物权优先性若干问题研究

　　物权的优先性(优先效力)，是指同一物之上存在数个互相冲突的权利时，效力较强的权利排斥效力较弱的权利而率先实现。这种优先效力表现在两个方面：一为物权相互间的优先效力，二为物权对于债权的优先效力。 　　　　物权的优先性是相对于债的平等性而言的。债是天生的平等派，同一财产上存在数个普通债权时，债权的实现顺序是处于同一顺序的，各个债权的实现不存在先后之分，这也构成了企业法人破产制度的基础。例如：甲有房屋一幢欲出卖，8月1日与乙签订了该房屋买卖合同，售价50万元;8月2日又与丙签订了同一房屋的买卖合同，售价60万元;8月3日又与丁签订同一房屋的买卖合同，售价 70万元。后乙、丙、丁得知甲签订了三份合同后，均诉至法院要求甲履行合同。那么法院应如何处理呢?其实，法院不能依职权判决甲必须履行其中任何一个合同，因为乙、丙、丁三人是平等的;事实上，最后履行哪一个合同最终还是取决于甲(债务人)的意志。这一案例明确无误地显示了债的平等性原理，但如果我们将上述案例情节变一下，或许效果立刻迥异，此时，显示的便是物权的优先性原理。下面就针对几个特定的情况简要论述一下物权的优先性问题。

　　一、物权优先于债权及其例外

　　物权优先于债权，是指同一物上既存在物权，又存在债权时，物权的实现优先于债权，假如上述所讲案例中甲于8月3日与丁又签订了同一房屋买卖合同，售价70万元，并于当日与丁一起办理了产权登记手续，后乙、丙得知诉至法院，请求确认甲、丁转让房屋行为无效。此时，乙、丙的请求便于法无据，丁取得房屋所有权，乙、丙只能请求甲承担违约责任。这是因为在第二种情况下，乙、丙、丁的权利性质已不一样，其中丁通过与甲办理产权过户手续已取得房屋的所有权，故而能从诸债权人中脱颖而出，取得优越于其他普通债权人的地位。

　　物权优先于债权是一原则性规定，但这一原则有例外，这一例外现象称为“买卖不破租赁”。依物权优先于债权的原理，当一所有权人将已出租的房屋在租赁期间出售，新所有权人理应可以行使其物权的权利，要求承租人从自己已购买的房屋中搬出。但在现代法上，租赁权日益物权化，为了保护承租人的利益，维护正常的租赁关系，各国法规定，租赁期间租赁物产权变更的，不影响原承租人的利益，原租赁合同对新主人仍有约束力，这就是所谓的“买卖不破租赁”的原理。

　　二、抵押权的优先性

　　上面集中论述了物权优先性的一个侧面——物权优先于债权，而物权特别是抵押权相互间的优先性特别复杂，主要规则体现在《中华人民共和国担保法》中，下面一次叙述。[page]

　　(一)、法定登记抵押权的优先性

　　依我国《担保法》的有关规定，下列五种财产(权)设立抵押的，必须登记，否则不生效力：土地使用权，房屋等建筑物，林木，汽车、轮船、飞行器等主要交通工具，企业设备。故在以上财产上设立的抵押权称为“法定登记抵押权”。下面以房屋抵押权为例，从三个角度探讨其优先性问题。

　　1、登记时间不在同一天的，以先登记的抵押权优先于后登记的抵押权。

　　例如：甲有房屋一幢，估价2000万元。8月1日甲向乙银行借款1000万元，并以楼房作抵押签订了抵押合同，于8月7日向市房产局作了登记手续。8月3日甲又向丙银行借款1000万元，并以同一幢楼房签订抵押合同，于当日在市房产局办理了抵押登记手续。一年后，乙、丙银行债权均到期，甲无力偿还。乙、丙银行申请拍卖楼房，得款1500万元。那么乙、丙如何受偿呢?因为丙之抵押权优先于乙，故丙先优先受偿，剩余房款再由乙受偿，乙的其余债权转为一般债权，由甲负责偿还。

