关于不动产物权登记生效的规定

　　第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。

　　依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

　　对于不动产物权登记对不动产物权变动的效力，国外基本有两种立法体例：一种是登记生效主义;一种是登记对抗主义。登记生效主义是以登记决定不动产物权的设立、移转、变更和消灭能否生效的效力。以德国、瑞士为代表，在这种模式下，不动产物权的变动，必须进行登记，如果不登记，则不发生不动产变动的效果。登记对抗主义是不动产物权的设立、移转、变更和消灭的生效，仅仅以当事人的法律行为作为生效的必要充分条件，登记与否不决定物权变动的效力。但是为交易安全的考虑，法律规定，不经登记的不动产物权不得对抗第三人。以法国和日本为代表。在这种模式下，实际上将不动产物权的变动分割成两部分：一部分是在当事人之间的不动产变动规则，一部分是不动产物权变动对第三人时的规则。

　　我国物权法采取的是以不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的主要规则，但也有个别条款采取是不动产登记对抗主义规则。如《担保法司法解释》第五十九条、《企业破产案件若干规定》第七十一条、《查封、扣押、冻结财产规定》第十七条、《物权法》第一百二十九条、第一百五十八条规定等。

　　本条第一款但书，“法律另有规定的除外”，主要包括二方面的内容：一是一些不动产物权无须进行登记，如本条第二款规定的，依法属于国家所有的自然资源包括矿藏、水流、海域，城市的土地，法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，野生动物资源，无线电频谱资源等等，所有权可以不登记。二是一些不动产物权的变动并不依登记作为生效要件。如本章第三节规定的物权设立、变更、转让和消灭的一些特殊情况：第一，人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等。第二，因继承或受遗赠取得物权的。第三，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的。第四，因我国的实际情况，如土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立自事实行为成就时发生效力。