关系中,各所有人除了应当遵照“有利于生产”的相邻关系处理原则之外,还必须把区分所有权关系纳入其中,对区分所有权形态做具体分析,否则,所做处理是不完善的。

  二、建筑物区分所有权的形成

  一幢独立的楼房,必然有建筑材料构架的基础、框架、承重墙体,隔板、走道、门窗、阶梯、各种管线组成,才能区分出不同人分别独立使用的一定空间,在转让房屋区分所有权合同中,虽然只载明转让可供区分使用的空间,但这并不意味着基础、墙体、门窗、走道各种管线、必要活动场所等共用部分没有转让,只是由于共用部分必然随着专有部分一齐转让,所以无需在转让合同中对随同转让的共用部分一一登记。而按照房屋分隔理论,“专有部分”是指建筑材料组成的四周上下均为封闭的建筑空间,除此之外的房屋其他部分(包括地板以下掩体工程)均属“共用部分”,对共用部分的任何改动,应以不违背共同利益为前提,并须经全体区分所有权人同意, 否则即构成对其他权利人共有权的侵害。案中上诉人的改建部分利用了属于共用部分的梁、柱、地板,使其负载加大, 是对共用部分的非正常使用。

  三、房屋共有权的行使条件

  区分所有权的各相关权利人在亨有权利的同时需尽的义务是维持共用部分的现状,不得请求分割,维护共用部分的正常使用状态,不得侵占、改动或破坏,负担合理分摊的维护共用部分正常使用所需的费用,在这种权利的形态下,由于整幢房屋以及房屋内所有共用设施为全体区分所有人共有,全体区分所有权人需要对整幢房屋亨有权利,承担义务,他们在此基础上可以形成“建筑物一体”的法律关系,由于房屋的特定部分为各区分所有权人专有,区分所有权人需要对其专有部分行使权利和承担义务,因此,区分所有权人与其他人形成“建筑物区域所有”的法律关系,由于各个区分所有权人都对特定的空间亨有相当于独立房屋所有权的权利,每个区分所有权人对与其相邻的其他不动产所有人形成“建筑毗连” 法律关系。本案中的上诉人把质量监督站的观点拿到私权中对待,在这一点上笔者持有不同看法,按民法物权原理,不享共用权的外人没有权利参与改增建行为。 上诉人没有征得全体区分所有人的同意是不能改建的,无论该楼房是不是危房, 是不是框架,是不是安全,以及改建影不影响危险的意见,都不能击破被上诉人保护共用部分合法性的独有权利。[page]

  四、区分所有权中的共有权与专有权的关系

  实践中的建筑物区分所有权,首先是指全体区分所有权人对整幢独立建筑物内所有共用设施的共有权,其次是指每一个建筑区分所有权人对特定空间的专有权。房屋区分所有权中的共有权是一种不可分割的权利,只能随同专有权的转让而转让,权利人有权按照共用部分的种类、性质、构造、用途正当使用共用部分,有权分亨整幢房屋的共用部分产生的收益,有权制止对整幢房屋或者房屋共用部分的任何侵害。区分所有权中的专有权是专门用于满足建筑物所有人特定利益需求的权能。从建筑物性能来看,房屋建设投资人建设一幢独立房屋,必须具有基础、框架、承重墙体、顶盖、隔板、过道、楼梯、门窗、各种管线及必要的活动场所等,才可能区分出供不同人分别犯立使用的一定空间。建筑材料与由各该材料构成的四周相对封闭的供人分别使用的特定空间,这两部分必须组合在一起,房屋才能独立存在。而只有房屋独立存在,供人分别独立使用的一定空间才能发挥其功能,当一幢独立房屋具备了可供区分出独立使用一定空间的物质条件,房屋建筑投资者将这些空间分别转让给不同购买者,从而使这幢房屋为多人所有时,房屋的建筑特点决定了每个所有人取得的是房屋区分所有权,这是与一物一权形态下的房屋所有权不完全相同的权利,现实中转让房屋区分所有权的合同及产权登记中,只载明转让可供区分使用的四周相对封闭的特定空间(使用面积专有部分),对建筑材料构架的建筑面积(共用部分)没有登记或少有登记。共用部分和专有部分模糊转让,构成混合性财产所有权客体,实践中只是由于共用部分必然随专有部分并体转让,所以无需在转让合同及产权登记一一划清。

  行为人的改建行为虽然是在其专有部分构制增建,但是其增建的行为利用了属于共用部分的梁柱和地板以下的掩埋工程,使梁柱的负载加大,是对共用部分的非正常使用,影响到全体区分所有权人的共同利益,共有权人提出异议是很正当的事情,行为人的装修行为虽然得到行政机关的批准,但这只能说明行政机关从行政管理的角度看,在行政管理上不认为该改装行为不会给社会造成危害,可以施工。但是,由于改建装修需要利用房屋的共用部分,而房屋共用部分所有权由全体区分所有权人亨有,不是由批准机关亨有,因此,改建装修的行为应否实施,必须征求全体区分所有权人的意见,五金公司以在自已的产权范围内对属于自已所有的房屋进行装潢改造为由,提出没有侵权的辩解是不能成立,无论是房屋否损坏,无论该损坏是否与五金公司的改装行为有无关联,五金公司没有征得全体区分所有权人同意的情况下,就利用共用部分给自已增建,都侵害了其他区分所有权人的共有权。[page]

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