谈物权法中的预告登记制度

　　《中华人民共和国物权法》确立了一种新型制度，即预告登记制度。对于保障不动产物权变动中债权人的合法权益，维护稳定、公平、可预期的不动产市场交易秩序，具有重要意义。本文结合实际情况，对预告登记制度的相关问题加以阐述，并谈谈自己的认识。

　　一、预告登记的范围

　　《房屋登记办法》中规定了预告登记的适用范围：

　　“第六十七条　有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：

　　(一)预购商品房;

　　(二)以预购商品房设定抵押;

　　(三)房屋所有权转让、抵押;

　　(四)法律、法规规定的其他情形。”

　　《物权法》并没有将预告登记的范围局限在期房，现房买卖和抵押中也存在办理预告登记的需要。例如，在房屋分期付款的买卖中，卖方为了防止买受人违约，而与买受人约定，当买受人付清最后一笔房款后才与买受人一起办理房屋所有权转移登记，此时买受人为了避免使得自己在全部房款付清之后能够确定地得到房屋所有权，阻止出卖人一房多售，也具有申请预告登记的需要。

　　被排除在预告登记范围之外的情形有两种，预购商品房转让及预购商品房抵押权转让不得办理预告登记。

　　二、预告登记的效力

　　预告登记的效力是预告登记制度的核心问题，主要表现在以下二个方面：

　　(1)保全效力。即主要为保障以发生不动产物权变动为目的的合同债权等请求权将来肯定发生预期物权效果的法律效力。如果将这种请求权以预告登记的方式登记后，预售人或卖方违背预告登记所为的变更或处分房屋的行为就会无效，经预告登记的请求权就会得到保障。

　　(2)完全效力。又称为破产保护效力，这一点主要体现在破产的时候。此外，在出卖人死亡时，预告登记的完全效力依然存在，继承人不得以继承为由而请求涤涂不动产的预告登记。

　　三、预告登记制度与商品房预售合同登记备案的区别

　　在《物权法》颁布之前，我国有学者认为预告登记在我国已经确立了，并且预告登记的功能在我国通过商品房预售登记体现出来了 。事实上，预告登记和商品房预售合同登记备案制度还是有本质区别的：

　　1、前者适用于所有的不动产，而后者只适用于商品房。不动产的范围包括了商品房，而且远大于商品房的范围。因此，预告登记的适用范围大大超过预售登记备案的范围。

　　2、《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》均将预售登记的性质界定为“备案”，而“备案”仅是国家对不动产交易的一种管理方式，属于行政管理制度。而预告登记是由《物权法》规定的一种不动产登记制度，属于民事制度，预告登记可使请求权具有对抗第三人的物权特有的效力。[page]

　　四、我国《物权法》预告登记制度的不足及完善

　　1、预购商品房在办理了预告登记后，并未完成现房产权及抵押登记行为。《物权法》规定“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。换言之，一旦预告登记失效，购房人、贷款银行的合法权益就不能得到保障。 而在现实中，购房人和贷款银行对预售房产和按揭房产何时可以办理房产证和抵押登记手续等情况并不清楚，如果超过了《物权法》规定的三个月期限，预告登记就会失效，而购房人和贷款银行就很可能因此遭受重大的经济损失。在实际操作中，应对预购商品房预告登记的失效期设定在现房登记时，这样就可避免购房人和贷款银行不必要的损失。

　　2、预告登记的发生条件过于严格，应扩大其适用条件。在立法中不应只规定有当事人约定的情况下才可提起预告登记，也应该规定当义务人拒绝协助时，预告登记权利人可以向法院提出申请，由法院作出裁定，权利人可以持此裁定及必要证件向登记机关申请预告登记。基于当事人的登记同意，为自愿的预告登记;基于法院的裁定的登记为强制的预告登记。在预告登记根据当事人意愿而产生时，原则上要求共同申请，但为交易便利，在一方当事人能够提出有力证据表明符合条件的请求权已经生成，也可以允许采用单独申请的方式。