物权优先效力在房屋产权调换中的适用分析

　　城市房屋拆迁涉及到千家万户老百姓的切身利益，对于绝大多数被拆迁人来说，房屋是其安身立命的根本，是最基本的生活资料。在城市房屋拆迁过程中，当被拆迁人通过《房屋拆迁补偿安置协议》选择以房屋产权调换为补偿安置方式后，法律就赋予了被拆迁人享有特定的物上权利。

　　一、房屋产权调换是对价取得房屋的行为

　　根据《城市房屋拆迁管理条例》规定，城市房屋拆迁时，拆迁人与被拆迁人应当就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立《拆迁补偿安置协议》。房屋拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可实行房屋产权调换。被拆迁人选择实行房屋产权调换的，还应当与拆迁人计算出被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

　　房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或者购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。从产权调换双方的权利义务的内容看，拆迁人的义务是用自己建造的房屋或者购买的房屋交付并转移所有权给被拆迁人，以此为对价而取得被拆迁人所有的房屋;被拆迁人则以丧失其所拥有的被拆迁的所有权为代价，来换取拆迁人提供的房屋所有权，同时对被拆迁房屋的评估价与所调换房屋的市场价进行差价结算，多退少补。拆迁人以易地或者原地再建的房屋与被拆除房屋进行所有权交换，被拆迁人失去了被拆迁房屋的所有权，通过调换拥有调换房屋的所有权。

　　二、房屋产权调换协议的法律性质

　　以产权调换为补偿方式的安置补偿协议符合《合同法》第一百七十五条所规定的互易合同的特征。互易合同是指当事人双方约定相互交换金钱以外的财产权的协议，又称易货交易合同、以物易物合同等。其性质与买卖合同极其相近，故各国基本上均规定参照买卖合同的相关规定处理。

　　但是，以房屋产权调换为内容的互易合同与商品房买卖合同相比，具有四个独立的法律特征： 1 、互易合同的标的物是金钱以外的房屋。在互易合同中，双方交付的标的物都是房屋，这是与商品房买卖合同的最大区别。因为商品房买卖合同中卖方出卖的是具备预售条件的期房或者是已建成的现房，而买方交付的是作为获取房屋的的购房款。 2 、互易合同双方当事人需直接交换特定的标的物(房屋)。互易合同自成立开始即有两个互为对待给付的特定的房屋。 3 、互易合同为诺成合同。在罗马法上，互易为要物合同，以一方的现实给付为合同成立条件。但现代各国均将其规定为诺成合同，只要双方签订房屋补偿安置协议，无需交付标的物即可成立。 4 、互易合同为双务有偿合同。与商品房买卖合同相同，以产权调换为内容的互易合同中的双方当事人亦负对待给付义务，只是买卖合同中的购房人负有支付房屋价款的义务，互易合同的双方当事人则互负金钱以外的房屋交付义务。[page]

　　以房屋产权调换为补偿方式的房屋拆迁安置协议是补足价金的互易合同，拆迁双方当事人约定一方向对方转移房屋所有权，而对方除转移房屋所有权外还应支付一定的金钱，以补充互换房屋之间的差价。

　　三、被拆迁人房屋产权的法律保护依据

　　在城市房屋拆迁协议履行过程中，经常发生拆迁人不按协议交付补偿安置房屋而直接留用，甚至将房屋卖给第三人的事情。拆迁人的这种行为造成了被拆迁人与第三人之间的权利冲突。《拆迁安置补偿安置协议》中的拆迁人的这种违约行为，不仅侵害了被拆迁人和第三人的财产权，同时也侵害了被拆迁人的生存居住的基本人权。因此，最高人民法院《关于审理商品方买卖合同纠纷案件司法解释》(以下简称《解释》)，对房屋产权调换中存在的侵害被拆迁人的这种行为予以严厉制裁，其中第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”

　　根据《合同法》第一百七十五条的规定，作为互易合同的房屋拆迁补偿安置协议是买卖合同的一种特殊类型。只要房屋拆迁补偿安置协议内容不违反法律规定，该协议自双方当事人意思表示一致并签字盖章之日起立即生效。依据我国现行民事立法采取的债权形式主义的物权变动模式，债权合同效力的发生仅能引起债权变动的法律后果，并不直接引起物权变动;物权变动法律效果的发生，必须以生效的债权合同与交付或登记行为的民事法律事实构成为前提。

　　四、物权优先效力对被拆迁人的权利保护

　　物权是权利人直接支配其标的物的权利，其具有排他性和对世性。基于物权的这种特性，物权具有优先权效力和物上请求权。结合商品房买卖合同分析，合同的有效成立只是在当事人之间产生交付房屋占有并转移房屋所有权的权利义务关系，买受人能否取得房屋所有权，必须取决于办理房屋所有权的登记行为完成。

