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登记效力的两种规则

来源:找法网 2010-05-19 00:00:12阅读数:

各国基本上均存在不动产登记,但对登记效力采取的规则却不尽相同。根据登记是否具有强制性,可将登记划分为强制登记和自愿登记两种。 强制登记是指在一国范围内不动产取得

  各国基本上均存在不动产登记,但对登记效力采取的规则却不尽相同。根据登记是否具有强制性,可将登记划分为强制登记和自愿登记两种。

  1、强制登记。是指在一国范围内不动产取得、移转、变动均需要取得登记,不登记即不发生取得物权的效力(即使受让人事实上占有客体物,但在法律上不认为取得所有权)。强制登记具有普遍性,其登记效力具有绝对性,唯有取得登记才能取得物权。这种登记也可以称为权利登记或物权登记。

  2、自愿登记。是法律上并不要求所有的不动产取得和变动均得登记。而由当事人自愿选择登记的一种登记制度。这种登记制度下,合同一经成立或标的物一经交付,即产生物权变动的效力;物权的取得并不以登记为要件,登记只产生对抗第三人的效力(即可以排斥第三人,取得所有权)。这种登记不具有普遍性,取得登记只是取得优越于其他证明自己取得物权的手段,而不能得出没有登记即不享有物权的结论。因此,一般认为,这种登记只是一种证明手段或方式,也被称为契据登记。

  强制登记制以德国为代表,我国亦采取强制登记制。在强制登记制度下,登记具有普遍性,一切物权取得和变动均须获得登记,因此可以建立起关于登记簿的公信力原则。按照这种制度,在登记权利与实际权利不一致情形下,法律优先保护登记权利。第三人完全可以信赖不动产登记簿而与“权利人”交易;在该“权利人”实际不享有权利时,第三人仍然可以取得权利。同样,在交易中先完成登记的交易人,首先获得权利,即凭不动产登记簿公信力取得权利。

  而在英美法国家,不动产登记不具有强制性,当事人可以选择登记,也可以选择不登记。这样,并不是所有的不动产通过登记来表征权利,其他方式如占有和其他权利证书仍然具有表征功能。这样,普遍的表征不动产物权的登记制度并没有建立起来。

  我国采取强制登记制,且登记为权利登记。我国的不动产(土地和房屋)均须进行登记,且登记机关向权利人颁发产权证书作为权利凭证(所有权或使用权)。在我国,当事人完全可以信赖登记而进行买卖、抵押等交易活动;凡信赖登记簿而为的法律行为即受到法律保护。因此,只有经登记才能获得不动产物权。

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