建筑物区分所有人之专有权考察

　　一 专有所有权之概念

　　专有所有权又称“专有权”或“特别所有权”，是指区分所有权人对建筑物专有部分依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

　　二 专有部分的构成要件

　　怎样才算是构成了建筑物区分所有权中的专有部分?依目前的通说以及国外相关立法来看，有两个标准，即构造上的独立性以及使用上的独立性。

　　构造上之独立性又称为“物理上之独立性”。 [①]是指一专有部分须和其他专有部分及共同部分，有隔离及遮蔽设施，而这种隔离设施通常属于建筑物本身结构的一部分，比如最常见的就是房间之间的墙壁、天花板等。但随着时代的发展，此种观点逐渐被否定。学说上有倾向于“观念上的隔壁之见解”。 [②]依照此见解，构造上的独立，并不一定要求具有诸如墙壁之类的隔断，只需要在此专有部分与彼专有部分之间具有一定的界限标示点即可，即只要能够区分开两个专有部分即可。笔者认为，这样的区分在易于实际生活中的运用。因为在现实生活中，不同建筑物区分所有人之间所占有的部分，并非都是由厚厚的墙壁所隔开，现实中的建筑物的构造多种多样，不同区分所有人之间的占有形式也不尽相同。所以采用观念之隔壁，更具灵活性。

　　利用上之独立性又称为“机能上之独立性”或“经济上之独立性”，是判断专有部分之构成的第二个要件。其涵义是指各区分部分须于一般独立建筑物相同，具有能满足人们生活目的之独立机能。 [③]从日本学说来看，判断利用上有无独立性之标准有两个，一是看该专有部分有没有独立的出入口。即其专有部分能否直接与外界相通，而不需要借助于其他专有部分到达外界。只有具备了独立的与外界相通的出入口，才能被视为具有使用上的独立性。二是看该专有部分内部有没有专用的设备及隔间构造。一栋建筑物的专有部分要具有与一般建筑物同样的独立经济效用，须有专用设备及隔间构造之存在。笔者认为，此处所说的专用设备是与共用设备相对的一个概念。即专有部分中不能包含有共用设备。这是使用上之独立性的两个判断标准。

　　三 专有部分的范围界定

　　关于专有部分的范围，直接关系到区分所有权人能在多大范围内行使自己的所有权，能够在多大范围内对自己所有的建筑物进行改良、处分。这也直接关系到各区分所有人之间的权限范围、能够影响到相邻关系、并影响到整座建筑物的安全问题和全部所有人的整体利益，因此需要加以明确。

　　关于专有部分的范围，学说上主要四种观点，分别是壁心说、空间说、最后粉刷表层说、以及壁心和最后粉刷表层折衷说。对该四种学说，笔者将一一加以分析评价。[page]

　　壁心说。该学说主张区分所有建筑物的专有部分之边界，达到墙壁、柱、地板、天花板等部分的厚度之中心。

　　空间说。该学说的立论基础在于，认为专有部分不过是由建筑材料围成的空间。因此，专有部分的范围也仅仅限于由墙壁、地板、天花板所围成的空间部分。而墙体、地板、天花板等则为共有部分。

　　最后粉刷表层说。该学说认为专有部分之界限应为墙壁、柱等部分的表层所粉刷的部分，以此为界。即墙壁、地板、天花板等属于共有部分，而他们表面的粉刷部分则属于专有部分。

　　壁心和最后粉刷表层说。该学说是一种折衷性的观点。其认为专有部分之范围应该分为对内关系和对外关系而分别以待之。在一栋建筑物的区分所有权人之间，专有部分仅包括墙壁、地板、天花板等的表层粉刷部分。但在对外关系上，比如说对第三人的买卖，则其专有部分包括墙壁、地板、天花板等的厚度中心线。

　　通过对上述四种学说的罗列，可以看出四种学说在对区分建筑物的专有部分之范围的界定上存在着较大的差异。对于应当采取何种学说，笔者认为，虽然壁心说为多数学者所批判，但该学说应是最为合理的。原因分析如下：

