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不动产物权变动登记方可生效

来源:找法网 2010-05-02 22:31:33阅读数:

《物权法》规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。这就是说,第一,对于在不动产上设定的物权来

  《物权法》规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”这就是说,第一,对于在不动产上设定的物权来说,原则上其设立、变更、转让和消灭都要进行登记,才能发生设立、变更、转让和消灭物权的效力。例如,老张把一套房屋卖给小李,双方只签订书面的买卖合同,并不能认为小李就取得了房屋的所有权。必须双方到房屋登记部门办理了移转登记,把房屋所有权移转到小李名下,小李才能真正取得房屋的所有权。如果双方还没有办理移转登记,即便小李已经支付了全部价款,房屋仍然属于老张;假如老张又把房屋卖给老王,且办理了移转登记,小李无权要求老王把房屋交还给自己,而只能要求老张承担违约责任,让他返还价款、赔偿相应的损失。之所以如此,主要是为了维护交易安全、节约交易成本。在上一案例中,如果不把登记作为买受人取得物权的条件,那就意味着小李只要签完合同就能够取得房屋的所有权,而老王对此通常是一无所知的,他在向老张付款之后可能才发现自己根本无法得到房屋。在这种情况下,人们购买房屋等不动产时就需要花费很大的成本,请人调查这栋房屋究竟是不是出卖人的,从而大大增加交易成本,甚至使交易无法进行。这显然不利于市场的发育。

  第二,没有登记只是不能发生物权变动的效果,但是双方之间的合同仍然是有效的。过去法律并未注意这一区别,法院在审理案件时,只要发现法律规定该类合同应当登记而当事人没有登记,就一律认定合同无效。这种做法对于当事人,尤其是上当受骗的一方是十分不利的。比如,上一案例中,虽然小李没有办理移转登记,但是按照《物权法》他只是没有取得所有权,但房屋买卖合同仍然是有效的。如果老张拒绝交房,而这一房屋仍然在老张名下,那么小李完全可以通过法院强制执行,从而获得房屋的所有权;即便房屋已经被老张过户到老王名下,小李虽然不能取得房屋的所有权,但也可以通过违约责任,要求老张返还价款、赔偿相应的损失。但如果合同被宣告无效,即便房屋仍然在老张名下,小李也没法要求法院强制执行。

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