预告登记制度斩断一房多卖行为

　　媒体常有这样的报道;房地产开发公司与消费者签订了商品房预售合同后，却又将同一套预售房作为抵押物向银行贷款;而银行在未审核该房产的情况下就与开发公司签订了贷款合同，并进行了房产抵押登记;最终，开发公司由于经营不善，在收取消费者的预付款和银行的贷款后，即不能如期向消费者交付现房，又无力向银行返还贷款。于是，银行对该房产行使了抵押权，而消费者的期房成为了“水中花”。

　　的确，这种一房二卖甚至多卖现象在房地产市场中屡见不鲜。在利益驱使下，房地产所有权人将原定卖给买受人的房屋转卖给出价更高的第三人，致使原买受人房财两空，极大地损害了原买受人的利益，扰乱了商品房交易秩序。

　　现行预售登记制度有缺失

　　我国《城市房地产管理法》第44条、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第27条和建设部《城市商品房预售管理办法》第10条都规定了商品房预售登记制度，目的是通过商品房预售合同的管理，进而对商品房预售进行管理和监控，以保护预购人的合法权益，防止一房多卖违规行为的发生，维护商品房买卖的社会管理秩序。

　　但该制度存在明显的不足，从性质上看，目的主要是为了行政管理的方便。该制度本身并不是一种物权登记，不具备物权登记的法律效力，其行政管理意义远远大于法律效力;从法律效力来看，上述法律法规都未对预售登记的法律效力做出明确的规定，预售登记处于缺乏主核的境地。

　　正是由于法律、法规对该规定的缺失，导致各地方法规在遇到一房多卖情形时，相关的规定各显不同。例如，《广州市商品房预售管理实施办法》第14条规定了备案是商品房预售合同的生效要件，《上海市房地产登记条例》第32条规定备案是商品房预售合同的对抗要件，同时，对预售人在预售登记备案后再次转让的效力问题也未作规定，这使得预购人的利益在现行法律框架下得不到应有的保护;从适用范围来看，该制度只适用于在建商品房的预售行为，而对现房的买卖并不适用，故适用范围非常狭窄。

　　司法解释适用范围窄

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款的利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。该规定对一房多卖的出卖人规定了较高的处罚措施，但也存在以下不足：[page]

　　(1)原买受人签订合同的目的仍然不能实现，即使对出卖人进行加重处罚，但原买受人仍然得不到房屋;

　　(2)该解释的适用范围比较狭窄，只适用于商品房，而对房改房、单位集资房、公民个人所有的私房并不适用，因此该解释对一房多卖的规制比较局限，原买受人利益得不到全面而充分的保护。

　　《物权法》设立“防火墙”

　　新《物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”该条规定凸显了不动产登记的一项新制度，即预告登记制度。

　　预告登记是指在当事人所期待的不动产物权变动(如取得房屋所有权)所需要的条件缺乏或尚未完备时，为保全取得未来不动产物权变动的债权请求权(如基于房屋买卖合同产生的债权请求权)而对其进行的登记，可以很好地保护原买受人的利益。例如，在房屋所有权过户登记之前，甲将其所有的房屋出卖给乙后又卖给了出价更高的丙，并同后者办理了房屋产权过户登记。按传统的民法原理，乙只能追究甲的违约责任，但获取房屋的愿望就落空了。创设预告登记制度后，乙在过户登记之前，可先进行预告登记，该债权因公示而被赋予了对抗力，以此来保全取得未来房屋所有权的效果。若甲再行处分已经过预告登记的房屋，则乙可主张甲的再行处分行为无效，从而防止了一房多卖情况的发生。

　　预告登记体现三大特征

　　(1)临时性。预告登记是为保全未来不动产物权变动的债权请求权所进行的登记，是一种保全方法、手段，要实现物权变动的效果，就需要有权利人进行终局登记，如办理房屋产权过户等手续，真正取得物之权利;

　　(2)从属性。预告登记能够进行的前提是存在可以保全的债权，否则预告登记就失去其制度创设的意义，比如购买房屋的买卖协议最终无效，先期进行的预告登记就失去效力;

　　(3)保全性或担保性。预告登记制度设立的目的就是限制物权人再行处分其权利，维护社会诚信系统，债权请求权经过预告登记后具有保全性或担保性，优先于一般的债权。故在同一房屋上存在几个买卖之债时，经过预告登记的债权优先于其他债权实现权利，即使其他债权已经完成了房屋产权过户登记，也不妨碍经过预告登记的债权请求权的行使。

　　预告登记的核心问题在于其效力。对于房屋买卖而言，预告登记作出后，并不导致房屋所有权的转移，而只是使登记权利人取得一种请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的房屋再行出卖行为具有排他的效力，以确保未来只发生该请求权所期待的房屋所有转移效果。预告登记的效力体现在：[page]

　　(1)保全权利和顺位的效力。房屋买受人的债权经过预告登记后，其债权请求权受到保全，即产生物权的效果，若出卖人再行向第三人出卖该房屋，原买受人可以主张其行为无效。不过，如果登记权利人的请求权不存在(如房屋买卖合同最终无效)或超过法律规定的时间(如物权法规定的三个月期限)，则出卖人对第三人的处分行为是有效的。同时为了防止未来可能发生的在同一物之上多项物权并存的矛盾，预告登记具有排除后续登记权利的效力，即具有保全顺位的效力。

　　(2)预警效力。债权人的债权经过预告登记的公示后，在终局登记前对于第三人有预告的意义，第三人不得无视预告登记的存在，相反，其应通过预告登记认识到将来有终局登记的可能性，从而第三人也不能以善意为抗辩。

　　(3)破产保护的效力。根据大陆法系国家法律的规定，预告登记的请求权可以在不动产的物权人陷于破产时对抗其他债权人，从而保证预告登记保全的请求权得到实现。由于预告登记的权利已经物权化，其保全的债权请求全具有了物权效力，因此它比一般的债权具有优先性，故而破产保护的效力也是预告登记排他性的内在要求。当然，如果该预告登记是破产企业为逃避债务而恶意为之，则破产法规定的撤销权制度也同样运用，否定预告登记的法律效力。