　　关于空间说，如果只将由建筑材料围成的空间视为专有部分的话，那么墙体等就属共有部分，应为全体区分所有人共有。如此一来，区分所有人就不能对墙体等享有专有性的权利。这在现实生活中显然行不通。试想，某区分所有人如果想在自己房屋铺上木地板，必然要对地面进行开凿处理;想要安装空调或者吊扇，必然需要在墙壁上打孔定钉。如果按空间说，墙壁地板皆属共有部分，那区分所有人在做这些工作之前就必须先征得其他共有人的同意!这显然在实际生活中是不需要的，也是做不到的。如果房主想在自己房屋的墙壁上订上一颗图钉，也需要别人的同意，那么现有的生活秩序将完全被打乱，这也是人们在日常生活中所不能接受的。至于最后粉刷表层说以及折衷说，笔者认为这两种学说在涉及上述问题时，与空间说并不太大差别。因为最表层的粉刷部分，其厚度可想而知，仅仅是薄薄一层。在上文提到的日常生活中的一些措施，例如安装空调、吊扇，或是为房屋安装吊顶灯具时，在墙体上打孔，都是较深的，绝不可能只限于表层的粉刷部分。如果采取这两种学说，同样存在上述之不可避免的难题。这三种学说的共同点是将墙壁、地板、柱等排除在专有部分范围之外，这将会极大的限制区分所有人的生活便利，造成生活中不必要的繁琐。

　　而采取壁心说则可以很好的避免上述问题。壁心说之所以遭到部分学者的反对，其理由在于：以现代建筑物观之，其分隔部分的内部构造十分复杂，且往往敷设有维持整体建筑物正常使用所必须的各种管线，如水管、瓦斯管、电线、电话线等，如果任凭区分所有权人自由使用或变更，那么对整体建筑物之管理、维护将会产生不良的影响。笔者认为，此说缺有一定道理，但却有因噎废食之嫌。任何事物都具有两面性，有其自身的优点及缺点。主要是在其优点与缺点之间进行利弊的权衡与选择。区分所有人对地板、墙体的处分，也许会破坏建筑物的相关设施，但这种情况完全可以避免。首先，并不是所有建筑物的墙体中都敷设有如此复杂的管线等。大多数建筑物的墙体仍然为砖结构。并且，即使有，也在一定的区域内，例如卫生间、厨房等墙体上。如果将所有墙体、地板、天花板均视为共有部分而对区分所有人的处分加以限制，明显以偏概全，不尽合理。其次，区分所有权人也会在对墙壁等进行处分时尽到注意义务。如果真的有破坏建筑材料内管线的危险，完全可以避免在该处进行施工而另择他处。因为毕竟如果管线遭到损坏，那么该所有人自己的利益也将受损，并且还要负责赔偿，作为人之常情，所有人理应能够避免。[page]

　　综上，笔者认为，对区分建筑物专有部分范围的界定，应采壁心说为佳。

　　四 专有权之内容

　　(1) 区分所有权人对专有部分的权利。

　　建筑物区分所有权人对专有部分所享有的权利，学说认为有两种。首先自然是所有权，第二是相邻使用权。

　　对专有部分的所有权应同于一般所有权，因此区分所有人所享有的权利与一般的所有权相同，即对专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利，并且该权利具有绝对性、排他性、永久性。具体来说，区分所有人首先得自由使用专有部分，可作居住、经营等用。可以在其上设立担保物权，如抵押权等。并可设立用益性物权，如将其出租而收取租金。亦可作转让等处分，均为所有人之权利。我国《物权法》第71条规定，“业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”从该条可以看出，建筑物区分所有人对专有部分的所有权毕竟和一般的所有权还是不完全一致。因为专有部分毕竟是整个建筑物的一部分，那么专有权人在行使权利的时候，必然需要顾及到其他相邻所有人的利益。因此我国《物权法》的上述规定，对专有权人行使权利时有一个限制，即不得损害建筑物以及其他业主的权益。这是由建筑物区分所有权本身的特点所决定的。

