不动产预告登记的法律性质

　　所谓预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。物权法中规定的预告登记是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。他将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。实践中对预告登记的法律性质的认识有些模糊，本文述以浅见表述当前的法律适用及对预告登记应当如何保护。

　　一、预告登记行为具有债的性质

　　预告登记通过阻却他人登记来完成自己对不动产物权的获得。依据《中华人民共和国物权法》第二十条“　当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。　预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”，预告登记来自于当事人之间的约定，属于协商一致的权利，因而该权利并不具有排他性，在权利性质上应当属于债。当预告登记依约进行之后，不动产的处分不发生物权效力的直接原因没有进行登记的法律依据，处分不动产的物权行为无登记则无效力。

　　依据物权法的相关规定，如果将预告登记的行为当成是对处分不动产负担行为的限制，并由此认定负担行无效，则违反了《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，所以预告登记并不是负担行为无效的理由。进而言之，预告登记应当是对他人登记行为的限制，因为《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产处分发生物权效力，得进行登记，无需登记的物权则无预告登记。实现阻却他人登记的进行，使得自己将来获得相关物权，这种阻却在时间上的效力应当及于预告登记以后处分物权的行为而不是对在此之前物权处分的效力的限制。

　　二、预告登记不产生物权效力

　　依《中华人民共和国物权法》第二十条第二款的规定，预告登记可以失效，而不动产物权之登记则无失效之可能，是故预告登记不具有登记的法律性质，而依中华人民共和国物权法第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，不动产物权的处分得依登记方产生物权效力。综上，预告登记不产生物权效力。

　　三、预告登记不能阻却执行

　　查阅法律规定及文件，预告登记与执行没有任何直接关系。由于预告登记并不发生物权效力，而执行的对象是物权及行为，据此而言，双方难有关联。但预告登记的目的是让将来不动产物权归于自己，由此，预告登记与对不动产的执行，应有关联。对进行预告登记的标的物能否执行?目前有争议，但当前主流意见以为预告登记依法不发生物权变动的效果，故当不动产尚属于预告登记义务人时，应当可以采取执行措施。

　　《最高人民法院关于人民法院在民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条，明确了不动产物权没有进行登记时买受人阻却执行条件，即占有房屋给付全部价款没有过错，而预告登记产生不了符合上述规定阻却执行的条件，所以预告登记不能阻却执行。虽然对消费者购房权益予以优先保护在现实中常常出现，但这一现象并不是预告登记的法律效果而是因社会管理需要，所以不能由此得出预告登记具有阻却执行的法律效力。

　　四、优先权是伪命题

　　有意见认为，预告登记可以产生优先权。预告登记中的优先权是相较他人而言在不动产上享有优先受偿的权利。一种权益的产生得依据法律与约定，预告登记本身依附的当事人之间的契约，其行为不会产生权利只能限制物权的处分效力，权利不存难谓优先。且预告登记中优先受偿的权利是依照物权法相关规定设立不动产担保物权而产生，预告登记与此没有关联性。综上，预告登记产生优先权是一个伪命题。

　　五、预告登记法律强度之检讨

　　预告登记产生的法律后果是在预告登记之后处分物权的行为，不具有物权效力，换言之，预告登记之后，他人不得妨碍预告登记权利人在法定条件下与时间内获得不动产的物权，这是《中华人民共和国物权法》第二十条规定的应有之义，作为审判机关亦不例外，因为任何机关都不得享有超越法律之上的的权力，否则即违反了宪法、法律至上的法治原则。所以，即使在执行中，法院也无权采取强制执行方式，损害预告登记权利人依法能够取得的不动产物权。审判执行机关应当对当前的执行行为予以纠正。

　　《最高人民法院关于人民法院在民事执行中查封扣押冻结财产的有关规定》第十七条系在《中华人民共和国物权法》实施之前作出的司法解释，与该法存在冲突，按照法律优先于司法解释的原则或后法优于前法的规定，当预告登记存在时，应当优先适用《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，准许预告登记权利人在条件成熟与合法时间内取得物权。而且依据该条来论证预告登记不能阻却执行，逻辑上存在结论推不出的错误，因为该条与预告登记的效力大小需要我们通过一系列论证来解决，而不是在未得到论证之前既预设该条的效力强过预告登记从而得出错误结论。

　　《中华人民共和国物权法》已于2007年10月1日正式施行，该法在我国首次确立预告登记制度无论是在维护当事人的权利还是在保障不动产交易安全方面，都具有里程碑式的意义，是我国法治发展的一项进步与突破。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。随着我国市场经济的快速发展，“一物二卖”甚至“数卖”所产生的纠纷不断增多，在房屋买卖中表现尤为明显。预告登记制度的创设具有保全预告登记权利人物权变动的目的，它对于维护不动产交易秩序、保护不动产交易安全、促使当事人遵守诚实信用原则、平衡不动产物权变动中各方当事人的利益具有重大意义。