　　但是，拆迁补偿安置协议毕竟不是商品房买卖合同，更不同于一般的买卖合同，即使从互易合同讲，它也有其特殊的含义。对房屋拆迁补偿安置协议不能一概适用买卖合同的法律规则。当拆迁人与被拆迁人在拆迁补偿安置协议中，不仅对房屋的补偿方式、安置面积、过渡期限等一般内容进行约定，而且对协议的标的物即安置用房的位置、用途也作了明确、特别约定的情况下，该标的物具有了特定性，结合拆迁补偿安置协议的特殊性，按照对被拆迁人的侧重保护原则，《解释》第七条将协议中的被拆迁人对该特定房屋的债权，视为一种特种债权，赋予物权的优先效力。[page]

　　物权的优先效力，亦称为物权的优先权。在同一标的物上，既有物权又有债权时，则物权优于债权效力。

　　法律上称的特种债权，也就是债权物权化。特种债权优先权是为保证特种债权优先实现的权利。特种债权优先权是一种具有担保物权性质的特种债权，是独立的民事权利，具有对抗第三人的效力;特种债权是一种法定的债权上的优先权，它打破了债权平等原则，赋予特种债权优先于一般债权取得的权利;特殊债权是一种不需要登记公示的优先权。特种债权优先权作为一种特殊的具有担保物权性质的优先权，其优先权是由法律直接规定的，无须公示。

　　根据特种债权的物权优先效力，被拆迁人的债权具有对抗第三人的效力，即排他性。拆迁人将《房屋拆迁补偿安置协议》的标的物即补偿安置房屋卖给第三人的行为是侵权行为，即使第三人已经办理房屋所有权转移登记，被拆迁人也可以基于特种债权的物权优先效力原则，请求撤消登记，优先取得拆迁补偿安置房屋。另外，由于被拆迁人已按协议约定支付了大部分甚至全部房款，具有物权的对世效力，亦有权优先取得拆迁补偿安置房屋。第三人的物权变动不得对抗被拆迁人的物上请求权，第三人与拆迁人之间形成的是普通的债权债务关系，应通过其它途径解决。

　　《解释》之所以将被拆迁人享有的债权规定为特种债权，并赋予物权优先效力，具有深厚的法律渊源和社会现实背景。

　　第一，从拆迁法律关系看，拆迁人与被拆迁人在拆迁活动中的法律地位虽然是平等的。但在经济地位、参与拆迁的主动性上分析，拆迁人的经济实力强大，属于强势群体，被拆迁人是经济实力较弱分散的个体，属于弱势群体;在订立拆迁补偿安置协议时，拆迁人处于主动地位。因此，在城市房屋拆迁过程中，相关的法律、法规及司法解释都是侧重于对被拆迁人的利益进行保护。

　　第二，国外为了推行人道主义社会政策、促进社会福利、维护社会公共利益，通过法律赋予某些债权优先效力。例如《法国民法典》第二千零九十五条规定，“优先权，为按债务的性质，而给予某一债权人先于其他债权人、甚至抵押权人而受清偿的权利”。由此可以看出，这就是赋予某些债权优先效力的规定。这类规定在《日本民法典》第三百零三条也有相应的表述。

　　第三，我国法律法规及司法解释也都赋予了某些特种债权具有优先效力。例如，《商业银行法》第七十一条、《保险法》第八十八条、《公司法》第一百九十五条、最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释(一)》第十九条均有特种债权的优先效力规定。[page]

　　五、物权优先效力在产权调换中的适用范围

　　必须特别注意，《解释》在对被拆迁人所享有的特种债权赋予物权优先效力时，明确限定为，只有约定采取房屋所有权调换形式，并且对补偿安置房屋的位置、用途做出具体明确约定的房屋拆迁安置补偿协议，被拆迁人享有的债权才为特种债权，并享有物权优先的效力。对于拆迁补偿安置用房约定不明确而且不具体的被拆迁人的债权，则不能作为特种债权保护，只能认定为普通债权。因为，只有对协议的标的物即补偿安置房屋进行明确具体的约定，才能使其特定化，才符合物权客体特定性的特征，权利才有明确的支配目标，请求权利也才能够具体确定。

　　总之，房屋拆迁补偿安置协议作为互易合同，作为一种特殊的买卖合同，是拆迁人与被拆迁人对房屋进行产权调换的协议。在现实的不规范的房地产交易环境中，被拆迁人首先丧失的是现存的房屋所有权，这对处于弱势地位的被拆迁人是极为不利的，需要承担极大的风险压力。被拆迁人失去的是其赖以生存的房屋所有权，而享有的却是一种吉凶未卜的期待权，如果拆迁补偿安置的房屋不能实现，将直接影响到其生存居住的基本人权。法制社会的文明发展和现代社会运行的公平、公正原则要求对弱者给予特别保护。为此，《解释》借鉴国内外立法，将被拆迁人享有的债权作为一种特种债权，并赋予其物权优先效力，就是落实保护弱势群体原则的具体体现，更是我国全面建设小康社会，提供全社会福利水准的必然要求。还是从事法律实务工作的广大律师，维护被拆迁人合法权益的先进的法律武器。