　　相邻使用权，是指区分所有权人为保存其专有部分或共用部分，或于改良之必要范围内，可以请求使用其他区分所有权人之专有部分或不属于自己所有之共用部分。 [④]建筑物区分所有人对准有部分的该项权利，也是基于区分建筑物的特殊性而产生的。因为一栋建筑物被区分成了若干专有部分，他们和该建筑物的共有部分，共同组成了整栋建筑物。各专有权人对专有部分行使权利，必然要对其他专有部分或共有部分进行借用。对共用部分的使用很好理解，例如说对楼梯电梯的使用，对走廊平台的使用等。至于对其他专有部分的使用，也非常常见。比如说建筑物的三楼住户需要安装防盗护栏或者空调室外机，则有可能借助二楼住户的窗台。再比如上层住户需要修理水管，则有可能使用下层住户的水管阀门等等，这些都体现了专有权人在行使专有权时对其他专有部分的使用请求权。

　　但是，对区分所有权人相邻使用权的行使也需要进行一定限制，以防止权利之滥用。这需要从三方面加以考虑。首先，所有权人甲对所有权人乙之专有部分的使用，应该是基于对自己所有部分的修缮、改良之目的。第二，甲对乙专有部分之使用，应该限于必要的范围内。这个“必要的范围”应该怎样确定，笔者认为以不影响所有人乙之正常生活为妥。第三，使用人对其他专有部分之使用，还需具备使用之必要性，即甲完全有使用乙之专有部分的需要，必须借助乙的专有部分才能达到其修缮、改良自己准有部分的目的。[page]

　　需要注意的是，既然承认对其他专有部分的借用是一项权利，那么该权利的行使就要有法律上的保障。如果其他专有权人拒绝对其专有部分的使用，那么该区分所有权人的此项权利应如何得到保护?目前从我国立法来看，还没有此方面的规定。如果出现此种情况，大概需要通过相邻关系的有关法律进行调整。日本在此方面有相关规定。依日本昭和54年大阪地方法院判决，如果某一区分所有人无正当理由拒绝其他区分所有权人使用自己专有部分的，将构成侵权行为。 [⑤]这一判例值得我国立法所借鉴。

　　(2) 区分所有权人作为专有人的义务

　　作为建筑物的区分所有人，在其对专有部分享由权利的同时，也要承担一定的义务。这些义务大都和建筑物区分所有这一特点紧密相关。主要是维护该建筑物全体区分所有人之利益的义务。这些义务多表现于对专有部分的合理使用以及对建筑物的安全性、完整性的维护等方面。具体分析，主要有以下几种：

　　第一，对专有部分的使用、改良等，不得危机建筑物的安全。在我们日常的实际生活中，经常会发生这样的事例。某一区分所有人擅自对自己的房间结构进行改造。例如为了扩大房间面积而拆除自己房间的某扇墙壁等。而有时，其所拆除的墙壁竟然是建筑物的承重墙。我们知道一栋建筑物是一个整体，其构造结构极其复杂，有的墙壁起到承载和支撑整栋建筑物的重要作用。这些墙壁分布于各区分所有人的专有部分之中。当然，按照本文笔者的观点，其专有部分只能延伸到墙壁的中心线。但即使是这样，专有人对墙壁的部分毁损(即使未到中心线)，有时也可影响到整栋建筑物的安全。所以，维护建筑物的安全，应该是区分所有权人作为专有人的一项重要义务。这在我国《物权法》71条之规定中亦得到了体现。

　　第二，按照约定的用途使用其专有部分、或者按照合理的用途使用其专有部分。从我国目前的《物权法》来看，区分建筑物的各部分主要有两种用途，即住宅性用房和经营性用房。如果各区分所有权人事先有关于房屋使用的约定，那么专有权人有义务按照约定的用途使用房屋。这在《物权法》77条有明确规定。“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有关利害关系得业主同意。”其次，如果没有相关法律法规或任何此方面的约定，专有权人则应该按照合理的用途使用专有部分。该“合理”之界定，笔者认为，亦以不损害其他相邻人为必要。例如，若周围均为住宅性用房，则不宜将自己之房屋用于经营性之用途，以免产生噪音、粉尘、污浊空气等影响其他区分所有人正常生活的损害。[page]

　　第三，对其专有部分善良管理之义务。此亦无亦是从区分建筑物之特点的角度出发，要求各区分所有人对自己所有部分进行必要维护，目的也是在于避免对其他区分所有人以及整个建筑物产生不良影响。

　　总之，建筑物区分所有权之区分所有人专有权制度，仍存在理论上的诸多难题及见解不一之处。在《物权法》颁布、各相关法律细则规定亟待出台之际，该问题之研究有其理论和现实意义。