　　2、同一天在不同法定部门登记的，处于同一顺序。

　　假如甲有楼房一幢估价2000万，以此为抵押物向乙、丙银行借款各1000万元。8月1日上午8：00甲、乙共同在市土地局办理了抵押登记手续;同日下午4：00甲、丙共同在市房产局办理了抵押登记手续，后甲不能还款负息，拍卖房屋得款1500万元，此种情况下乙丙如何实现债权呢?因为乙丙与甲是在同一天办理的抵押登记，平等受偿，所以乙、丙各得750万元，各自得剩余债权转为一般债权，由甲负责偿还。

　　3、一个经法定登记，一个未登记的

　　严格的讲，此时并不是“两个抵押权先后之分”的问题，而是“抵押权优先于一般债权”的问题。因为未经法定登记的抵押权根本未生效，所产生的债权债务关系也只是一般的债权债务关系，无所谓优先性的问题。

　　(二)、自愿登记抵押权的优先性

　　依《担保法》第43条，除《担保法》第42条五种财产外，其余财产设立抵押权的，是否登记依当事人自愿。不登记的，不影响抵押权本身的生效，但“不得对抗第三人”。下面我们举例说明此种情况下抵押权实现的顺序。

　　1、都已登记的，以登记的先后定实现的先后。

　　例如：甲有自行车一辆，估价200元。6月1日向乙银行借款100元，订立了一份自行车抵押合同并于当天在区公证处办理了登记。6月2日，向丙银行借款100元，又以同一辆自行车抵押并办理了登记手续。后甲不能还款，变卖自行车得款160元。此种情况下乙优先于丙实现抵押权。 　　　　由此看来，均登记的自愿登记抵押权，其实现顺序于法定登记的抵押权道理相同。[page]

　　2、同一天登记的，处于同一顺序。

　　3、一个登记，一个未登记的，登记的优先于未登记的。

　　4、都未登记的，处于同一顺序。

　　此处为一大难点，依《担保法》第54条第(2)项，两份同一自行车的抵押合同均未登记的，以成立抵押权(即以合同签订顺序)的先后为实现顺序的先后。但该项规定显然与《担保法》第43条：“当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人”的规定相矛盾。同一法典之中两个发条相矛盾，至少表明一个发条有错误。依《担保法解释》第76条，我们才知《担保法》第54条第(二)项错了——原来，此种情形下，两个未登记的抵押权应处于同一顺序。这主要取决于物权的公示、公信原则。

　　(三)、抵押权与所有权混同时，抵押权的优先性

　　依《担保法解释》第77条，同一物上成立两个以上抵押权的，顺序在先的抵押权(先位抵押权)与该财产所有权归属一人时，该所有人的先位抵押权仍可对抗后位抵押权。

　　三、不同担保物权间的优先性

　　当一个物之上同时存在抵押权、质押权、留置权的时候，如何确定其实现顺序?依《担保法解释》第76条、第79条的规定，我们可以分两种情况加以论述。

　　1、在法定登记抵押的场合

　　此时留置权先于法定登记的抵押权，而法定登记的抵押权先于质押权。

　　2、在自愿登记抵押的场合

　　(1)、质押占有先于抵押登记时：留置权先于质押权，质押权先于自愿登记的抵押权。

　　(2)、抵押登记先于质押占有时：留置权先于自愿登记的抵押权，自愿登记的抵押权先于质押权，而质押权又先于未登记的抵押权。

　　对于上述公式有其法理依据：

　　首先，留置权乃法定担保物权，故优先于一切意定担保物权;

　　其次，登记的抵押权的公示方法为登记，质押的公示方法为交付，而登记的公信力高于交付，故登记的抵押权优先于质押权;

　　再次，质押的公示方法(如交付)，故有一定公信力，而未登记的抵押权无任何公示方法，故无任何公信力，所以原质押权优先于未登记的抵押权。

　　最后，还要指出的是，上述公式的适用对象只能是动产，而不可能是不动产。