异议登记的法律适用

　　异议登记是指当利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而登记簿上记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人身份证明、登记簿记载错误的证明文件等材料，向房屋登记机构提出异议，经审查通过后，登记机构将异议记载在登记簿上的登记行为。异议登记旨在对登记错误状态下的真正权利人或者利害关系人提供救济的手段，通过在登记簿上记载房屋登记异议，排除登记的公信力，排斥第三人的信赖，从而达到维护和救济自身权利的目的。异议登记并不是一种终局的对错误登记的救济，但它可以及时或临时性的提供一种保护，并与更正登记结合形成了保护真正权利人或者利害关系人的制度体系。

　　异议登记的法律适用

　　一、申请主体

　　有权提起异议登记的申请主体为利害关系人，即认为自己的权利未登记或因他人权利的登记使其应有权利受到侵害的人，也包括真正权利人。

　　具体而言，在登记中的几种主要形式的利害关系人有：(1)法定民事权利受到侵害的当事人，如房产继承时，被违法剥夺继承权的继承人;(2)因虚假手段转移房屋，权利受到侵害的原权利人，如通过伪造原权利人签名、假冒产权人等虚假手段将房屋转移，此时原权利人为利害关系人;(3)居住权利受到侵害的当事人，如房改房上市未经同居住成年人同意使其居住权利受到侵害的当事人。

　　如果提起异议登记的申请人不是利害关系人，则即使登记簿记载有误也无权申请。

　　二、申请内容

　　利害关系人申请异议登记的内容，应为房屋权利归属和内容，而不能包括自然状况。这是因为，异议登记的目的旨在打破登记的公信力，避免房屋权利为第三人善意取得。而这一公信力来自于登记的权利推定效力。《物权法》第16条规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。因此，异议登记仅限于权利归属和内容。至于房屋自然状况，是房屋的自然信息和物理属性，如房屋坐落、面积、总层数、层数、结构等。自然状况的正确与否并不影响对交易相对人的善恶意的判断并进而影响善意取得的构成。至于登记簿上的其他事项记载有误的，如该房屋拆迁冻结信息有误，并认为该房并无拆迁，利害关系人可以通过向拆迁主管部门反映，并由拆迁主管部门申请注销拆迁冻结信息记载事项，而不能由利害关系人对拆迁事项申请异议登记。因拆迁冻结系限制处分的情形，其申请人不能处分房屋，也不存在善意取得的可能性，故而没有必要通过异议登记来击破登记的公信力。

　　三、申请登记材料

　　利害关系人在申请异议登记时，根据《房屋登记办法》第76条，需提供登记申请书、申请人身份证明、登记簿记载有误的证明文件等材料。

　　对于登记簿记载有误的证明文件理解存在不同的认识，一种观点认为应是人民法院、行政机关的证明文件，另一种观点是既然异议登记是一种临时登记、救济措施，该证明文件的要求就不需如此严格，最终解决是通过异议登记后的诉讼途径解决。如父母亲房屋，被其儿子通过虚假手段转移到自己名下，此时其女儿就转移登记事项申请异议登记，并提供了父亲在转移登记前已亡的证明，而这个死亡证明可以作为登记簿记载有误的证明文件。我们在登记实务中还会遇到一种较多的情况，利害关系人认为房屋登记是当事人通过伪造产权人签名等虚假手段获取的，此时，证明文件就可以是利害关系人书面声明或单位、居委会等证明文件。

　　利害关系人提出异议登记的事项，经登记机构审核通过后，方可受理。

　　四、异议登记时效

　　根据《物权法》第19条，“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效”的规定，若利害关系人在异议登记事项受理后，不向人民法院提起诉讼或者向仲裁机构申请仲裁，异议登记的有效期从受理之日起算为十五日。若利害关系人在十五日内提起起诉或申请仲裁的，利害关系人就需携带立案通知证明到登记机构申请异议登记有效期续展手续。

　　五、异议登记申请时点

　　1.认为现状登记簿记载有误

　　当利害关系人认为现状登记簿记载有误，此时可申请异议登记，如姐发现父母亲房屋已被转移到妹名下，而父母亲并不知情，姐向登记机构提出就其妹取得的房屋是有异议的，认为其妹是通过虚假手段获取的。异议登记期间，登记簿记载的权利人处分房屋，登记机构应暂缓办理。

　　2.权利人因处分房屋申请登记，但处分的登记事项尚未记载于登记簿，此时，利害关系人认为现状登记簿记载有误。

　　3.房屋权利人已将房屋转移或抵押给第三·人，并向登记机构申请相应的登记手续，此时，利害关系人认为登记簿上记载有误，申请异议登记。若处分房屋登记申请已受理但尚未记载于登记簿，利害关系人异议登记受理的，登记机构应中止办理原登记申请，并书面通知申请人。