不动产物权变动登记方可生效

　　《物权法》规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这就是说，第一，对于在不动产上设定的物权来说，原则上其设立、变更、转让和消灭都要进行登记，才能发生设立、变更、转让和消灭物权的效力。例如，老张把一套房屋卖给小李，双方只签订书面的买卖合同，并不能认为小李就取得了房屋的所有权。必须双方到房屋登记部门办理了移转登记，把房屋所有权移转到小李名下，小李才能真正取得房屋的所有权。如果双方还没有办理移转登记，即便小李已经支付了全部价款，房屋仍然属于老张;假如老张又把房屋卖给老王，且办理了移转登记，小李无权要求老王把房屋交还给自己，而只能要求老张承担违约责任，让他返还价款、赔偿相应的损失。之所以如此，主要是为了维护交易安全、节约交易成本。在上一案例中，如果不把登记作为买受人取得物权的条件，那就意味着小李只要签完合同就能够取得房屋的所有权，而老王对此通常是一无所知的，他在向老张付款之后可能才发现自己根本无法得到房屋。在这种情况下，人们购买房屋等不动产时就需要花费很大的成本，请人调查这栋房屋究竟是不是出卖人的，从而大大增加交易成本，甚至使交易无法进行。这显然不利于市场的发育。

　　第二，没有登记只是不能发生物权变动的效果，但是双方之间的合同仍然是有效的。过去法律并未注意这一区别，法院在审理案件时，只要发现法律规定该类合同应当登记而当事人没有登记，就一律认定合同无效。这种做法对于当事人，尤其是上当受骗的一方是十分不利的。比如，上一案例中，虽然小李没有办理移转登记，但是按照《物权法》他只是没有取得所有权，但房屋买卖合同仍然是有效的。如果老张拒绝交房，而这一房屋仍然在老张名下，那么小李完全可以通过法院强制执行，从而获得房屋的所有权;即便房屋已经被老张过户到老王名下，小李虽然不能取得房屋的所有权，但也可以通过违约责任，要求老张返还价款、赔偿相应的损失。但如果合同被宣告无效，即便房屋仍然在老张名下，小李也没法要求法院强制执行。