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预告登记后并非高枕无忧

2022-05-23 11:41
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导读:
随着经济形势影响,房地产市场的各种困难显现,有不少市民都担心自己已购买但没有正式进行物权登记的房屋,会被一些不负责的开发商(或原房屋权利人)一房二卖,或虽然已经

  随着经济形势影响,房地产市场的各种困难显现,有不少市民都担心自己已购买但没有正式进行物权登记的房屋,会被一些不负责的开发商(或原房屋权利人)“一房二卖”,或虽然已经支付了部分、大部分购房款,但由于房产商(或原房屋权利人)的债务纠纷使所购房屋被法院查封,导致已经购买的房屋不能办理物权登记等。对此,我市已经出台了相关规定,着手实施房屋预告登记制度,目前已经进入相关设备的测验阶段,很快将试运行。

  由于该制度的专业性相对较强,不少市民对有些环节仍不了解。昨天,就有市民询问预告登记与合同登记备案的区别,还有人疑惑预登记是否就是指“物权”的归属也落定了。

  与合同登记备案区别

  市房地产交易办证中心的工作人员告诉记者,预告登记与合同登记备案的区别还是很大的,首先两者性质和效力不同。合同备案是对商品房预售的一种行政管理手段,根据《城市房地产管理法》,预售合同签订后应当办理合同备案,经过合同备案使商品房交易信息透明、公开,可以规范开发商的销售行为。但是合同备案后的债权不具备对抗他人的效力。随着商品房销售合同签约方式的调整,合同备案以网上的形式进行,公示的信息将更及时准确。而预告登记则不同,具有准物权的效力。

  其次,申请主体不同。预购商品房预告登记的申请主体是预购方或买卖双方,一般情况下是合同双方自愿的选择;而合同登记备案的申请主体是预售方,是预售方应尽的义务。

  最后是适用范围的不同。合同备案目前仅适用于商品房买卖和房屋租赁,预告登记除适用于预售商品房外,还适用于现房买卖、抵押等情形。

  登记的是“债权”

  关于物权的问题,该中心的工作人员回答说,通俗地讲,预告登记受理后,如果卖方不经过买方书面同意,再次出售房屋时,房屋登记机构不予办理,从而保护了买方的利益。但是,预告登记所登记的并不是“物权”,仅仅是买卖合同所产生的“债权”。因为办理了“预告登记”,使该债权具有了对抗其他买房人债权的效力。

  据了解,按照预告登记制度,只要购房人与开发商(或原房屋权利人)签订了商品房预售合同(或买卖合同)并有办理预告登记的约定,即可去登记机构办理预告登记,由登记机构在登记簿上记载该房屋登记信息。此后开发商(或原房屋权利人)将该房屋再卖给第三人,买卖合同将不再发生物权效力,这样就保障办理了预告登记的购房人在房屋建成后,能够得到那套房屋并办理产权过户实现所有权。可见,预告登记制度的立法目的,就是用预告登记来限制开发商(或原房屋权利人)“一房多卖”,防止某些欺诈行为的发生,维护房屋买卖正常的市场秩序。[page]

  登记也有时效

  预告登记也不是永远有效的,它也有一个有效期。《物权法》第二十条中规定:“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”这一条款表明,预告登记在两种情况下会失效。其一是:“债权消灭”,即房产交易因故中止;其二是:“自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记”,这意味着,如果购房人没有及时进行不动产登记,取得正式的房屋产权证,那么三个月后预告登记就会失去效力。一旦预告登记失效,卖房人进行“一房二卖”,购房人的利益必将受损。因此,购房人应当按照《房屋买卖合同》有关预告登记的时间约定,催促卖房人尽快进行房屋产权转移登记,这样才能最大限度地发挥预告登记的作用,千万不要以为只要办理了房屋预告登记就可以“高枕无忧”了。

  总之,在《物权法》实施后,一旦购房人与卖房人进行房产交易,在签订完《房屋买卖合同》后,如果无法马上办理产权的转移登记手续,就应该及时到当地的房产登记机构进行预告登记,防止“一房二卖”。同时,购房人还应注意预告登记的时效问题,及时办理房屋产权转移登记手续,保护自身的合法权益不受侵害。

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